Ulga dla młodych a przychody z najmu prywatnego
Przychody z tzw. najmu prywatnego są obligatoryjnie opodatkowane ryczałtem ewidencjonowanym i nie mogą być objęte tzw. ulgą dla młodych. Przychody te nie zostały wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 148 ustawy o PIT, jako objęte zwolnieniem z podatku, w sytuacji gdy są trzymane przez podatnika do ukończenia 26. roku życia. Katalog przychodów objętych ulgą ma charakter zamknięty.
Na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 148 ustawy o PIT, wolne od podatku dochodowego są przychody:
- ze stosunku służbowego, stosunku pracy, pracy nakładczej, spółdzielczego stosunku pracy,
- z umów zlecenia, o których mowa w art. 13 pkt 8 ustawy o PIT,
- z tytułu odbywania praktyki absolwenckiej, o której mowa w przepisach ustawy z dnia 17 lipca 2009 r. o praktykach absolwenckich (Dz. U. z 2025 r. poz. 1578),
- z tytułu odbywania stażu uczniowskiego, o którym mowa w art. 121a ustawy z dnia 14 grudnia 2016 r. - Prawo oświatowe,
- z zasiłku macierzyńskiego, o którym mowa w ustawie z 25 czerwca 1999 r. o świadczeniach pieniężnych z ubezpieczenia społecznego w razie choroby i macierzyństwa
- otrzymane przez podatnika do ukończenia 26. roku życia, do wysokości nieprzekraczającej w roku podatkowym kwoty 85 528 zł.
Warunki zwolnienia
Jak wskazał dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 13 lipca 2026 r., nr 0114-KDIP3-2.4011.577.2026.1.BM zwolnienie ma charakter podmiotowo-przedmiotowy. Podmiotowy - bowiem jest adresowane do podatników podatku dochodowego, którzy nie ukończyli 26 roku życia. Przedmiotowy - bo nie wszystkie przychody osiągnięte przez wskazanych metrykalnie podatników mogą korzystać z tego zwolnienia - dotyczy ono bowiem jedynie przychodów enumeratywnie wymienionych w cytowanym art. 21 ust. 1 pkt 148 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Możliwość zastosowania tego zwolnienia ustawodawca uzależnił zatem od łącznego spełnienia wszystkich przesłanek.
Ustawa o PIT wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. W kontekście przychodu z umów najmu należy wskazać, że odrębnymi źródłami przychodów są:
- pozarolnicza działalność gospodarcza (zob. art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT),
- najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (zob. art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT) – tzw. najem prywatny.
Jak wskazał dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 17 marca 2026 r., nr 0112-KDIL2-2.4011.151.2026.2.AA, podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.
Przedmiotem analizy są przychody z tzw. najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT.
Czytaj też w LEX: Wniosek o wydanie wiążącej interpretacji podatkowej na przykładach >
Przychody z tzw. najmu prywatnego nie zostały wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 148 ustawy o PIT, jako objęte ulga dla młodych w sytuacji, gdy są trzymane przez podatnika do ukończenia 26. roku życia, do wysokości nieprzekraczającej w roku podatkowym kwoty 85 528 zł.
Ponadto, należy wskazać, że dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, tj. tzw. najmu prywatnego nie są opodatkowane PIT, ale obligatoryjnie ryczałtem ewidencjonowanym (zob. art. 9a ust. 6 ustawy o PIT, art. 2 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym PIT) (por. interpretacja indywidualna dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 7 marca 2025 r., 0113-KDIPT2-1.4011.51.2025.1.MGR).
Najem prywatny poza ulgą
Wprawdzie do przychodów opodatkowanych w formie ryczałtu ewidencjonowanego stosuje się niektóre zwolnienia z podatku odchodowego zawarte w ustawie o PIT, ale nie dotyczy to tzw. ulgi dla młodych. Jak bowiem wynika z art. 10 ustawy o zryczałtowanym PIT, zwolnienia od podatku dochodowego, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 28a, 29, 29aa, 29b, 43, 46, 46c, 47a, 71a, 102a, 111, 114, 121, 121a, 122, 125, 125a, 129, 131a, 136, 137, 155 i 160 ustawy o podatku dochodowym, stosuje się odpowiednio do podatników opłacających ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Jak wskazał dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej interpretacji indywidualnej z 12 czerwca 2024 r., 0113-KDIPT2-1.4011.356.2024.1.KD, katalog przychodów objętych ulgą dla młodych ma charakter zamknięty. Ogranicza się wyłącznie do przychodów wymienionych w art. 21 ust. 1 pkt 148 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a zatem nie dotyczy przychodów ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy od podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegających opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Podsumowując należy stwierdzić, że przychody z tzw. najmu prywatnego są obligatoryjnie opodatkowane ryczałtem ewidencjonowany i nie mogą być objęte tzw. ulga dla młodych.
Autor: Marcin Szymankiewicz, doradca podatkowy
