Tomasz Lewandowski, wiceminister w MRiT, zapowiada, że dokładny projekt nowej ustawy pojawi się już w czwartym kwartale br. Na razie poznaliśmy założenia do tego projektu (numer w RCL – UD465), którego celem jest wprowadzenie tzw. własności warstwowej, czyli rozwiązań umożliwiających przyznanie inwestorom trwałego i stabilnego tytułu prawnego do obiektów budowlanych (odrębnej własności obiektów budowlanych – OWOB), posadowionych na, nad lub pod powierzchnią gruntu (pisaliśmy o tym w tekście Własność warstwowa - nowe rozwiązanie w nieruchomościach). Podobne rozwiązania działają z powodzeniem m.in. w Stanach Zjednoczonych (air rights i transfer of development rights), W Europie, w krajach takich jak Niemcy, Austria, Szwajcaria czy Luksemburg. Na części ziem polskich, na podstawie Kodeksu Napoleona można było też ustanowić tzw. własność piętrową, czyli każda kondygnacja w budynku mogła mieć oddzielnego właściciela. Obecnie funkcjonują w polskim prawie konstrukcje odrębnej własności lokali oraz odrębnej własności budynków posadowionych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste, ale – zdaniem MRiT, nie są one już wystarczające.
Prawo to zagwarantuje inwestorowi swobodę dysponowania wzniesionym obiektem budowlanym, w tym także obciążania go ograniczonymi prawami rzeczowymi. Celem wprowadzenia do polskiego porządku prawnego instytucji OWOB jest uwolnienie potencjału gruntów niejednokrotnie położonych w korzystnych lokalizacjach poprzez zwiększenie możliwości inwestowania na nich bez konieczności uzyskiwania trwałego tytułu prawnego (własności, użytkowania wieczystego). W konsekwencji rozwiązanie to może przyczynić się do zwiększenia aktywności gospodarczej oraz poprawy uwarunkowań przestrzennych. OWOB jest dedykowany gęsto zurbanizowanym obszarom miejskim, w których dostrzec można szczególną potrzebę realizacji wielu funkcji – przekonuje MRiT.
Przez kilka dekad od transformacji ustrojowej w 1989 r. rozważano różne pomysły. Alternatywą była koncepcja wprowadzenia nowego ograniczonego prawa rzeczowego (tzw. prawa zabudowy), które miało być twórczym rozwinięciem instytucji użytkowania wieczystego.
Inwestycje nad torami albo pod stojącymi budynkami
Jako przykłady miejsc, w których może się sprawdzić własność warstwowa, wskazuje się m.in. stołeczne Centrum Nauki Kopernik, a także tereny nad tunelami kolejowymi w Warszawie. Być może nowa ustawa zdąży wejść w życie przed startem wieloletniego remontu linii średnicowej.
Tereny zajęte pod infrastrukturę kolejową co do zasady znajdują się w użytkowaniu wieczystym operatora sieci kolejowej. Przestrzeń nad terenami kolei średnicowej, wykazująca wyjątkową atrakcyjność inwestycyjną z uwagi na jej położenie w centrum Warszawy, można efektywnie zagospodarować realizując ambitne projekty budowlane. Jednocześnie obiektom podziemnej infrastruktury kolejowej (tunelom, stacjom) możliwe jest nadanie przymiotu odrębnej własności, gwarantując operatorowi sieci możliwość ich remontu, konserwacji, przebudowy oraz modernizacji w najszerszym zakresie – sugeruje MRiT.
Elastyczny instrument dla miast i transportu
To jednak nie wszystko, nie chodzi bowiem o ułatwienie przeprowadzenia jednej (choć znaczącej) inwestycji.
Projekt stanowi odpowiedź na dostrzeżone w praktyce trudności ze znalezieniem adekwatnej formy prawnej dla realizacji przedsięwzięć na, nad lub pod powierzchnią gruntu zwłaszcza w sytuacji, gdy inwestorowi nie przysługuje do niego trwały tytuł prawny (własność, użytkowanie wieczyste). Co prawda, funkcjonujące w systemie prawa rzeczowego użytkowanie wieczyste zakłada prawną odrębność wznoszonych przez jego dysponenta obiektów, ale podobnie jak własność, grunt obciążony tym prawem wykazuje niepodzielność w ujęciu horyzontalnym. Oznacza to, że co do zasady własność obiektu budowlanego przysługuje użytkownikowi wieczystemu. Ponadto własność budynków i urządzeń na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. W aktualnym stanie prawnym brak jest zatem jednolitej formy prawnej, gwarantującej poczucie pewności prawnej zarówno inwestorowi, jak i posiadaczowi prawa do gruntu. Stosowane w praktyce zróżnicowane instrumenty prawne, takie jak użytkowanie wieczyste, odrębna własność lokalu, ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości czy służebności stanowią jedynie surogat prawa umożliwiającego stabilne inwestowanie na cudzym gruncie – dodaje ministerstwo w uzasadnieniu do założeń nowej ustawy.
Tylko dla nowych obiektów?
Uprawnionymi do zawarcia umowy o ustanowienie odrębnej własności obiektu budowlanego z inwestorami zainteresowanymi nadaniem prawnej odrębności wznoszonym przez siebie obiektom będą właściciele nieruchomości i użytkownicy wieczyści (w tym ostatnim przypadku będzie potrzebna zgoda Skarbu Państwa albo odpowiedniego samorządu).
Ustanowienie odrębnej własności obiektu budowlanego będzie następować przede wszystkim dla nowo wznoszonych obiektów – zastrzega MRiT.
Umowę poprzedzi wydanie promesy w formie decyzji administracyjnej. Ma być ona gwarancją powstania prawa - pod warunkiem spełnienia przesłanki samodzielności obiektu oraz uzyskania pozwolenia na użytkowanie lub równorzędnych aktów administracyjnych (uzyskania prawnej możliwości korzystania z obiektu). Najpierw promesę, a potem zaświadczenie o samodzielności obiektu będzie wydawał odpowiedni starosta.
Nowa służebność gruntowa
Zakłada się, że powiązanie obiektu będącego przedmiotem odrębnej własności z gruntem będzie zapewnione przez ustanowienie służebności, umożliwiając współistnienie różnych podmiotów korzystających z tej samej nieruchomości w pionowej przestrzeni. Tego rodzaju prawo pozwoli właścicielowi obiektu na dostęp do niego w celu jego utrzymania, naprawy, eksploatacji lub rozbiórki. Przy tym korzystanie z odrębnej własności nie naruszy praw pozostałych użytkowników nieruchomości.
Zarówno własność warstwowa, jak i służebność będą oczywiście ujawniane w księgach wieczystych.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów LEX jest zależny od posiadanych licencji.
