Alicja C., właścicielka wrocławskiej firmy miała zrobić interes życia. Nabyła w styczniu 1999 roku użytkowanie wieczyste atrakcyjnej działki budowlanej na rogu ul. Mickiewicza i Sienkiewicza w Szczecinie. Na działce tej, usytuowanej w pobliżu stadionu Pogoni, Alicja C. miała wybudować korty tenisowe i halę sportową. Użytkowniczka wieczysta zobowiązała się w umowie zakończyć budowę w ciągu dwóch lat, wykonać na własny koszt uzbrojenie techniczne i zabezpieczyć na działce miejsca parkingowe. W wypadku nie spełnienia tych warunków umowę można rozwiązać było lub naliczyć dodatkowe opłaty roczne. W planie zagospodarowanie przestrzennego dolna cześć działki była przeznaczona na cele sportu i rekreacji, a mniejsza cześć – górna, na cele mieszkaniowe.

Rośnie konkurencja

Urząd Miejski w Szczecinie wydał decyzję 21 stycznia 2001 r. ustalającą  warunki zabudowy i zagospodarowania działki sąsiedniej polegającej na wybudowaniu inwestycji rekreacyjno-sportowej z salami kinowymi i pływalnią. Zdaniem adwokata Alicji C. władze miasta zaangażowały się w konkurencyjną inwestycję, bez wcześniejszego uprzedzenia o planach użytkowniczki sąsiedniej działki. Władze Szczecina twierdzą, że była ona informowana o rozbudowie stadionu.

Alicja C. wystąpiła do władz gminy o przedłużenie umowy, gdyż nie mogła znaleźć inwestorów.  Od 2000 roku w prasie pojawiały się sprzeczne informacje o planowanych inwestycjach wokół stadionu Pogoni. Raz miał być do Aqua Park, innym razem galeria handlowa.

Wice Prezydent miasta zaproponował Alicji C. odstąpienie od umowy . Poinformował też, że górna cześć działki może być przeznaczona na wybudowanie budynku wielorodzinnego.

Nie ma podziału działek

W 2005 roku Sąd Okręgowy w Szczecinie oddalił powództwo Alicji C. przeciwko gminie o zmianę treści umowy.  W toku procesu 1 czerwca 2006 roku Alicja C. przeniosła na T&J Spółka Akcyjna w Polanicy Zdroju prawo użytkowania w zamian za zwolnienie jej z długów.

Spółka ta następnie przeniosła prawo użytkowania na rzecz OK. Developer. Alicja C. nie zagospodarowała działki w terminie określonym w umowie z gminą. Na górnej działce tymczasem trwa budowa domu, wykonawca jest developer, a członkami zarządu są krewni Alicji C.

Zdaniem Sądu Okręgowego żądanie rozwiązania umowy użytkowania wieczystego uzasadniają art. 240 kc i art.33 ustawy o gospodarce gruntami. Zgodnie bowiem  art.240 kc „umowa o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń”.

Bezsporne jest bowiem, że Alicja C. nie wybudowała obiektu sportowego, wybudowała natomiast budynek wielorodzinny. Sąd Okręgowy wykluczył możliwość rozwiązania umowy, co do części działki. Przeciw takiemu rozwiązaniu przemawia związek funkcjonalny dolnej i górnej części działki. Górna część działki – w ocenie sądu – miała pełnić funkcję finansowego zasilania dolnej jej części. Sąd nie podzielił argumentów Alicji C., która zarzucała gminie wspieranie konkurencyjnego inwestora, co przyczyniło się do zaniechania budowy kortów i hali. Nie było na to dowodów - stwierdził sąd.

Także sąd apelacyjny odrzucił apelację Alicji C.

Kasacja przyjęta

Kasację wniosła Alicja C. SN 11 marca przychylił się do jej argumentów. Stwierdził, że umowa została częściowo wykonana, tylko w zakresie działki górnej. Postawiono na niej budynek mieszkalny zgodnie z planem miejscowego zagospodarowania. W związku z tym istotne znaczenie miała kwestia dopuszczalności  częściowego rozwiązania umowy użytkowania wieczystego. Sądy I i II instancji wykluczyły możliwość częściowego rozwiązania umowy. Powołały się przy tym na wyrok SN z 30 maja 2003r.( sygn. III CKN 1409/00). W tym wyroku kwestią częściowego rozwiązania umowy użytkowania wieczystego SN zajmował się tylko na marginesie.

Następnie 5 lipca 2007 roku w sprawie II CSK 110/07 SN stwierdził, że ani art.240 kc., ani przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie zawierają ograniczenia dopuszczalności rozwiązania umowy wieczystego użytkowania co do fizycznie wyodrębnionych części gruntu. W doktrynie przeciwnicy rozwiązania umów tego typu twierdzą, że nie ma szczególnego przepisu. Zwolennicy natomiast, podkreślają, że taki przepis nie jest konieczny. Jednoznacznie NSA w uchwale 7 sędziów opowiedział się za możliwością częściowego rozwiązania umowy użytkowania wieczystego ( sygn akt OPS 7/97 z 16 marca 1998 r.).

- Zdaniem sądu w tym składzie jest dopuszczalne rozwiązanie częściowe umowy użytkowania wieczystego – podkreślił sędzia Hubert Wrzeszcz. – A zatem odmienne stanowisko sądu II instancji, wykluczające taką interpretację należało uznać za nieuzasadnione. Nie oznacza to, że w okolicznościach konkretnej sprawy możliwa jest taka decyzja. Nie da się tego przesądzić na podstawie zebranego materiału, gdyż okoliczności nie zostały dostatecznie wyjaśnione.

SN zaznaczył, że sąd II instancji nie wykazał związku funkcjonalnego między dwoma częściami działki. Nie wiadomo, co oznacza „ zaplecze finansowe dla działki dolnej”. Nie wyjaśniono też na czym polega specyfika działek i czym byłaby szkoda wynikająca z podziału na części.

Gdyby okazało się, że istnieje takie powiązanie działek, które uniemożliwia ich podział, to należałoby rozważyć, czy obowiązki wynikające z umowy użytkowania wieczystego są możliwe do spełnienia. Oczywiście z uwzględnieniem planów miejscowego zagospodarowania przestrzennego. Zarzut naruszenia art.240 kc. okazał się słuszny i ten zarzut przesądził o losie skargi kasacyjnej.

 

Sygnatura akt II CSK 478/10