W wyniku wprowadzonych zmian (Dz. U. Nr 200, poz. 1323) rozszerzono ustawową definicję "stanu nieruchomości" o pojęcie stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej. W konsekwencji zmianie uległy również art. 134 oraz art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 Nr 102, poz. 651 ze zm. dalej jako u.g.n.) dotyczące odpowiednio określania wartości rynkowej nieruchomości oraz udziału rzeczoznawcy majątkowego w tym procesie. Po wejściu w życie nowelizacji, stan nieruchomości będzie jednym z kryteriów przy ocenie wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę. Jednocześnie w art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. zastąpiono określenie "wartość rynkowa nieruchomości" stwierdzeniem "wartość nieruchomości dla celów odszkodowania". W efekcie po nowelizacji w u.g.n. funkcjonować będą równolegle obydwa pojęcia. Pozwala to domniemywać, iż wartość nieruchomości dla celów odszkodowania nie musi (a nawet nie będzie) tożsama z wartością rynkową nieruchomości.

W wyniku zmian wprowadzonych w dalszej części aktu (dodanie art. 124b ust. 1) przeredagowano art. 9 u.g.n. oraz doprecyzowano jego brzmienie przez wprowadzenie zapisu, iż wykonanie decyzji wydanych w związku z wykonywaniem, ograniczaniem lub pozbawianiem prawa do nieruchomości następuje po upływie 14 dni od dnia, w którym upłynął bezskutecznie trzydziestodniowy termin do wniesienia skargi na decyzję do sądu administracyjnego. Zmiana ta spowodowana jest wątpliwościami interpretacyjnymi, czy trzydziestodniowy termin dotyczy również Prokuratora oraz Rzecznika Praw Obywatelskich.

Pomniejsze zmiany porządkujące przepisy objęły art. 43 ust. 4a oraz art. 83 ust. 2 pkt 2 u.g.n. Intencją autorów nowelizacji było również skrócenie terminu wymienionego w art. 97a pkt 2 u.g.n., w jakim zgłaszać się mogą osoby mające prawa rzeczowe do nieruchomości w postępowaniu w sprawie podziału nieruchomości. Jak wynika z uzasadnienia do projektu ustawy, termin ów miał wynosić miesiąc. Przyczyną takich zmian miał być fakt, iż "okres 2 miesięcy, poprzedzający wszczęcie postępowania w sprawie podziału nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym jest zbyt długi i nieproporcjonalny do terminów o których mowa w art. 49 k.p.a., do którego odsyła ustawodawca w celu np. nadania decyzji klauzuli ostateczności (14 dni)". Tymczasem w ostatecznym brzmieniu nowelizacji pozostawiono termin dwumiesięczny i w konsekwencji nowelizacja nadaje art. 97a pkt 2 u.g.n. w tej kwestii brzmienie dotychczasowe. Po prześledzeniu zmian w projekcie zachodzących w trakcie trwania procesu legislacyjnego widać, iż zapis taki znalazł się w nowelizacji po rozpatrzeniu stanowiska Senatu. Posłowie odrzucili poprawkę Senatu zmieniającą termin jednego miesiąca na 30 dni i wprowadzili w jej miejsce dotychczasowy termin 2 miesięcy. Analogicznie postąpiono w przypadku art. 114 ust. 4 u.g.n., który określa termin od chwili ogłoszenia starosty o zamiarze wywłaszczenia nieruchomości, po którym można wszcząć postępowanie wywłaszczeniowe. Ponadto w art. 97a pkt 2( u.g.n zmieniono zapis „osoby, którym przysługują prawa rzeczowe do nieruchomości” na „osoby, które wykażą, że przysługują im prawa rzeczowe do nieruchomości”. Konsekwencje takiej zmiany opisano poniżej, przy omawianiu nowelizacji art. 118 ust. 1 u.g.n.

W art. 113 u.g.n. dodano ust. 7 rozszerzając tym samym pojęcie nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym o nieruchomości, których właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie żyje i nie przeprowadzono lub nie zostało zakończone postępowanie spadkowe. Zgodnie z uzasadnieniem do projektu ustawy, zmiana ta „ma na celu wyeliminowanie pojawiających się wątpliwości interpretacyjnych i dostosowanie przepisu do wymogów praktyki. Częste bowiem są sytuacje, w których istnieją spadkobiercy właściciela bądź użytkownika wieczystego, ale nie mają wyroku sądu o stwierdzeniu nabycia spadku.”

W art. 115 u.g.n. zmieniono ust. 2 poprzez usunięcie zdań: „Termin ten liczy się od dnia zakończenia rokowań. Termin wyznacza starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rząd”. W efekcie można uznać, iż z chwilą wejścia w życie nowelizacji, strony na zakończenie rokowań i podpisanie umowy będą miały dwa miesiące, po czym będzie można wszcząć postępowanie wywłaszczeniowe. Poprzez usunięcie wyraźnego wskazania od kiedy należy liczyć dwumiesięczny termin, ustawodawca zmniejszył czytelność obowiązującego prawa. W konsekwencji należałoby sięgnąć do doktryny prawa cywilnego i za moment rozpoczęcia rokowań uznać chwilę, w której strony po raz pierwszy spotkały się celem prowadzenia rokowań.

Kolejna zmiana dotyczy art. 118a ust. 1 u.g.n. Przepis ten otrzymał brzmienie: „Jeżeli w terminie określonym w art. 114 ust. 4, nie zostały ustalone osoby, które wykażą, że przysługują im prawa rzeczowe do nieruchomości, starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje decyzję o nabyciu własności nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego, wnioskującą o wywłaszczenie. Nabycie prawa własności następuje z dniem, w którym decyzja stała się ostateczna.". Z regulacji obowiązującej do czasu wejścia w życie nowelizacji można (a nawet trzeba) było wnioskować, iż to na organie wydającym decyzję wywłaszczeniową ciąży obowiązek ustalenia, czy istnieją osoby, którym przysługują prawa rzeczowe do nieruchomości. Nowelizacja przerzuca więc ciężar dowodu z organu na obywatela. Rozwiązanie takie można uzasadniać faktem, że skoro konkretne osoby odniosłyby korzyść w związku z istnieniem praw rzeczowych do nieruchomości (mają w tym interes prawny), to właśnie one powinny wykazać istnienie tych praw. Nie można jednak zaprzeczyć, iż w przypadku osób o niewielkiej wiedzy prawnej (nawet pomimo obowiązku informowania wynikającego z art. 9 k.p.a.), rozwiązanie to faworyzuje Skarb Państwa bądź jednostkę samorządu terytorialnego – podmioty, których wiedza i świadomość prawna są na dużo wyższym poziomie, niż przeciętnego obywatela.

Po art. 122 u.g.n. dodano art. 122a, zgodnie z którym cel publiczny został zrealizowany, a postępowanie wywłaszczeniowe nie zostało zakończone wydaniem ostatecznej decyzji o wywłaszczeniu, starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, w drodze decyzji orzeka o nabyciu praw na rzecz Skarbu Państwa albo właściwej jednostki samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. Wywłaszczenie poprzedza dwumiesięczny termin na zawarcie umowy przez strony, który wyznacza wspomniany starosta. Jeżeli do zawarcia umowy nie dojdzie, zastosowanie znajdują ustawowe reguły ustalenia odszkodowania. Zgodnie z uzasadnieniem projektu zmiana ta ma na celu wprowadzenie do porządku prawnego przepisów umożliwiających uregulowanie stanów prawno-rzeczowych nieruchomości, na których zrealizowano cel publiczny, a nie pozbawiono właściciela praw do nieruchomości i nie wypłacono mu odszkodowania.

Ogromne znaczenie ma wprowadzony art. 124b u.g.n. Jego dodanie umożliwia przeprowadzanie przedsiębiorcom z branży energetycznej, wodno-kanalizacyjnej etc. prac związanych z konserwacją i utrzymaniem w należytym stanie sieci i urządzeń przesyłowych, bądź dojazdem związanym z tymi czynnościami. Starosta, w drodze decyzji wydawanej na wniosek przedsiębiorcy lub z urzędu, może zobowiązać właściciela, użytkownika wieczystego lub osobę, której przysługują inne prawa rzeczowe do nieruchomości do udostępnienia nieruchomości. Wprowadzone zmiany mają zlikwidować sytuacje, w których przedsiębiorca nie posiada odpowiedniego tytułu prawnego do nieruchomości, na których wybudowano urządzenia i przewody należące do niego. Niejednokrotnie brak ustanowionej służebności przesyłu uniemożliwia przedsiębiorstwom wykonywanie czynności polegających na utrzymaniu takich urządzeń i przewodów. Za udostępnienie nieruchomości i szkody powstałe na skutek czynności przysługuje odszkodowanie. Ponadto obowiązek udostępnienia nieruchomości podlegać będzie egzekucji administracyjnej.

Daleko idące zmiany wprowadzone w art. 126 u.g.n. są bezpośrednio związane z dodanym art. 124b. Po wejściu w życie nowelizacji starosta będzie miał obowiązek wydania decyzji zezwalającej na czasowe zajęcie nieruchomości w przypadku siły wyższej lub nagłej potrzeby zapobieżenia powstaniu znacznej szkody. Zmieniono również zasady doprowadzenia zajętej nieruchomości do stanu poprzedniego. Zgodnie z nowelizacją, obowiązek ten spoczywać będzie nie na staroście, a na podmiocie, któremu udostępniono nieruchomość. Podmiot ten będzie musiał również uiścić odpowiednie odszkodowanie, a w określonych sytuacjach, może być zobligowany do nabycia zajętej nieruchomości. W sytuacjach nadzwyczajnych przewidziano również możliwość zajęcia nieruchomości bez wydania decyzji przez starostę, jednak podmiot zajmujący nieruchomość (np. przedsiębiorca) ma obowiązek złożenia wniosku o wydanie decyzji w terminie 3 dni od dnia zajęcia nieruchomości. Decyzja może być wydana nie później niż po upływie 6 miesięcy licząc od dnia zajęcia nieruchomości. Niedopełnienie powyższego obowiązku skutkować będzie nałożeniem przez starostę kary w wysokości 5000 zł za każdy dzień zwłoki licząc od dnia następującego po dniu, w którym upłynął termin do złożenia wniosku. Podobną sankcję przewidziano jeżeli nastąpiło zajęcie nieruchomości, a nie zaistniały przesłanki uzasadniające takie działanie. Jednocześnie starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje decyzję potwierdzającą zaistnienie przesłanek zajęcia nieruchomości w terminie 7 dni od dnia złożenia wniosku.

Powyższe zmiany wymusiły nowelizację art. 132 u.g.n. regulującego zapłatę odszkodowania. Dodanie ust. 1b powoduje, iż w przypadku wydania decyzji o niezwłocznym zajęciu nieruchomości na wniosek osoby wywłaszczanej wypłaca się zaliczkę w wysokości 70 % odszkodowania ustalonego przez organ pierwszej instancji w decyzji o wywłaszczeniu. Zapłata zaliczki następuje jednorazowo w terminie 50 dni licząc od dnia złożenia wniosku o wypłatę zaliczki. Wysokość odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości pomniejsza się o kwotę wypłaconej zaliczki. Jest to instytucja tzw. „bezpiecznej zaliczki”, której wprowadzenie jest spowodowane orzecznictwem Trybunału Praw Człowieka w Strasburgu. Trybunał wskazywał na niedopuszczalną sytuację, w której ustawodawca stwarza możliwość faktycznego pozbawienia (przejęcia) nieruchomości przed uprawomocnieniem się decyzji orzekającej o wywłaszczeniu nieruchomości, w tym także o odszkodowaniu. Zaproponowana regulacja ma minimalizować niekorzystne dla każdego właściciela wywłaszczanej nieruchomości skutki ingerencji w konstytucyjnie chronione prawo własności. Zaliczka ta, podobnie jak nienależnie pobrane odszkodowanie, podlega zwrotowi po jej waloryzacji na dzień zwrotu.

Co ciekawe, z projektu nowelizacji, w wyniku poprawek naniesionych przez Senat, usunięto ust. 5 i 6 dodany do art. 128, które brzmiały:
5. Odszkodowanie zapewnia możliwość odtworzenia wywłaszczonych nieruchomości lub innych praw rzeczowych, o których mowa w art. 112 ust. 2 oraz możliwość realizacji dotychczasowego sposobu użytkowania.
6. W przypadku poniesienia szkody polegającej na utracie korzyści z nieruchomości odszkodowanie powiększa się o kwotę ustaloną zgodnie z art. 134 ust. 5 i 6.

Jak zaznaczono w uzasadnieniu do projektu ustawy, projektowane (a usunięte) zmiany wynikały „z licznego orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego, w którym Trybunał podkreślał, iż słuszne odszkodowanie powinno mieć charakter ekwiwalentny do wartości nieruchomości wywłaszczonej. Oznacza to, że powinno stwarzać możliwość odtworzenia sytuacji majątkowej jaką właściciel nieruchomości miał przed wywłaszczeniem. Poza standardami ustalonymi na gruncie krajowego orzecznictwa konstytucyjnego, przesłanka słusznego odszkodowania występuje także w orzecznictwie Europejskiego Trybunału Praw Człowieka (Tsomtsos i inni v. Grecja 15.11.1996 r.).” Zamiast tego zmieniono art. 130 u.g.n. dodając jako przesłankę ustalania wysokości odszkodowania przeznaczenie nieruchomości.

Należy zaznaczyć, iż z projektu ustawy wykreślono, również po pracach nad projektem ustawy w Senacie, przepisy nakazujące powiększenie kwoty odszkodowania z tytułu wywłaszczenia nieruchomości o kwotę odpowiadającą wartości utraconych korzyści, możliwych do uzyskania w okresie do 3 lat od pozbawienia prawa lub zajęcia nieruchomości, nie więcej jednak niż o 10% wartości nieruchomości. Zgodnie ze stanowiskiem autorów projektu, analizy przepisów dotyczących wywłaszczeń nieruchomości wykazały, iż w większości krajów wysokość odszkodowania uwzględnia również utracone korzyści.

Zmiana do art. 223 ust. 1 u.g.n. ma charakter porządkujący - przy nowelizacji ustawy z 15 października 2008 r., która wprowadziła art. 60a ust. 1 u.g.n. nie uwzględniono omyłkowo tego przepisu w treści art. 223. Zaproponowana zmiana koryguje to przeoczenie. Ponadto starostowie zobowiązani będą do przekazywania dokumentacji ministrowi właściwemu do spraw Skarbu Państwa, a nie jak do tej pory ministrowi właściwemu do spraw administracji publicznej.

W sprawach wszczętych i niezakończonych, prowadzonych na podstawie przepisów działu III u.g.n., stosować się będzie przepisy dotychczasowe.

Ustawa weszła w życie 27 listopada 2010 r. tj. po 30 dniach od dnia ogłoszenia.

Artykuł pochodzi z programu System Informacji Prawnej LEX on-line