Wspólnota Mieszkaniowa zarządzająca budynkiem będącym częścią zabytkowego układu urbanistycznego, ociepliła go styropianem. Jako, że zrobiła to bez wymaganego pozwolenia, organy nadzoru konserwatorskiego nakazały jej przywrócenie budynku do stanu sprzed termoizolacji.
Wygląd zabytku ponad wygodą mieszkańców
Konserwator wraz z Minsitrem Kultury i Dziedzictwa Narodowego podkreślali, że z punktu widzenia ochrony zabytków każda izolacja budynku styropianem jest niepożądana. Najczęściej powoduje bowiem zmianę dotychczasowych proporcji budynku, ale przede wszystkim odbiera budynkowi historyczny autentyzm. Z tego powodu prace ociepleniowe mogą być akceptowane tylko wyjątkowo, i to pod warunkiem, że izolacja nie doprowadzi do zmiany wyglądu i zwiększenia objętości bryły zabytku. W tym przypadku tak nie było. W związku z tym najlepszym działaniem w tej sytuacji byłoby ich zdaniem usunięcie styropianu ze ściany budynku. Nie mają przy tym znaczenia ani zakres, ani koszty wykonanych już prac.
Ochrona potrzebna, ale nie za każdą cenę
Wspólnota zakwestionowała ich stanowisko. We wniesionej do sądu skardze wspólnota podkreśliła, że usunięcie ocieplenia jest nielogiczne i nieracjonalne. Z punktu widzenia wspólnoty, ale też stanu technicznego budynku lepszym rozwiązaniem byłoby nakazanie dokończenia prac i ocieplenie pozostałej części ściany szczytowej. Skarżąca zwróciła też uwagę, że ociepliła boczną ścianę budynku, a nie ścianę frontową. Trudno zatem mówić o naruszeniu założenia urbanistycznego.
Czytaj również: WSA: Reklama na zabytkowym budynku nie zawsze możliwa >>
Zezwolenie było konieczne
Te argumenty przekonały sąd, który uchylił zaskarżone decyzje. Zaznaczył, że budynek znajduje się w chronionym układzie urbanistycznym. To oznacza, że zakres ochrony poszczególnych budynków jest węższy, od tego jaki zapewnia budynkowi wpis indywidualny, ale z pewnością obejmuje zewnętrzne cechy obiektów. Przed przystąpieniem do robót budowlanych związanych z dociepleniem budynku wspólnota powinna była jednak uzyskać zgodę organu ochrony konserwatorskiej (art. 36 ust. 1 pkt 1 i 11 w związku z art. 45 ust. 1 ustawy o ochronie zabytków). Braku takiej zgody nie usprawiedliwia ani zbliżająca się zima, ani uzasadnione potrzeby mieszkańców kamienicy. Zgody nie może też zastąpić zawiadomienie o planowanych robotach budowlanych przesłane organowi nadzoru pocztą elektroniczną. Inwestor musi tak planować działania względem zabytku, aby uwzględniały czas w którym właściwe organy wyrażą swoją opinię o zamierzonych robotach.
Rozbiórka czy legalizacja samowoli budowlanej
Zdaniem sądu organom nadzoru nie udało się jednak przekonywująco uzasadnić, że najlepszym rozwiązaniem w realiach sprawy będzie przywrócenie budynku do stanu sprzed termoizolacji. Bez wątpienia bowiem zrealizowane przez wspólnotę ocieplenie pogrubiło elewację budynku i zaburzyło jednolitą powierzchnię ściany. Oczywistym też jest, że z punktu widzenia ochrony konserwatorskiej idealnym stanem byłoby zachowanie substancji zabytku w jego oryginalnej formie, bez docieplenia.
Przeczytaj w SIP LEX komentarz Marcina Krudysza o rozbieżnościach w orzecznictwie dotyczących nakazu rozbiórki >>
Organy nadzoru powinny jednak wyjaśnić, dlaczego docieplenie całości ściany, co chciała zrobić wspólnota, spowoduje tak istotne zaburzenia bryły budynku, że byłoby to nie do pogodzenia z ochroną charakterystycznych cech zabytku, jakim jest założenie urbanistyczne. Oceniając sposób prowadzenia postępowania, sąd zwrócił uwagę, że organy nadzoru skupiły się wyłącznie na formalnej stronie sporu i braku wymaganego zezwolenia. To spowodowało, że nie rozważyły w ogóle możliwości legalizacji tej samowoli.
Trzeba szukać kompromisu
Według sądu wspólnota mieszkaniowa ma rację, kiedy wskazuje, że wydając zaskarżone decyzje, organy całkowicie pominęły potrzeby mieszkańców kamienicy. Oni bowiem również mają prawo do bytowania w ciepłych i niezawilgoconych pomieszczeniach. W tym kontekście istotnego znaczenia nabiera również fakt, że ściana budynku przed dokonaną ingerencją (na części docieplonej ściany) pozostawała w bardzo złym stanie technicznym. Docieplenie ściany, choć wykonane nielegalnie, spowodowało zatem jej odnowienie. Podczas prac zachowano również część charakterystycznych elementów architektonicznych budynku (gzymsów).
Sąd podkreślił, że każda samowola budowlana wymaga co najmniej rozważenia możliwości jej zalegalizowania. Ma rację organ, że interes podmiotów indywidualnych nie może przemawiać za stosowaniem łagodniejszej sankcji. Nie może być on jednak całkowicie pominięty. Zamieszkiwanie w zabytkowym budynku nie może być bowiem odbierane jako dolegliwość, która generuje same uciążliwości.
Wyrok WSA w Warszawie z 5 czerwca 2018 r., sygn. VII SA/Wa 2023/17
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
