Wynajem lokalu niemieszkalnego studentom – czy przysługuje zwolnienie z VAT?
Wynajem lokalu mieszkalnego na cele również mieszkalne korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług. Co ważne, zarówno warunek wynajmu na cele mieszkaniowe, jak i warunek dotyczący przeznaczenia (charakteru) nieruchomości muszą być spełnione łącznie. Potwierdził to w niedawnym wyroku Naczelny Sąd Administracyjny.
Początek sprawy miał miejsce we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. Złożyła go spółka, która świadczy m.in. usługi związane z udostępnianiem pokoi w lokalu, który składa się z 10 pokoi oraz dwóch kawalerek. Lokal jest oznaczony w księdze wieczystej oraz w rejestrze lokali jako niemieszkalny, mimo że sam budynek, w którym lokal się znajduje, ma status budynku mieszkalnego. Spółka była zdania, że właściwym grupowaniem do świadczonych przez nią usług jest wynajem i obsługa nieruchomości mieszkalnych własnych lub dzierżawionych. Najemcy w wynajmowanych pokojach realizują wyłącznie własne cele mieszkaniowe – nie ma możliwości prowadzenia w lokalu działalności gospodarczej bądź wskazywania adresu lokalu jako adresu działalności gospodarczej.
Spółka twierdziła, że świadczona przez nią usługa podlega przedmiotowemu zwolnieniu z podatku od towarów i usług, ponieważ zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT zwolnione z podatku są usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości lub ich części na własny rachunek na cele mieszkaniowe.
Czytaj też w LEX: Wniosek o wydanie wiążącej interpretacji podatkowej na przykładach >
Zdaniem organu zwolnienia nie ma
Dyrektor KIS w wydanej interpretacji uznał, że spółka nie może korzystać ze zwolnienia. Wyjaśnił, że ze zwolnienia z VAT korzysta wyłącznie świadczenie usług najmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych, dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych, dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy).
Świadczenie usług najmu korzysta ze zwolnienia w przypadku spełnienia łącznie warunków wskazanych w przepisach ustawy o VAT (w szczególności w przywołanym wcześniej art. 43). Dlatego też zwolnieniu od podatku podlega świadczona na własny rachunek usługa wynajmu lub dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym i na cele mieszkaniowe.
WSA z odmiennym stanowiskiem
Spółka nie zgodziła się z taką interpretacją przepisów i złożyła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, który przychylił się do jej stanowiska i uchylił wydaną interpretację organu.
W ocenie sądu z treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT jednoznacznie wynika, że zwolniona z opodatkowania jest usługa najmu „wyłącznie na cele mieszkaniowe”. Oznacza to, że z punktu widzenia zastosowania tego zwolnienia istotny jest sposób wykorzystywania nieruchomości przez najemcę – czy realizuje on w lokalu własne cele mieszkaniowe. Celem najmu dokonywanego przez spółkę było umożliwienie studentom realizacji ich potrzeb mieszkaniowych. Najemcy faktycznie zamieszkiwali w lokalu i na czas trwania umowy przenosili tam swój ośrodek życiowy. Zatem realizowany zostaje w związku z tym podstawowy cel przepisy, jakim była ochrona (w sensie ekonomicznym) najemców lokali zaspokajających potrzeby mieszkaniowe.
Podsumowując, WSA uznał, że organ podatkowy zastosował błędną wykładnię pojęcia „nieruchomości o charakterze mieszkalnym”.
Jak zidentyfikować nieprawidłową interpretację podatkową dzięki LEX Kompas Interpretacje Podatkowe? >
NSA jednak odmawia zwolnienia – ważne spełnienie trzech warunków łącznie
Dyrektor KIS wniósł skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego, który rozpoznając sprawę uchylił wyrok sądu I instancji i oddalił skargę spółki.
NSA, opierając się na wykładniach: językowej, systemowej i celowościowej, uznał, że dla zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług muszą być spełnione łącznie trzy warunki:
- wynajem musi być na własne cele mieszkaniowe najemcy;
- nieruchomość ma charakter mieszkalny;
- nieruchomość jest wykorzystywana na cele mieszkaniowe.
Zdaniem NSA nie można oceniać wypełnienia przesłanki charakteru mieszkalnego nieruchomości przez pryzmat sposobu faktycznego wykorzystywania tej nieruchomości. Zatem faktyczne wykorzystywanie nieruchomości nie determinuje oceny tego, czy nieruchomość ma charakter nieruchomości mieszkalnej.
Czytaj też w LEX: Opodatkowanie VAT wynajmu nieruchomości krok po kroku >
Ze stanu faktycznego opisanego we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wprost wynika, że lokal ma charakter niemieszkalny. Potwierdza to zarówno wpis w księdze wieczystej, jak i opis ujęty w zaświadczeniu na potrzeby wyodrębnienia własności lokalu. W tej sprawie nie ma zatem wątpliwości, że nieruchomość nie ma charakteru mieszkalnego i nie zmienia tego fakt, że jest ona faktycznie wykorzystywana wyłącznie na cele mieszkaniowe.
Podsumowanie
Przywołany wyrok NSA potwierdza dotychczasowe podejście do możliwości korzystania ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36. Aby podatnik mógł skorzystać z tego zwolnienia nie wystarczy, że najemca faktycznie wykorzystuje lokal do zaspokajania swoich potrzeb mieszkaniowych. Konieczne jest również to, by lokal miał charakter mieszkalny, który to charakter potwierdza odpowiednia dokumentacja jak wpisy w księdze wieczystej czy zaświadczenie o samodzielności lokalu.
Czytaj też w LEX: Moc ochronna interpretacji podatkowych >
Wyrok NSA z 8 lipca 2026 r., sygn. akt I FSK 2202/23
