SN: 488 tys. zł w rozliczeniu zniesienia współwłasności

Sąd Najwyższy nie zgodził się z wyrokiem Sądu Okręgowego w Krakowie, który zasądził na rzecz współwłaścicieli kamienicy znaczne sumy tytułem zwrotu utraconych korzyści. Sąd II instancji nie potrafił właściwie zinterpretować, czym były pożytki z zajmowanych lokali, a czym korzyści.

Sprawa zniesienia współwłasności lokali w krakowskiej kamienicy przy ul. Przemyskiej 6 ciągnie się od 1997 roku. O zniesienie współwłasności wystąpili do sądu Zbigniew, Czesław i Łukasz L.

Wyrok sądu I instancji zaskarżyli współwłaściciele Zenon P., Katarzyna, Joanna i Andrzej B. oraz Jacek. L.

Zasądzenie utraconych korzyści

Po rozpoznaniu apelacji Sąd Okręgowy zmienił wyrok sądu rejonowego w ten sposób, że zasądził od uczestnika Andrzeja B. na rzecz wnioskodawcy tytułem utraconych korzyści kwotę 488 tys. 150 zł.. A od Joanny B. – 169 tys.564 zł. Na postanowienie Sądu Okręgowego z 12 stycznia 2010 roku wnieśli oni skargę kasacyjną wnieśli 

Wartość kamienicy, która ma 17 lokali wynosi 5 mln 467 złotych. Joanna B i Andrzej B. zajmują po 2/16 udziałów w nieruchomości. Wnioskodawcy państwo L. zarzucają współwłaścicielom, że nie rozliczyli się z najmu i są to utracone korzyści, wynikające a art. 206 i 207 kc. Część lokali znajdowała się w gestii administratora i administrował nimi Andrzej B., który od 1970 roku mieszkał w lokalu nr 6 i 3, które zostały mu przydzielone w wyniku zniesienia współwłasności. Joanna B-W. zajmowała lokal nr 10  i to mieszkanie zostało jej przydzielone jako właścicielce.

Rozliczenie z korzyści utraconych

Zdaniem Sądu Okręgowego Andrzej B. i Joanna B-W. powinni się rozliczyć z pozostałymi współwłaścicielami. Rozliczenie to powinno obejmować pożytki, które przynosiły zajmowane lokale, oraz wydatki zaoszczędzone przez posiadających lokale współwłaścicieli kosztem współwłaścicieli, którzy lokali nie posiadali.

Według sądu II instancji nie dokonanie tego rozliczenia uzasadniało zasądzenie od współwłaścicieli sum ponad ich udział na rzecz pozostałych współwłaścicieli. Odpowiadały one wartości utraconych przez nich korzyści.

W skardze kasacyjnej państwo B. zarzucili Sądowi Apelacyjnemu w Krakowie, że orzeczenie zostało wydane z naruszeniem art.206, 207 kc. Mówią one, że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałówi w takim stopniu ponoszą oni wydatki i ciężary.

- Art.207 kc nie obejmuje swą hipotezą korzyści osiąganych przez współwłaściciela z tytułu korzystania z lokalu – twierdziła adwokat Magdalenia Rygoł- Kościarz, reprezentująca państwa B. – Korzyści te bowiem nie polegają na czerpaniu pożytków, ale na zaoszczędzeniu wydatków, które nie mieszczą się w kategorii pożytków z art.207 kc.

Ponadto adwokat Magdalena Kościarz zwracała uwagę , że sąd źle zinterpretował art.206 kc i art.224 par.2 kc. Przepisy te nie przewidują zasądzenia utraconych korzyści od współwłaściciela posiadającego rzecz w granicach przysługującego mu udziału, zwłaszcza jeśli inni współwłaściciele nie korzystali z niej mimo faktycznej możliwości korzystania mieszkań, które były pustostanem. Innymi słowy współwłaściciele L. chcą uzyskać utracone korzyści z lokali, które mogli wynająć, jednak w tym czasie nie wynajmowali innych wolnych mieszkań, które stały puste.

Reprezentujący wnioskodawców, rodzinę L. radca prawny Michał Sowa powołał się na dwie uchwały Sądu Najwyższego z 10 maja 2006 roku ( III CZP 9/06) oraz z 13 marca 2008 r. ( III CZP 3/08). Zgodnie z tą pierwszą współwłaściciel, który z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli korzysta  z nieruchomości wspólnej jest zobowiązany do rozliczenia z uzyskanych korzyści. Druga uchwała natomiast, mówi, że współwłaściciel może domagać się od pozostałych współwłaścicieli, korzystających z rzeczy wspólnej z naruszeniem  art.286 kc w sposób wykluczający jego współposiadanie, wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy z tej rzeczy z zachowaniem przesłanek określonych  w art.224 par.2 i art.225 kc.

Kasacja jest zasadna

SN 15 kwietnia br. uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania.

Jeśli idzie o art.207 kc wskazany przez Sąd Okręgowy jako podstawa rozstrzygnięcia, to mógłby być podstawą wyroku, gdyby pożytki były właściwie rozumiane. Sąd Okręgowy źle zinterpretował pojęcie pożytków. Natomiast art.206 kc. nie może być sam podstawą roszczeń, gdyż zakłada współposiadanie przez każdego właściciela całej rzeczy – przypominał sędzia prof. Kazimierz Zawada. Granicą roszczenia jest tylko takie samo uprawnienie pozostałych współwłaścicieli.

Trudno w tej sprawie jednak mówić o współposiadaniu poza udział. Art.206 kc może być podstawą roszczeń tylko w związku z art.224 par. 2 kc.  i 225 kc. Jeśli właścicielem jest jedna osoba, wyzuta z posiadania przez inne osoby, to ta osoba ma roszczenie windykacyjne i może dochodzić roszczeń uzupełniających. Trzeba jednak wykazać, że było się współwłaścicielem ponad udział.

Sygnatura akt III CSK 191/10