Teraz Prokurator Generalny wnosi o uchylenie wadliwego postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznana. Wskazuje, że
Sąd Okręgowy w Koszalinie dokonując błędnej wykładni przepisów prawa de facto pozbawił uprawnionych ochrony wynikającej z art. 17(18) Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
- Błędnie uznał, że z momentem sprzedaży przedsiębiorstwa spółdzielni mieszkaniowej obejmującego również budynek, gdzie znajduje się lokal uprawnionych doszło do podziału nieruchomości, skutkującego obciążeniem wydzielonej nieruchomości hipoteką, a zatem że właściciele lokalu będą odpowiadali za długi zabezpieczone hipoteką na nieruchomości macierzystej. I to pomimo tego, iż zgodnie z postanowieniami Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych członkowie spółdzielni nie ponoszą odpowiedzialności za długi spółdzielni, a sami właściciele nie przyczynili się do ich powstania oraz nie mieli żadnego wpływu na to kto będzie nabywcą przedsiębiorstwa - wskazano w skardze nadzwyczajnej.
Czytaj: Eksmisja bez prawa do lokalu socjalnego - skarga nadzwyczajna prokuratury>>
Stan faktyczny sprawy
W lipcu 2002 r. w związku z prawomocnym nakazem zapłaty wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie doszło do wpisania hipoteki przymusowej do kwoty ponad 27 mln zł na nieruchomości należącej do spółdzielni mieszkaniowej w Kołobrzegu na rzecz jednego z banków – wierzyciela spółdzielni mieszkaniowej. Na mocy umowy z 16 grudnia 2008 r. bank zbył zabezpieczoną hipotecznie wierzytelność na rzecz podmiotu z siedzibą w Księstwie Lichenstein, w związku z czym 5 maja 2009 r. Sąd Rejonowy w Kołobrzegu na wniosek nabywcy wpisał spółkę do księgi wieczystej jako wierzyciela hipotecznego. Następnie 13 kwietnia 2012 r. syndyk masy upadłości spółdzielni mieszkaniowej z Kołobrzegu sprzedał upadłe przedsiębiorstwo – spółdzielnię wraz z jego udziałem w nieruchomości.
Udział upadłej spółdzielni był obciążony ograniczonymi prawami rzeczowymi w postaci spółdzielczych własnościowych praw do kilkudziesięciu lokali. Na nieruchomości macierzystej i na lokalach z niej wówczas wyodrębnionych ciążyła hipoteka przymusowa kaucyjna łączna na rzecz podmiotu z siedzibą w Księstwie Lichenstein. Osobom, których dotyczy skarga, przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do jednego z lokali - w związku ze sprzedażą spółdzielni podmiotowi nie będącego spółdzielnią mieszkaniową zostało ono automatycznie przekształcone na mocy art. 17[18]Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w prawo własności tego lokalu.
W grudniu 2013 r., w oparciu o wniosek właścicieli, Sąd Rejonowy w Kołobrzegu odłączył więc z księgi wieczystej nieruchomości macierzystej należący do nich lokal mieszkalny i założył nową księgę wieczystą dla tego lokalu. Pod koniec czerwca 2016 r. do Sądu Rejonowego w Kołobrzegu wpłynął wniosek spółki z siedzibą w Księstwie Lichenstein o dokonanie wpisu hipoteki przymusowej kaucyjnej łącznej na kwotę ponad 27 mln zł na odłączonej nieruchomości. Wnioskodawca argumentował, że w związku z przekształceniem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność nieruchomości lokalowej położonej na nieruchomości obciążonej hipoteką, hipoteka ta zgodnie z prawem dotyczy także lokalu wyodrębnionego, dla którego została założona nowa księga wieczysta.
Referendarz sądowy dokonał wpisu hipoteki. A Sąd Rejonowy w Kołobrzegu, po skardze właścicieli lokalu, utrzymał wpis w mocy. Właściciele lokalu wnieśli apelację od tego postanowienia, ale ona również - wyrokiem z dnia 19 października 2016 r. - została oddalona.
Spółka żąda 300 tys. zł
Sąd Okręgowy uzasadniał wyrok utrwalonym orzecznictwem Sądu Najwyższego. Wskazywał, że zgodnie z nim podział nieruchomości obciążonej hipoteką wskutek ustanowienia odrębnej własności choćby jednego lokalu, jest co do zasady, powstanie hipoteki łącznej. W razie przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności lokalu księga wieczysta prowadzona dla ograniczonego prawa rzeczowego staje się księgą wieczystą dla nieruchomości, a hipoteka obciążająca ograniczone prawo rzeczowe staje się hipoteką na nieruchomości - wskazywał.
Postanowienie o wpisie hipoteki stało się prawomocne. Skarga kasacyjna uczestników postępowania została oddalona postanowieniem z dnia 20 marca 2018 r. A spółka z siedzibą w Księstwie Lichenstein wystąpiła przeciwko aktualnym właścicielom lokalu jako dłużnikom rzeczowym do Sądu Okręgowego w Szczecinie z pozwem o zapłatę 300 tys. zł z tytułu ustanowionej hipoteki. Postępowanie w tym zakresie pozostaje w toku.
Prokuratura: postanowienie wadliwe
Zastępca Prokuratora Generalnego Robert Hernand, w skardze nadzwyczajnej wskazał, że doszło do naruszenia zasad, wolności i praw człowieka i obywatela określonych w Konstytucji RP, w tym prawa do równej dla wszystkich ochrony prawnej do prawa własności i innych praw majątkowych poprzez wydanie orzeczenia skutkującego uprawomocnieniem się wpisu hipoteki łącznej w księdze wieczystej nieruchomości de facto pozbawiającego uprawnionych ochrony ich prawa majątkowego.
- Powyższe było wynikiem rażącego naruszenia prawa materialnego poprzez błędną wykładnię art. 17 [18] Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz art. 76 ust 1 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece, poprzez niezasadne zastosowanie w tym stanie faktycznym art. 76 ust 1 Ustawy o księgach wieczystych i przyjęcie, że w wyniku sprzedaży w postępowaniu upadłościowym przedsiębiorstwa upadłej spółdzielni obejmującego również budynek spółdzielczy na rzecz podmiotu, który nie był spółdzielnią, obciążająca budynek hipoteka obciąża również prawa odrębne własności lokali - dodał.
Podniósł, iż kluczowym zagadnieniem w tej sprawie jest ustalenie jakie konsekwencje prawne dla osoby, której przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu wywołuje zbycie nieruchomości budynkowej wchodzącej w skład upadłego przedsiębiorstwa spółdzielni w toku postępowania upadłościowego, na rzecz podmiotu niebędącego spółdzielnią mieszkaniową.
Prokurator dodał, że linia orzecznicza SN w tym zakresie była niesłuszna i stała w sprzeczności z ochronnym charakterem i celem art. 17 (18) Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, którym jest zapewnienie ochrony prawnej podmiotowi, posiadającemu spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, w sytuacji zbycia nieruchomości macierzystej w toku likwidacji, postępowania upadłościowego albo w postępowaniu egzekucyjnym – a więc sytuacji od niego niezależnej.
- W efekcie dochodziłoby do tak istotnego pomniejszenia wartości nieruchomości lokalowej, że prowadziłoby to do faktycznej utraty jakiegokolwiek prawa do tego lokalu, a zatem istotnego pogorszenia sytuacji takich osób. Taki stan prowadziłby do przerzucenia na osoby uprawnione ze spółdzielczego prawa do lokalu, odpowiedzialności za zobowiązania spółdzielni. Tymczasem art. 19 par 3 Ustawy prawo spółdzielcze stanowi, iż członek spółdzielni nie odpowiada wobec wierzycieli za jej zobowiązania - wskazał.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
