Sądy wadliwie wpisały hipotekę przymusową na 27 mln zł - skarga nadzwyczajna prokuratury

Sądy dokonały błędnej wykładni przepisów prawa i de facto pozbawiły właścicieli lokali ochrony wynikającej z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych - wskazał w skardze nadzwyczajnej Prokurator Generalny. W jego ocenie naruszono konstytucyjne zasady wolności i prawa człowieka. To 17 skarga nadzwyczajna prokuratury dotycząca tej kwestii.

Po ekspresowych pracach Sejm w czwartek - 25 lutego przyjął prezydencką nowelę ustawy o Sądzie Najwyższym. Wydłuża ona czas na wnoszenie skarg nadzwyczajnych w starych sprawach, ale też wprowadza zmiany zasad wskazywania kandydatów na prezesów SN oraz przepisy dotyczące przetwarzania i dostępu do akt.

Z najnowszych danych wynika, że do Sądu Najwyższego od momentu wejścia w życie przepisów o skardze nadzwyczajnej - wprowadziła ją nowa ustawa o SN z 3 kwietnia 2018 r. - do 11 lutego wpłynęło 318 skarg. Najwięcej wniósł Prokurator Generalny - 265, potem Rzecznik Praw Obywatelskich - 40 skarg (na 18 lutego - 44), Rzecznik Finansowy - 4 skargi, Biuro Rzecznika Małych i Średnich Przedsiębiorców - jedną skargę. Co ważne, spośród nich już załatwiono 259 spraw, w tym 24 oddalono, 7 odrzucono, 25 uchylono (w tym dwie uchylono i umorzono), a w ponad 200 sprawach zwrócono akta z powodu braków formalnych.

Nieco więcej o skali zjawiska mówią dane głównych uprawnionych do wnoszenia skarg. I tak do RPO wpłynęło dotąd blisko 9 tys. wniosków o skierowanie skargi nadzwyczajnej, z kolei do Prokuratora Generalnego niemal 8,7 tysiąca - z czego jak informuje prokuratura - rozpatrzono dotąd ponad 7,8 tysiąca spraw.

Czytaj: Sejm uchwalił prezydencką nowelę ustawy o Sądzie Najwyższym>>

Wadliwe postanowienia i gigantyczna hipoteka

W lipcu 2002 roku w związku z prawomocnym nakazem zapłaty Sądu Okręgowego w Szczecinie doszło do wpisania hipoteki przymusowej do kwoty ponad 27 mln złotych na nieruchomości należącej do spółdzielni mieszkaniowej w Kołobrzegu na rzecz jednego z banków – wierzyciela spółdzielni mieszkaniowej. Na mocy umowy z 16 grudnia 2008 roku bank zbył zabezpieczoną hipotecznie wierzytelność na rzecz podmiotu z siedzibą w Księstwie Lichtenstein.
5 maja 2009 roku Sąd Rejonowy w Kołobrzegu na wniosek nabywcy wpisał spółkę do księgi wieczystej jako wierzyciela hipotecznego. Następnie 13 kwietnia 2012 roku syndyk masy upadłości spółdzielni mieszkaniowej w Kołobrzegu sprzedał upadłe przedsiębiorstwo – spółdzielnię wraz z jego udziałem w nieruchomości. Udział upadłej spółdzielni był obciążony ograniczonymi prawami rzeczowymi w postaci spółdzielczych własnościowych praw do kilkudziesięciu lokali.

Syndyk dokonując sprzedaży, powołując się na przepisy prawa upadłościowego i naprawczego, złożył oświadczenie wskazujące na nabycie upadłego przedsiębiorstwa w stanie wolnym od obciążeń i braku odpowiedzialności za zobowiązania upadłego oraz wygaśniecie obciążeń na składnikach przedsiębiorstwa. Dlatego też doszło do wykreślenia z księgi wieczystej macierzystej i ksiąg wieczystych lokalowych kwestionowanej hipoteki.

Po kilku latach do Sądu Rejonowego w Kołobrzegu zaczęły wpływać wnioski spółki z siedzibą w Księstwie Lichtenstein o dokonanie wpisu hipoteki przymusowej kaucyjnej łącznej na kwotę ponad 27 mln złotych na odłączonych nieruchomościach. Wnioskodawca argumentował, że w związku z przekształceniem z mocy prawa na podstawie umowy zawartej przez syndyka masy upadłości spółdzielni z nabywcą przedsiębiorstwa, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność nieruchomości lokalowej położonej na nieruchomości obciążonej hipoteką, hipoteka ta zgodnie z prawem obciążyła także lokale wyodrębnione, dla których zostały założone nowe księgi wieczyste. W związku z tym wnioskiem referendarz sądowy dokonał wpisu hipoteki na kwotę ponad 27 mln złotych na kolejnych lokalach.

Właściciele lokali walczą w sądzie i przegrywają

Właściciele lokali zdecydowali się na drogę sądową domagając się wykreślenia hipoteki. Jednakże w kolejnych sprawach, sądy orzekały na ich niekorzyść, uzasadniając wyroki utrwalonym orzecznictwem Sądu Najwyższego. Wskazywały, że zgodnie z tym orzecznictwem, następstwem podziału nieruchomości obciążonej hipoteką wskutek ustanowienia odrębnej własności choćby jednego lokalu, jest co do zasady, powstanie hipoteki łącznej. W razie przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności lokalu księga wieczysta prowadzona dla ograniczonego prawa rzeczowego staje się księgą wieczystą dla nieruchomości, a hipoteka obciążająca ograniczone prawo rzeczowe staje się hipoteką na nieruchomości.

Z kolei w związku z uprawomocnieniem się postanowień sądów, spółka z siedzibą w Księstwie Lichtenstein wystąpiła przeciwko aktualnym właścicielom lokali jako dłużnikom rzeczowym do sądów z pozwami o zapłatę z tytułu ustanowionej hipoteki. 

Sądy naruszyły konstytucje? 

W ocenie Prokuratora Generalnego orzeczenia Sądu Okręgowego w Koszalinie i Sądu Rejonowego w Kołobrzegu naruszają zasady wolności i prawa człowieka i obywatela określone w konstytucji, w tym prawo do równej dla wszystkich ochrony prawnej poprzez - jak wskazano -"wydanie orzeczeń skutkujących niezasadnym pokrzywdzeniem osób, de facto pozbawiając te osoby ich prawa majątkowego, a także rażąco naruszają przepisy prawa materialnego tj. Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, Ustawy prawo spółdzielcze oraz Ustawy o księgach wieczystych i hipotece".

- Sądy dokonując błędnej wykładni przepisów prawa de facto pozbawiły uprawnionych ochrony wynikającej z art. 17[18] Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Błędnie uznały, że z momentem sprzedaży przedsiębiorstwa spółdzielni mieszkaniowej obejmującego również budynek, gdzie znajdują się lokale uprawnionych doszło do podziału nieruchomości, skutkującego obciążeniem wydzielonej nieruchomości hipoteką, a zatem że właściciele lokali będą odpowiadali za długi zabezpieczone hipoteką na nieruchomości macierzystej. Uznały tak pomimo tego, iż zgodnie z postanowieniami Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych członkowie spółdzielni nie ponoszą odpowiedzialności za długi spółdzielni, a sami właściciele nie przyczynili się do ich powstania oraz nie mieli żadnego wpływu na to kto będzie nabywcą przedsiębiorstwa - dodano. 

Wniósł przy tym o uchylenie wadliwych postanowień i przekazanie do ponownego rozpoznana spraw objętych skargami do sądów, które wydały orzeczenia kończące.