Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym domu czy mieszkaniu to już powszechne zjawisko. Wątpliwości powstają jednak w momencie, gdy przedsiębiorca zamierza sprzedać nieruchomość. Skarbówka potwierdza, że rozlicza się wówczas na takich samych zasadach, jak w przypadku prywatnej sprzedaży nieruchomości.
- Nie da się ukryć, że prowadzenie działalności gospodarczej z wykorzystaniem własnego mieszkania daje teraz mniej możliwości odliczenia kosztów uzyskania przychodów niż w latach poprzednich. To głównie za sprawą zakazu amortyzacji lokali mieszkalnych od 2023 r. Dobrą wiadomością jest natomiast fakt, że sprzedaż lokalu wykorzystywanego w działalności gospodarczej jest traktowana na takich samych zasadach, jak sprzedaż prywatnego mieszkania. To oznacza, że właściciel nie zapłaci podatku dochodowego, jeśli sprzeda mieszkanie po upływie pięciu lat od nabycia. Nie stosuje się w tym przypadku art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT, dotyczącego składników majątku wycofanych z działalności gospodarczej, które można sprzedać bez podatku dopiero dopiero po upływie sześciu lat od ich wycofania - mówi Agata Malicka, współwłaścicielka biura rachunkowego.
Czytaj też w LEX: Wykorzystywanie mieszkania w działalności gospodarczej >
Czytaj również: Po sprzedaży mieszkania można uniknąć zapłaty podatku
Sprzedaż bez podatku po zakończeniu najmu
Potwierdzeniem tego jest interpretacja dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 27 czerwca 2024 r. (nr 0114-KDIP3-2.4011.433.2024.1.MT). Z wnioskiem o jej wydanie zwróciła się kobieta, które chce sprzedać dwa mieszkania wykorzystywane w działalności gospodarczej. W tym przypadku chodziło o najem. Pierwsze mieszkanie dostała w darowiźnie od babci w 2013 r. Od 2016 r. do 2021 r. wynajmowała je w ramach działalności gospodarczej. Lokal nie został nigdy wprowadzony do ewidencji środków trwałych, a podatniczka nie dokonywała odpisów amortyzacyjnych od jego wartości początkowej. Od 2021 r. wykorzystuje go wyłącznie do celów prywatnych. Dodatkowo w 2017 r. kupiła drugie mieszkanie, które również wynajmowała w ramach działalności gospodarczej w latach 2018-2021.
Teraz kobieta chce sprzedać obie nieruchomości. Najpierw jednak chciałaby się upewnić, czy kwota ze sprzedaży jest przychodem z działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT), czy z odpłatnego zbycia nieruchomości, które jest odrębnym źródłem przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT).
Jej wątpliwości wynikają z faktu, że ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku w ramach działalności gospodarczej. Tak wynika z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o PIT. Chodzi o składniki majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 (w tym m.in. środki trwałe podlegające ujęciu w ewidencji środków trwałych), nawet jeżeli przed zbyciem zostały one wycofane z działalności gospodarczej, a od wycofania nie upłynęło sześć lat. Termin ten liczy się między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z biznesu, a dniem ich sprzedaży.
Dyrektor KIS stwierdził, że skoro sprzedaży podlegały będą lokale mieszkalne wykorzystywane w działalności gospodarczej, to przychód z tej sprzedaży nie będzie stanowił dla podatniczki przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ustawy o PIT, z uwagi na wyjątek zawarty w art. 14 ust. 2c ustawy. Zgodnie z tym przepisem do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia budynku lub lokalu mieszkalnego wykorzystywanego na potrzeby związane z działalnością gospodarczą. A to oznacza, że skutki podatkowe tej sprzedaży należy ocenić na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT.
- Skoro mieszkania zostały nabyte odpowiednio w 2013 r. i w 2017 r., to planowana sprzedaż tych lokali nastąpi po upływie pięcioletniego okresu, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do ich nabycia. Zatem planowana sprzedaż opisanych w zdarzeniu lokali mieszkalnych nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT – stwierdził dyrektor KIS.
Cena promocyjna: 116.07 zł
|Cena regularna: 159 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 116.07 zł
Amortyzacja nie przeszkadza w preferencyjnym opodatkowaniu
Sprzedać mieszkanie bez podatku mogą również ci, którzy je amortyzowali (kiedy jeszcze było to możliwe). Potwierdza to interpretacja dyrektora KIS z 13 kwietnia 2023 r. (nr 0114-KDIP3-2.4011.302.2023.1.MT). Spytał o to prawnik, którzy wykorzystał mieszkanie w prowadzonej działalności gospodarczej (własnej kancelarii). Wprowadził lokal do ewidencji środków trwałych i przez wiele lat go amortyzował. Na początku 2023 r. sprzedał lokal. Dyrektor KIS potwierdził, że mieszkanie wykorzystywane w działalności gospodarczej, które zostało wprowadzone do ewidencji środków trwałych i amortyzowane, można sprzedać bez podatku po upływie pięciu lat.
- Skutki podatkowe tej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przypadku sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym przychód ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a tej ustawy powstaje wtedy, gdy jej odpłatne zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyto - czytamy w interpretacji.
Zobacz procedurę: Odpłatne zbycie nieruchomości lub jej części - opodatkowanie PIT >
Sprzedaż działki bez preferencji
Należy jednak pamiętać, że preferencyjne zasady dotyczą tylko mieszkań, a nie gruntów. Mówi o tym m.in. interpretacja z 19 czerwca 2024 r. (nr 0114-KDWP.4011.82.2024.1.MG). Z pytaniem wystąpił przedsiębiorca, który w 2018 r. podpisał umowę najmu nieruchomości na 10 lat, w wyniku której najemca zobowiązał się zbudowania tam wieży telekomunikacyjnej i anten nadawczo-odbiorczych. Inwestycja stanowiła majątek najemcy i była przez niego eksploatowana. Teraz mężczyzna chce sprzedać nieruchomość najemcy. Ma wątpliwości, do jakiego źródła przychodu zakwalifikować przychody , ponieważ działka nigdy nie stanowiła majątku trwałego firmy i nigdy nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych, gdyż podatnik uważał ją za majątek prywatny.
Dyrektor KIS stwierdził jednak, że sprzedaż nieruchomości należy rozpatrywać w kontekście przychodu z działalności gospodarczej. Bez znaczenia pozostaje fakt, że działka nie została ujęta w ewidencji środków trwałych. Przychód ze zbycia działki stanowić będzie przychód z działalności gospodarczej, zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT. Mężczyzna musi się rozliczyć zgodnie z wybraną formą opodatkowania.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
