Warto wiedzieć, że sprzedaż nieruchomości lub praw majątkowych nabytych przed 1 stycznia 2007 r. (o ile zbycie nastąpiło przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło zbycie lub wybudowanie) opodatkowana jest 10 proc. stawką liczoną od przychodu, tj. bez względu na wartość kosztów poniesionych na wybudowanie lub nabycie nieruchomości. Podatek należy uiścić w terminie 14 dni od dnia odpłatnego zbycia. Warunkiem zwolnienia z opłacania tego podatku jest przeznaczenie uzyskanego przychodu ze sprzedaży na cele mieszkaniowe, tj. zakup lub wybudowanie innej nieruchomości mieszkalnej w ciągu 2 lat od dnia sprzedaży (po uprzednim złożeniu do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia sprzedaży oświadczenia, że uzyskany ze sprzedaży przychód przeznaczy się na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst. jedn. Dz.U. z 2000 r., nr 14, poz. 176 z późn. zm.) - w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.). Zasady te nadal stosuje się do tych podatników, którzy zbywają po 31 grudnia 2006 r. nieruchomości i podobne prawa, a od dnia ich nabycia – wybudowania nie upłynęło 5 lat.
Sprzedaż nieruchomości nabytych i wybudowanych po 1 stycznia 2007 r.
Nowe uregulowania prawne dotyczą wyłącznie nieruchomości (i podobnych praw majątkowych), które zostały nabyte lub wybudowane (oddane do użytkowania) po dniu 1 stycznia 2007 r. Podstawową zmianą jest wysokość podatku, który wynosi 19 proc. uzyskanego dochodu (tj. podstawy opodatkowania). W takim przypadku podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych a kosztami uzyskania przychodów, jakie przy tego typu sprzedaży przysługują.
Uchylono też dotychczasowe zwolnienie z obowiązku zapłaty 10-proc. zryczałtowanego podatku, związane z przeznaczeniem uzyskanego przychodu ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. W poprzednim stanie prawnym przeznaczenie przychodu ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych w całości na własne cele mieszkaniowe dawało prawo do zwolnienia od obowiązku zapłaty zryczałtowanego podatku dochodowego.
Kiedy nie płacimy podatku od dochodu według nowych przepisów?
Zgodnie z nowymi przepisami wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:
1) budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
2) lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
3) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
4) prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie
- jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu na pobyt stały przez okres krótszy niż 2 miesięce przed datą zbycia (warunek ma zastosowanie łącznie do obojga małżonków). Zwolnienie to ma zastosowanie do przychodów podatnika, który w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego złoży oświadczenie w urzędzie skarbowym, dotyczące spełnienia warunków do zwolnienia.
Pozostałe przypadki, gdy dochód jest zwolniony od zapłaty podatku:
5) gdy nie wystąpi dochód ze sprzedaży nieruchomości (podobnych praw),
6) gdy upłynęło 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (oddanie do użytkowania) – art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Ustalenie dochodu do opodatkowania ze sprzedaży nieruchomości (podobnych praw) od 1 stycznia 2007 r.
1) Przychód
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (np. wynagrodzenie notariusza, jeżeli poniósł je zbywca). Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.
Przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany.
Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wzywa strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określa wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33 proc. od wartości wyrażonej w cenie, koszy opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.
2) Koszty uzyskania przychodów
Po stronie kosztów zbywca może zaliczyć: udokumentowane wydatki na kupno, budowę, kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn, nakłady poczynione w czasie posiadania nieruchomości (innego prawa), które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, odpisy amortyzacyjne. Wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT. Koszty nabycia (wytworzenia) będą corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym RP „Monitor Polski”.
3) Dochód
Dochodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw jest różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw a kosztami uzyskania. W przypadku odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw dochód ustala się u każdej ze stron umowy.
4) Podatek
Podatek wynosi 19 proc. podstawy opodatkowania.
5) Termin płatności podatku
Podatek należy wpłacić w terminie złożenia zeznania podatkowego za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Zeznanie to jest składane do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym nastąpiło zbycie. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nie łączy się z innymi dochodami (przychodami) z innych źródeł (odrębne zeznanie).
6) Wyłączenia
Opisanych powyżej zasad dotyczących rozliczenia dochodu ze sprzedaży nieruchomości nie stosuje się, jeżeli:
1) budowa i sprzedaż budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów są przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
2) przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw stanowi przychód z działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej.
Przykłady
Przykład 1 – Sprzedaż nieruchomości nabytej przed 1 dniem stycznia 2007 r.
Podatnik nabył w drodze umowy kupna – sprzedaży 15 stycznia 2002 r. dom mieszkalny za kwotę 60 000 zł., który sprzedał 1 lutego 2007 r. (przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie) za 120 000 zł.
Nowe przepisy dotyczące opodatkowania 19 – proc. podatkiem dochodu nie będą miały tu zastosowania, ponieważ dom został nabyty przed dniem 1 stycznia 2007 r.. Podatnik zapłaci 10 proc. podatku od przychodu w wysokości 12 000 zł. (termin: 14 dni od jego zbycia) Jeżeli podatnik zamierza uzyskany przychód przeznaczyć w ciągu 2 lat na zakup innego domu (mieszkania) powinien w terminie 14 dni od dnia zbycia złożyć stosowne oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w brzmieniu ustawy obowiązującej przed dniem 1 stycznia 2007 r.).
Przykład 2 – Sprzedaż nieruchomości nabytej po dniu 1 stycznia 2007 r.
Podatnik nabył w drodze umowy kupna – sprzedaży 15 stycznia 2007 r. dom mieszkalny za kwotę 100 000 zł., który sprzedał 20 lutego 2007 r. (przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie) za 120 000 zł.
Będą tu miały zastosowanie nowe przepisy dotyczące opodatkowania 19-proc. podatkiem dochodu, ponieważ dom został nabyty po dniu 31 grudnia 2006 r. Podatnik zapłaci 19-proc. podatek od dochodu (120 000-100 000 = 20 000) w wysokości 3800 zł. (termin: 30 kwietnia 2008 r.)
Przykład 3 – Sprzedaż nieruchomości nabytej po dniu 1 stycznia 2007 r. (zwolnienie)
Podatnik nabył lokal mieszkalny 1 lipca 2007 r. W tym też miesiącu zameldował się w lokalu na pobyt stały. Zameldowany jest tam do dnia sprzedaży, tj. do dnia 1 grudnia 2008 r. Podatnik nie zapłaci podatku, gdyż będą tu miały zastosowanie nowe przepisy dotyczące zameldowania na pobyt stały, trwający przez okres co najmniej 12 miesięcy przed datą sprzedaży. Podatnik musiałby jednak złożyć w urzędzie skarbowym oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia (w terminie 14 dni od dnia sprzedaży).
Przykład 4 – Sprzedaż nieruchomości nabytej w drodze darowizny po dniu 1 stycznia 2007 r.
Podatnik nabył w drodze darowizny 15 stycznia 2007 r. dom mieszkalny, który sprzedał 1 lutego 2007 r. za 120 000 zł. Przy nabyciu opłacił podatek od spadków i darowizn w wysokości 10 000 zł.
Będą tu miały zastosowanie nowe przepisy dotyczące opodatkowania 19-proc. podatkiem dochodu, ponieważ dom został nabyty po dniu 31 grudnia 2006 r. Podatnik zapłaci 19 proc. podatku od dochodu (120 000-10 000 = 110 000) w wysokości 20 900 zł. (termin: 30 kwietnia 2008 r.)
Sprzedaż nieruchomości nabytych i wybudowanych po 1 stycznia 2007 r.
Nowe uregulowania prawne dotyczą wyłącznie nieruchomości (i podobnych praw majątkowych), które zostały nabyte lub wybudowane (oddane do użytkowania) po dniu 1 stycznia 2007 r. Podstawową zmianą jest wysokość podatku, który wynosi 19 proc. uzyskanego dochodu (tj. podstawy opodatkowania). W takim przypadku podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych a kosztami uzyskania przychodów, jakie przy tego typu sprzedaży przysługują.
Uchylono też dotychczasowe zwolnienie z obowiązku zapłaty 10-proc. zryczałtowanego podatku, związane z przeznaczeniem uzyskanego przychodu ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. W poprzednim stanie prawnym przeznaczenie przychodu ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych w całości na własne cele mieszkaniowe dawało prawo do zwolnienia od obowiązku zapłaty zryczałtowanego podatku dochodowego.
Kiedy nie płacimy podatku od dochodu według nowych przepisów?
Zgodnie z nowymi przepisami wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:
1) budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
2) lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
3) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
4) prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie
- jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu na pobyt stały przez okres krótszy niż 2 miesięce przed datą zbycia (warunek ma zastosowanie łącznie do obojga małżonków). Zwolnienie to ma zastosowanie do przychodów podatnika, który w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego złoży oświadczenie w urzędzie skarbowym, dotyczące spełnienia warunków do zwolnienia.
Pozostałe przypadki, gdy dochód jest zwolniony od zapłaty podatku:
5) gdy nie wystąpi dochód ze sprzedaży nieruchomości (podobnych praw),
6) gdy upłynęło 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (oddanie do użytkowania) – art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Ustalenie dochodu do opodatkowania ze sprzedaży nieruchomości (podobnych praw) od 1 stycznia 2007 r.
1) Przychód
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (np. wynagrodzenie notariusza, jeżeli poniósł je zbywca). Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.
Przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany.
Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wzywa strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określa wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33 proc. od wartości wyrażonej w cenie, koszy opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.
2) Koszty uzyskania przychodów
Po stronie kosztów zbywca może zaliczyć: udokumentowane wydatki na kupno, budowę, kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn, nakłady poczynione w czasie posiadania nieruchomości (innego prawa), które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, odpisy amortyzacyjne. Wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT. Koszty nabycia (wytworzenia) będą corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym RP „Monitor Polski”.
3) Dochód
Dochodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw jest różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw a kosztami uzyskania. W przypadku odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw dochód ustala się u każdej ze stron umowy.
4) Podatek
Podatek wynosi 19 proc. podstawy opodatkowania.
5) Termin płatności podatku
Podatek należy wpłacić w terminie złożenia zeznania podatkowego za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Zeznanie to jest składane do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym nastąpiło zbycie. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nie łączy się z innymi dochodami (przychodami) z innych źródeł (odrębne zeznanie).
6) Wyłączenia
Opisanych powyżej zasad dotyczących rozliczenia dochodu ze sprzedaży nieruchomości nie stosuje się, jeżeli:
1) budowa i sprzedaż budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów są przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
2) przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw stanowi przychód z działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej.
Przykłady
Przykład 1 – Sprzedaż nieruchomości nabytej przed 1 dniem stycznia 2007 r.
Podatnik nabył w drodze umowy kupna – sprzedaży 15 stycznia 2002 r. dom mieszkalny za kwotę 60 000 zł., który sprzedał 1 lutego 2007 r. (przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie) za 120 000 zł.
Nowe przepisy dotyczące opodatkowania 19 – proc. podatkiem dochodu nie będą miały tu zastosowania, ponieważ dom został nabyty przed dniem 1 stycznia 2007 r.. Podatnik zapłaci 10 proc. podatku od przychodu w wysokości 12 000 zł. (termin: 14 dni od jego zbycia) Jeżeli podatnik zamierza uzyskany przychód przeznaczyć w ciągu 2 lat na zakup innego domu (mieszkania) powinien w terminie 14 dni od dnia zbycia złożyć stosowne oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w brzmieniu ustawy obowiązującej przed dniem 1 stycznia 2007 r.).
Przykład 2 – Sprzedaż nieruchomości nabytej po dniu 1 stycznia 2007 r.
Podatnik nabył w drodze umowy kupna – sprzedaży 15 stycznia 2007 r. dom mieszkalny za kwotę 100 000 zł., który sprzedał 20 lutego 2007 r. (przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie) za 120 000 zł.
Będą tu miały zastosowanie nowe przepisy dotyczące opodatkowania 19-proc. podatkiem dochodu, ponieważ dom został nabyty po dniu 31 grudnia 2006 r. Podatnik zapłaci 19-proc. podatek od dochodu (120 000-100 000 = 20 000) w wysokości 3800 zł. (termin: 30 kwietnia 2008 r.)
Przykład 3 – Sprzedaż nieruchomości nabytej po dniu 1 stycznia 2007 r. (zwolnienie)
Podatnik nabył lokal mieszkalny 1 lipca 2007 r. W tym też miesiącu zameldował się w lokalu na pobyt stały. Zameldowany jest tam do dnia sprzedaży, tj. do dnia 1 grudnia 2008 r. Podatnik nie zapłaci podatku, gdyż będą tu miały zastosowanie nowe przepisy dotyczące zameldowania na pobyt stały, trwający przez okres co najmniej 12 miesięcy przed datą sprzedaży. Podatnik musiałby jednak złożyć w urzędzie skarbowym oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia (w terminie 14 dni od dnia sprzedaży).
Przykład 4 – Sprzedaż nieruchomości nabytej w drodze darowizny po dniu 1 stycznia 2007 r.
Podatnik nabył w drodze darowizny 15 stycznia 2007 r. dom mieszkalny, który sprzedał 1 lutego 2007 r. za 120 000 zł. Przy nabyciu opłacił podatek od spadków i darowizn w wysokości 10 000 zł.
Będą tu miały zastosowanie nowe przepisy dotyczące opodatkowania 19-proc. podatkiem dochodu, ponieważ dom został nabyty po dniu 31 grudnia 2006 r. Podatnik zapłaci 19 proc. podatku od dochodu (120 000-10 000 = 110 000) w wysokości 20 900 zł. (termin: 30 kwietnia 2008 r.)