W listopadzie 2008 r. strony Andrzej i Marcin B. zawarli przedwstępną umowę sprzedaży hotelu wraz z gruntem ze spółką Margot w Sanoku. Spółka zobowiązała się sprzedać nieruchomość za cenę 7 mln 300 zł z VAT-em. Andrzej i Marcin B. zobowiązali się kupić hotel do 7 stycznia 2009 r. Wpłacili oni zadatek w wysokości 400 tys plus VAT. Zobowiązali się też do wpłaty zaliczki. Umowa obwarowana była warunkiem przestawienia pisma z banku o nie zaleganiu z długami przez spółkę i czystej hipotece.
Po upływie przyrzeczonego terminu Spółka złożyła pismo o odstąpieniu od umowy, gdyż Andrzej i Marcin B. nie wpłacili zaliczki.
Sprawa trafiła do sadu, pozew złożyli Andrzej i Marcin B. o zwrot zadatku i odszkodowanie. Sąd I instancji ustalił, że żadna ze stron nie ponosi winy, gdyż bank nie wydał zaświadczenia o nie obciążonej hipotece. Spółka Magot stwierdziła zatem, że ma prawo do zatrzymania zadatku, gdyż kontrahenci nie wpłacili w terminie zaliczki.
Zwrot podwójnego zadatku
Sąd Okręgowy 29 grudnia 2009r. Gospodarczy w Krośnie zasądził, na rzecz każdego z powodów 244 tys. zł odsetkami tytułem zwrotu zadatku i odszkodowania. Do odszkodowania zaliczono koszty umowy notarialnej oraz koszty zaciągniętego kredytu, jaki zaciągnęli
Apelację złożyły dwie strony. Sąd Apelacyjny zmienił wyrok sądu I instancji. Zasądził na rzecz powodów dwa razy po 491 tys.302 zł. Był to więc zwrot podwójnego zadatku i częściowy zwrot kosztów notarialnych. Sąd przyznał, że pozwana nie mogła odstąpić od umowy. A strona pozwana, miała nieruchomość obciążoną długami w wysokości 10 mln. zł. Nie było więc możliwości pokrycia tych długów zaliczką (warta 1/3 ceny) wpłaconą przez kontrahentów. Co więcej w momencie podpisania umowy prawie pewne było, że bank nie wyda zaświadczenia o wykreśleniu hipoteki.
Apelację złożyła strona pozwana.
Brak ustaleń własnych sądu
SN uchylił 14 grudnia br. zaskarżony wyrok. SN stwierdził, że naruszono art. 328 par.2 kpc, gdyż sąd II instancji nie wskazał w swym uzasadnieniu, czy opiera się na ustaleniach faktycznych sądu I instancji. Nie wskazał również żadnych własnych ustaleń. Powoływał się na fakty, które nie wynikały z żadnych ustaleń sądu okręgowego.
- Bardzo ważą kwestią jest, że strony w umowie przedwstępnej nie tylko przewidziały zadatek i ten zadatek został wręczony, ale powtórzono art.394 kc mówiącą o skutkach zastrzeżenia zadatku – wyjaśniała wyrok Irena Gromska-Szuster. – Ta sprawa zupełnie została pominięta przez Sąd Apelacyjny.
Warunki odstąpienia od umowy
SN nie zgodził się ze stanowiskiem Sądu Apelacyjnego, że z powodu iż umowa przedwstępna jest umową niewzajemną, strony nie mogą od tej umowy odstąpić. SN prezentuje jednolita opinię. Można ją sprowadzić do tezy następującej: strony mogą wprowadzić do umowy przedwstępnej dodatkowe postanowienia, których nie wykonanie uzasadnia skorzystanie z umownego prawa odstąpienia od tej umowy. Takim postanowieniem może być obowiązek jednej strony zapłaty zaliczki na poczet ceny sprzedaży nieruchomości. Może być zastrzeżenie, że druga strona przedstawi zgodę banku na wykreślenie długu z hipoteki. Dopuszczalne jest także zapisanie skutków nie wypłacenia zadatku ( jak w art.394 kc). W takich warunkach strony mogą odstąpić od umowy, jeśli jedna z nich nie wykonała zobowiązań zastrzeżonych w umowie przedwstępnej.
Można żądać odszkodowania
Sąd II instancji pominął również fakt, że powodowie nie odstąpili od umowy. A zgodnie z art.394 kc żądanie podwójnego zadatku jest aktualne tylko w wypadku odstąpienia od umowy. Skoro nie było odstąpienia od umowy to powodowie w rzeczywistości mogą żądać odszkodowania za nie wykonanie umowy. Może ono przybrać postać żądania zwrotu zapłaconego zadatku, gdyż jest to szkoda.
Czy zadatek pełni funkcję odszkodowawczą? Według uchwały SN z 25 czerwca 2009, w której SN stwierdził, że w razie niewykonania zobowiązania wierzyciel, który nie odstąpił od umowy może dochodzić naprawienia szkody na ogólnych zasadach. A suma odszkodowania nie jest ograniczona do wartości zadatku lub jego podwójnej wartości. Wierzyciel ma więc wybór: albo podwójny zadatek albo odszkodowanie.
Sygnatura akt I CSK 149/11
Po upływie przyrzeczonego terminu Spółka złożyła pismo o odstąpieniu od umowy, gdyż Andrzej i Marcin B. nie wpłacili zaliczki.
Sprawa trafiła do sadu, pozew złożyli Andrzej i Marcin B. o zwrot zadatku i odszkodowanie. Sąd I instancji ustalił, że żadna ze stron nie ponosi winy, gdyż bank nie wydał zaświadczenia o nie obciążonej hipotece. Spółka Magot stwierdziła zatem, że ma prawo do zatrzymania zadatku, gdyż kontrahenci nie wpłacili w terminie zaliczki.
Zwrot podwójnego zadatku
Sąd Okręgowy 29 grudnia 2009r. Gospodarczy w Krośnie zasądził, na rzecz każdego z powodów 244 tys. zł odsetkami tytułem zwrotu zadatku i odszkodowania. Do odszkodowania zaliczono koszty umowy notarialnej oraz koszty zaciągniętego kredytu, jaki zaciągnęli
Apelację złożyły dwie strony. Sąd Apelacyjny zmienił wyrok sądu I instancji. Zasądził na rzecz powodów dwa razy po 491 tys.302 zł. Był to więc zwrot podwójnego zadatku i częściowy zwrot kosztów notarialnych. Sąd przyznał, że pozwana nie mogła odstąpić od umowy. A strona pozwana, miała nieruchomość obciążoną długami w wysokości 10 mln. zł. Nie było więc możliwości pokrycia tych długów zaliczką (warta 1/3 ceny) wpłaconą przez kontrahentów. Co więcej w momencie podpisania umowy prawie pewne było, że bank nie wyda zaświadczenia o wykreśleniu hipoteki.
Apelację złożyła strona pozwana.
Brak ustaleń własnych sądu
SN uchylił 14 grudnia br. zaskarżony wyrok. SN stwierdził, że naruszono art. 328 par.2 kpc, gdyż sąd II instancji nie wskazał w swym uzasadnieniu, czy opiera się na ustaleniach faktycznych sądu I instancji. Nie wskazał również żadnych własnych ustaleń. Powoływał się na fakty, które nie wynikały z żadnych ustaleń sądu okręgowego.
- Bardzo ważą kwestią jest, że strony w umowie przedwstępnej nie tylko przewidziały zadatek i ten zadatek został wręczony, ale powtórzono art.394 kc mówiącą o skutkach zastrzeżenia zadatku – wyjaśniała wyrok Irena Gromska-Szuster. – Ta sprawa zupełnie została pominięta przez Sąd Apelacyjny.
Warunki odstąpienia od umowy
SN nie zgodził się ze stanowiskiem Sądu Apelacyjnego, że z powodu iż umowa przedwstępna jest umową niewzajemną, strony nie mogą od tej umowy odstąpić. SN prezentuje jednolita opinię. Można ją sprowadzić do tezy następującej: strony mogą wprowadzić do umowy przedwstępnej dodatkowe postanowienia, których nie wykonanie uzasadnia skorzystanie z umownego prawa odstąpienia od tej umowy. Takim postanowieniem może być obowiązek jednej strony zapłaty zaliczki na poczet ceny sprzedaży nieruchomości. Może być zastrzeżenie, że druga strona przedstawi zgodę banku na wykreślenie długu z hipoteki. Dopuszczalne jest także zapisanie skutków nie wypłacenia zadatku ( jak w art.394 kc). W takich warunkach strony mogą odstąpić od umowy, jeśli jedna z nich nie wykonała zobowiązań zastrzeżonych w umowie przedwstępnej.
Można żądać odszkodowania
Sąd II instancji pominął również fakt, że powodowie nie odstąpili od umowy. A zgodnie z art.394 kc żądanie podwójnego zadatku jest aktualne tylko w wypadku odstąpienia od umowy. Skoro nie było odstąpienia od umowy to powodowie w rzeczywistości mogą żądać odszkodowania za nie wykonanie umowy. Może ono przybrać postać żądania zwrotu zapłaconego zadatku, gdyż jest to szkoda.
Czy zadatek pełni funkcję odszkodowawczą? Według uchwały SN z 25 czerwca 2009, w której SN stwierdził, że w razie niewykonania zobowiązania wierzyciel, który nie odstąpił od umowy może dochodzić naprawienia szkody na ogólnych zasadach. A suma odszkodowania nie jest ograniczona do wartości zadatku lub jego podwójnej wartości. Wierzyciel ma więc wybór: albo podwójny zadatek albo odszkodowanie.
Sygnatura akt I CSK 149/11