Kaucja zabezpieczająca najem lokalu
Wynajmujący lokal mieszkalny może żądać wpłacenia kaucji na zabezpieczenie należności z tytułu najmu lokalu. Dotyczy to rwnież najmu lokali gminnych.
Kaucja ma na celu zabezpieczenie pokrycia należności z tytułu najmu lokalu mieszkalnego, a więc w szczególności czynszu najmu czy należności za szkody wyrządzone przez najemcę. Ustawodawca dopuszcza wręcz sytuację, w której zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia kaucji zabezpieczającej przez najemcę (art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego ). Kaucji nie pobiera się jednak, gdy umowa najmu dotyczyć ma najmu lokalu zamiennego lub socjalnego, albo jest zawierana w związku z zamianą lokalu, a jednocześnie najemca uzyskał zwrot kaucji bez dokonania jej waloryzacji (art. 6 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów
).
Wysokość kaucji nie może być wyższa, niż dwunastokrotnośc czynszu za dany lokal, przy czym za wartość czynszu przyjmuje się stawkę obowiązującą w dniu zawarcia umowy. Zgodnie z art. 6 ust. 3 zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana. Termin zwrotu kaucji został wyznaczony na jeden miesiąc liczony od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę (art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów ). Przed zwrotem kaucji wynajmujący może potrącić należności z tytułu najmu lokalu.
Uregulowanie kwestii kaucji w art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów jest na tyle pełne, że nie ma potrzeby bardziej szczegółowego określania tej materii w aktach prawnych niższego rzędu, czyli uchwałach organów stanowiących jednostek samorządu terytorialnego. Chodzi w szczególności o uchwały w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład zasobu mieszkaniowego gminy (powiatu, województwa) – żaden przepis ustawy, w tym art. 21 ustawy o ochronie praw lokatorów , nie daje podstaw do regulowania spraw kaucji zabezpieczającej.
Orzecznictwo organów nadzoru (wojewodów) oraz sądów administracyjnych jest w tym zgodne. Jako przykłady nieprawidłowych regulacji można przywołać:
• żaden z powszechnie obowiązujących przepisów prawa nie uprawnia rady gminy do regulowania w drodze uchwały kwestii zwrotu kaucji mieszkaniowej, w tym określenia zasad rozliczania z tego tytułu – wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 18 października 2007 r., sygn. II SA/Gl 479/07, LEX nr 400885;
• kwestia cywilnoprawna, jaką jest sprawa zwrotu kaucji mieszkaniowej indywidualnemu najemcy na podstawie przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów , nie może być przedmiotem aktu prawa miejscowego – wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 9 listopada 2006 r., sygn. II SA/Wr 453/06, Dz. Urz. Woj. Dolno. z 2007 r. Nr 44, poz. 494, LEX nr 297171;
• w oparciu o powszechnie obowiązujące przepisy prawa, w tym treść upoważnienia określonego w przepisach ustawy o ochronie praw lokatorów , rada gminy nie posiada kompetencji do regulowania w akcie prawa miejscowego treści stosunków prawnych w zakresie ustalania sztywnej wysokości kaucji zabezpieczającej. Przedmiotowe postanowienia może zawierać jedynie umowa najmu zawierana między stronami, a podmiotem wyłącznie uprawnionym do regulowania wysokości kaucji jest organ wykonawczy – rozstrzygnięcie nadzorcze Wojewody Dolnośląskiego z dnia 25 czerwca 2009 r., nr NK.II.0911-16/375/09, Dz. Urz. Woj. Dolno. z 2009 r. Nr 112, poz. 2324, LEX nr 512349;
• rada gminy podejmując, na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów , uchwałę w sprawie wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, nie jest upoważniona do określenia w niej zasad waloryzacji kaucji zabezpieczających za lokale mieszkalne, wpłaconych przez najemcę przed dniem 12 listopada 1994 r. – wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 7 lutego 2008 r., sygn. II SA/Gl 923/07, LEX nr 357465.
Z powyższych sformułowań wynika, że niedopuszczalne jest regulowanie kwestii wysokości, zasad zwrotu czy waloryzacji kaucji. Takie kwestie jak decyzja o żądaniu kaucji czy jej wysokości leży w wyłącznych kompetencjach organu wykonawczego zawierającego umowę z najemcą. Niezgodne z prawem będzie zatem również zobowiązanie w uchwale organu wykonawczego do wynajmowania lokali jedynie po wpłaceniu kaucji, czy zobowiązanie do żądania kaucji w określonej wysokości lub wyznaczenie minimalnej wysokości żądanej kaucji, bowiem te kwestie należą do swobodnego uznania stron umowy.
Przydatne materiały:
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.)
Wysokość kaucji nie może być wyższa, niż dwunastokrotnośc czynszu za dany lokal, przy czym za wartość czynszu przyjmuje się stawkę obowiązującą w dniu zawarcia umowy. Zgodnie z art. 6 ust. 3 zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana. Termin zwrotu kaucji został wyznaczony na jeden miesiąc liczony od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę (art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów ). Przed zwrotem kaucji wynajmujący może potrącić należności z tytułu najmu lokalu.
Uregulowanie kwestii kaucji w art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów jest na tyle pełne, że nie ma potrzeby bardziej szczegółowego określania tej materii w aktach prawnych niższego rzędu, czyli uchwałach organów stanowiących jednostek samorządu terytorialnego. Chodzi w szczególności o uchwały w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład zasobu mieszkaniowego gminy (powiatu, województwa) – żaden przepis ustawy, w tym art. 21 ustawy o ochronie praw lokatorów , nie daje podstaw do regulowania spraw kaucji zabezpieczającej.
Orzecznictwo organów nadzoru (wojewodów) oraz sądów administracyjnych jest w tym zgodne. Jako przykłady nieprawidłowych regulacji można przywołać:
• żaden z powszechnie obowiązujących przepisów prawa nie uprawnia rady gminy do regulowania w drodze uchwały kwestii zwrotu kaucji mieszkaniowej, w tym określenia zasad rozliczania z tego tytułu – wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 18 października 2007 r., sygn. II SA/Gl 479/07, LEX nr 400885;
• kwestia cywilnoprawna, jaką jest sprawa zwrotu kaucji mieszkaniowej indywidualnemu najemcy na podstawie przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów , nie może być przedmiotem aktu prawa miejscowego – wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 9 listopada 2006 r., sygn. II SA/Wr 453/06, Dz. Urz. Woj. Dolno. z 2007 r. Nr 44, poz. 494, LEX nr 297171;
• w oparciu o powszechnie obowiązujące przepisy prawa, w tym treść upoważnienia określonego w przepisach ustawy o ochronie praw lokatorów , rada gminy nie posiada kompetencji do regulowania w akcie prawa miejscowego treści stosunków prawnych w zakresie ustalania sztywnej wysokości kaucji zabezpieczającej. Przedmiotowe postanowienia może zawierać jedynie umowa najmu zawierana między stronami, a podmiotem wyłącznie uprawnionym do regulowania wysokości kaucji jest organ wykonawczy – rozstrzygnięcie nadzorcze Wojewody Dolnośląskiego z dnia 25 czerwca 2009 r., nr NK.II.0911-16/375/09, Dz. Urz. Woj. Dolno. z 2009 r. Nr 112, poz. 2324, LEX nr 512349;
• rada gminy podejmując, na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów , uchwałę w sprawie wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, nie jest upoważniona do określenia w niej zasad waloryzacji kaucji zabezpieczających za lokale mieszkalne, wpłaconych przez najemcę przed dniem 12 listopada 1994 r. – wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 7 lutego 2008 r., sygn. II SA/Gl 923/07, LEX nr 357465.
Z powyższych sformułowań wynika, że niedopuszczalne jest regulowanie kwestii wysokości, zasad zwrotu czy waloryzacji kaucji. Takie kwestie jak decyzja o żądaniu kaucji czy jej wysokości leży w wyłącznych kompetencjach organu wykonawczego zawierającego umowę z najemcą. Niezgodne z prawem będzie zatem również zobowiązanie w uchwale organu wykonawczego do wynajmowania lokali jedynie po wpłaceniu kaucji, czy zobowiązanie do żądania kaucji w określonej wysokości lub wyznaczenie minimalnej wysokości żądanej kaucji, bowiem te kwestie należą do swobodnego uznania stron umowy.
Przydatne materiały:
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.)
Autor:
