Od roku 2005 w zasobach publicznych, tj. lokalach wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy albo stanowiących własność innych jednostek samorządu terytorialnego, samorządowych osób prawnych, Skarbu Państwa lub państwowych osób prawnych, istnieje możliwość stosowania obniżek czynszu dla najemców o niskich dochodach.

Warto przybliżyć mechanizm stosowania tego instrumentu oraz sposoby jego wykorzystania.

Możliwość stosowania obniżek czynszu jest niezależna od sposobu ustalania wysokości czynszu, który w zasobach publicznych powinien być zróżnicowany ze względu na położenie budynku i lokalu, wyposażenie w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stan, a także ze względu stan techniczny budynku. Obniżki bowiem są dopuszczalne od stawek czynszu naliczonych zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Zasady udzielania obniżek są zawarte w art. 7 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego dalej: „ustawa o ochronie lokatorów”.

Podstawową kwestią jest fakultatywność stosowania bonifikat, ponieważ właściciele lokali nie są zobowiązani do wprowadzenia tej instytucji w swoim zasobie. Jeżeli jednak zdecydują się na stosowanie obniżek, to konieczne jest podjęcie decyzji o kryteriach udzielania bonifikat i ich wielkości. W przypadku jednostek samorządu terytorialnego będzie to uchwała organu stanowiącego. W gminach regulacja ta musi stanowić fragment wieloletniego programu gospodarowania zasobem lokalowym, co wynika z art. 21 ust. 2 pkt 4 ustawy o ochronie lokatorów .

Generalną zasadą, co jest w pełni zrozumiałe, jest udzielanie obniżek najemcom o niskich dochodach. Ustawa o ochronie lokatorów nie wskazuje konkretnych kwot obniżki ani nie definiuje „niskiego dochodu”, ale zawiera dwie istotne regulacje. Wysokość czynszu po udzieleniu bonifikaty nie może być niższa niż stawka czynszu za lokal socjalny. Oznacza to w praktyce, że obniżka nie przekroczy połowy naliczonego czynszu, ponieważ czynsz za lokal socjalny nie może być wyższy od połowy stawki najniższego czynszu obowiązującego w gminnym zasobie mieszkaniowym. Drugim wnioskiem płynącym z analizy ust. 2 art. 7 ustawy o ochronie lokatorów jest konieczność zróżnicowania wielkości obniżki w zależności od wielkości dochodu, a więc potrzebne jest ustalenie co najmniej 2 stawek ulgi czynszowej. Kryteria dochodowe określa samodzielnie uchwałodawca.

Kolejną zasadą regulacji obniżek czynszów jest fakt, że bonifikaty te są udzielane wyłącznie na wniosek najemców, a nie z urzędu. Jednolicie unormowano okres udzielania obniżki, który wynosi 12 miesięcy od złożenia wniosku z deklaracją o wysokości dochodów. Istnieje możliwość udzielania obniżki na kolejne okresy 12-miesięczne, o ile najemca składa wnioski i spełnia kryteria zawarte w uchwale.

W kwestiach proceduralnych ustawa o ochronie lokatorów odsyła do przepisów o dodatkach mieszkaniowych. Odpowiednio należy stosować ustawę o dodatkach mieszkaniowych z dnia 21 czerwca 2001 r. i rozporządzenia wykonawcze do:
- ustalenia wysokości dochodu;
- dokumentów potwierdzających uzyskiwanie dochodów z poszczególnych źródeł;
- deklaracji o wysokości dochodu;
- wywiadu środowiskowego.

W przypadku gdy istnieją wątpliwości co do wiarygodności danych zawartych w deklaracji, istnieje możliwość zażądania od wnioskodawcy dostarczenia zaświadczenia naczelnika urzędu skarbowego o wysokości uzyskanych dochodów. Dodatkowym instrumentem kontrolnym jest możliwość przeprowadzenia wywiadu środowiskowego u najemcy, który korzysta z obniżki czynszu. Jeżeli wywiad taki wykaże, że faktyczny stan majątkowy odbiega od deklaracji, możliwe jest odstąpienie od obniżki czynszu. Dysproporcja pomiędzy stanem majątkowym a deklaracją musi mieć charakter „rażący”, a właściciel lokalu powinien ustalić, czy najemca jest w stanie uiszczać czynsz w normalnej wysokości.

Ponieważ ustawa o ochronie lokatorów nie przewiduje trybu administracyjnego, obniżki są przyznawane w formie oświadczenia organu wykonawczego jednostki samorządu – np. wójta, burmistrza, prezydenta miasta. Oznacza to również, że w wypadku żądania zwrotu udzielonej nienależnie bonifikaty, w wypadku braku dobrowolnej wpłaty, wiąże się to z koniecznością wystąpienia przez właściciela lokalu do sądu z powództwem o zasądzenie i w dalszej kolejności przeprowadzenie egzekucji komorniczej. Dodatkową sankcją w wypadku nieprawdziwego wypełnienia deklaracji o dochodach jest obowiązek zwrotu podwójnej wysokości uzyskanej obniżki.

Jak wskazano na wstępie, wprowadzenie obniżek czynszu jest pozostawione do decyzji każdego właściciela posiadającego publiczny zasób mieszkaniowy. Jest to instytucja niezależna od pomocy udzielanej w formie dodatków mieszkaniowych i stanowi dodatkową możliwość subwencjonowania niezamożnych najemców. Warto jednak zwrócić uwagę, że wprowadzenie obniżek powinno być powiązane z urealnieniem czynszów. Znaczna część gmin, które spośród jednostek samorządu terytorialnego dysponują największą liczbą lokali mieszkalnych, dopłaca do utrzymania zasobu. Stawki czynszu nie pokrywają bowiem w całości kosztów utrzymania i koniecznych remontów lokali. Z ekonomicznego punktu widzenia wprowadzanie obniżek czynszu jest uzasadnione w sytuacji, gdy jego stawki mają charakter realny. Bonifikaty w opłatach za utrzymanie lokalu pozwolą na utrzymanie mieszkań osobom w trudnej sytuacji mieszkaniowej. Natomiast ogół najemców powinien ponosić koszty odpowiadające co najmniej nakładom właściciela na dany lokal.

Przydatne materiały:

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.)

Obniżki czynszu w zasobach publicznych