Użytkowanie wieczyste, pomimo długiego funkcjonowania na rynku, nadal budzi wiele niepewności finansowych, księgowych i podatkowych. W przypadku Warszawy, obszar zajęty przez grunty użytkowane wieczyście to blisko 80% powierzchni centralnych dzielnic miasta.

Zdaniem ekspertów Deloitte największym ryzykiem dla przedsiębiorców są opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, które stanowią kilka procent kosztów operacyjnych spółek. "W latach 2009-2011 wzrost wysokości tej opłaty wyniósł od 150% do nawet 1000%. Udział tego obciążenia wzrasta dodatkowo, jeżeli odnosi się do kosztów operacyjnych samej nieruchomości, a więc podwyższa koszty najmu i zdecydowanie obniża konkurencyjność poszczególnych obiektów. Dodatkowo, opłata uzależniona jest od celu na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste oraz może podlegać aktualizacji co trzy lata" – mówi Marta Kamionowska, Wicedyrektor w Dziale Doradztwa Finansowego Deloitte.

Możliwość przekształcenia użytkowania wieczystego mają osoby prawne, w tym spółki handlowe, będące użytkownikami wieczystymi, oraz właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego. Możliwość przekształcenia mają także spółdzielnie będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży położonych na gruntach użytkowanych. Warunkiem zakwalifikowania się do przekształcenia jest co do zasady fakt posiadania prawa użytkownia wieczystego na dzień 13 października 2005 r.

"Wyłączone z możliwości przekształcenia są nieruchomości oddane w użytkowanie wieczyste państwowym i samorządowym osobom prawnym, a także spółkom handlowym, w odniesieniu do których Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego jest podmiotem dominującym. Dodatkowo, wykluczone są firmy, wobec których toczy się postępowanie administracyjne, mające na celu nabycie nieruchomości lub jej części pod inwestycję w publicznym celu. Specjalną grupą wyłączoną z procesu przekształceń są także grunty oddane w użytkowanie wieczyste Polskiemu Związkowi Działkowców" – zaznacza Kamil Żurek, Radca Prawny, Managing Associate w Deloitte Legal.

Aby przekształcić nieruchomość we własność wystarczy złożyć wniosek do odpowiedniego organu administracyjnego, w zależności od tego, czy nieuchomość podlega pod Skarb Państwa czy jednostkę samorzadu terytorialnego. Dokument powinien zwierać żądanie przekształcenia użytkowania wieczystego. Od rozstrzygnięcia w zakresie przekształcenia przysługują środki odwoławcze, a także możliwość zaskarżenia decyzji w postępowaniu sądowoadministracyjnym. Czas trwania całego procesu jest uzależniony od złożności sprawy, może trwać od kilku do kilkunastu miesięcy.

Opłata za przekształcenie jest ustalana w decyzji o przekształceniu - na podstawie przepisów Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jej wysokość zależy głównie od rynkowej wartości prawa własności gruntu oraz dotychczasowego okresu trwania użytkowania wieczystego. Opłata może zostać rozłożona na raty od 10 do 20 lat, z atrakcyjnym oprocentowaniem.
Przekształcającym nieruchomość przysługują również bonifikaty, które są ustalane indywidualnie. W grupie uprzywilejowanych są nieruchomości wpisane do rejestru zabytków, przysługuje im zniżka w wysokości 50% opłaty. Na nieodpłatne przekształcenie mogą liczyć także spółdzielnie mieszkaniowe.

Przekształcenie może być przeprowadzone na korzystnych warunkach i chronić przed ryzkiem kilkusetprocentowych wzrostów opłat z tytułu użytkowania wieczystego w przyszłości. "Podstawą decyzji o przekształceniu powinna być przede wszystkim indywidualna analiza przypadku. To co należy rozważyć, to przede wszystkim ryzyko związane z prawidłowym ustaleniem wysokości opłaty z tytułu przekształcenia, a w przypadku niekorzystnego rozstrzygnięcia, konieczność przeprowadzenia procedury odwoławczej. Przedsiębiorcy muszą także pamietać o potrzebie uzyskania akceptacji banku finansującego nabycie danej nieruchomości" – podkreśla Marta Kamionowska z Deloitte.

Atrakcyjność przekształcenia zależy od dynamiki przyrostu opłat za użytkownie wieczyste w trakcie trwania umowy oraz od daty jego ustanowienia. Generalnie, im bardziej dynamiczny rynek i wyższy potencjał przyrostu oraz im dłuższy okres trwania użytkowania w przeszłości, tym bardziej korzystna zmiana. W sytuacji, gdy mamy do czynienia z użytkownikami gruntów o przeznaczeniu mieszkaniowym, gdzie nie są spodziewane przyrosty opłat rocznych ponad 150%, i którzy nie mają możliwości skorzystania z bonifikat, przekształcenie z ekonomicznego punktu widzenia nie ma większego sensu.

"Przekształcenie użytkowania wieczystego to także wyzwanie dla samorządów. Opłaty roczne z tego tytułu stanowią określone pozycje w ich budżetach. Planując przychody, jednostki samorządów terytorialnych powinny skalkulować ilość nieruchomości użytkowanych wieczyście, które kwalifikują się do przekształcenia i przygotować się na zmianę struktury przychodów z nimi związanych" – podsumowuje Kamil Żurek z Deloitte Legal.