VAT: dostarczanie mediów nie jest usługą związaną z nieruchomością

Odsprzedaż przez wspólnotę mieszkaniową mediów nie może być traktowana, jako transakcja związana z nieruchomością, a w konsekwencji jej wartość nie może być uwzględniona w wartości sprzedaży zobowiązującej do dokonania rejestracji dla potrzeb podatku od towarów i usług. Tak wynika z wyroku WSA w Poznaniu z 13.10.2017 r.

Sprawa dotyczyła obowiązku rejestracji wspólnoty mieszkaniowej, jako czynnego podatnika VAT. Kwestia czy taki obowiązek powstaje czy niepowiązany był z pobieraniem przez przez wspólnotę opłat od jej członków. Wspólnota osiągnęła, bowiem przychód z zaliczek na pokrycie kosztów dostawy wody, odprowadzania ścieków, centralnego ogrzewania i wywozu odpadów. Zaliczki wnoszone przez właścicieli na poczet kosztów zużycia mediów są rozliczane przez wspólnotę w odniesieniu do rzeczywiście poniesionych kosztów.

Wspólnota uważa, że rozliczanie kosztów mediów dostarczanych do lokali mieszkalnych (w tym pobieranie zaliczek na pokrycie tych kosztów) nie mają charakteru transakcji związanych z nieruchomościami i nie powinny być wliczane do limitu sprzedaży. Wspólnota uważa, więc, że nie ma obowiązku rejestracji, jako czynny podatnik VAT.

Fiskus miał inne zdanie. Według organu do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT należy wliczać obrót z tytułu dostawy przez wspólnotę mediów do lokali mieszkalnych wykorzystywanych na cele mieszkaniowe oraz, że w związku z powyższym ma obowiązek zarejestrowania się, jako podatnik VAT.

Sprawę rozstrzygnął WSA w Poznaniu. Według sądu fiskus nie ma racji. Są wyjaśnił, że co do zasady, o ile podatnik nie przekroczył kwoty sprzedaży określonej na podstawie art. 113 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT(obecnie jest to 200.000 zł), ma prawo do korzystania ze zwolnienia podmiotowego do momentu przekroczenia tej kwoty. W przypadku przekroczenia tej kwoty z tytułu świadczenia czynności podlegających opodatkowaniu VAT, podatnik zobowiązany jest do dokonania rejestracji dla potrzeb podatku od towarów i usług na zasadach określonych w ustawie.
Sąd przypomniał, że z art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali wynika, że właściciele zobowiązani są do uczestnictwa w kosztach zarządu związanych z nieruchomością wspólną - na pokrycie uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat oraz do ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem własnych lokali (m.in. za wodę, ciepło, gaz, energię elektryczną, odprowadzanie ścieków). W przypadku nabycia towarów i usług w ramach zarządu nieruchomością wspólną, wspólnota będąc jednostką odrębną od właścicieli lokali nabywając towary i usługi dla celów nieruchomości wspólnej nie wykonuje żadnych czynności na rzecz właścicieli, ponieważ w takim wypadku działa w imieniu własnym i na własny rachunek. Działa wtedy, jako podmiot stosunków zobowiązaniowych wynikających z zarządu nieruchomością wspólną, którego działanie jest jedynie finansowane przez właścicieli wyodrębnionych lokali mieszkalnych mających udziały w nieruchomości wspólnej – m.in. w formie zaliczek, o których mowa w art. 15 ustawy o własności lokali. W związku z tym odbiorcą nabywanych towarów i usług jest, – jako odrębny od jej członków podmiot prawa – wspólnota mieszkaniowa. Ponieważ występuje ona, jako ostateczny konsument nie świadczy, więc w tym zakresie żadnych czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług na rzecz właścicieli odrębnych lokali. Zatem uiszczanie należności przez członków wspólnoty tytułem pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie jest objęte przepisami ustawy o VAT, a tym samym wspólnota nie jest z tego tytułu podatnikiem VAT. Natomiast w przypadku, gdy wydatki ponoszone są przez właściciela wyłącznie w związku z odrębną własnością lokalu, wspólnota występuje w odmiennej roli. W takiej sytuacji nabywa, bowiem towary i usługi w swoim imieniu, jednakże na rzecz właścicieli poszczególnych lokali, którzy na poczet tych zakupów dokonują stosownych wpłat. Wspólnota zakupując towary i usługi, które przyporządkowuje następnie do poszczególnych lokali, dokonuje ich odsprzedaży właścicielom lokali. W tej sytuacji, Wspólnota dokonując odsprzedaży, zakupionych uprzednio w tym celu towarów i usług, związanych wyłącznie z utrzymaniem poszczególnych lokali, właścicielom tych lokali stanowiących przedmiot samodzielnej własności, działa, jako podatnik podatku od towarów i usług. Tym samym czynność odsprzedaży jest czynnością podlegającą opodatkowaniu VAT. Jednakże zwalnia się od podatku czynności związane z utrzymaniem lokali mieszkalnych, wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe, za które pobierane są opłaty, wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową na rzecz właścicieli tych lokali, tworzących w określonej nieruchomości tę wspólnotę. Jednocześnie sąd wskazał, że taka rodzaju odsprzedaż mediów nie może być traktowana, jako transakcja związana z nieruchomością, a w konsekwencji jej wartość nie może być uwzględniona w wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT. W ocenie sądu, chociaż w osądzanej sprawie, w szerokim znaczeniu, przedmiotem transakcji odsprzedaży mediów jest nieruchomość, to jednak nieruchomość nie jest tutaj elementem konstytutywnym transakcji, ponieważ podstawowym jej elementem są: woda, ciepło i odprowadzanie ścieków.

Wyrok WSA w Poznaniu z 13.10.2017 r., sygn. akt I SA/Po 38/17

Więcej informacji i narzędzi znajdziesz w programie Vademecum Głównego Księgowego Bądź na bieżąco ze zmianami prawnymi i korzystaj z aktualnych materiałów