Skuteczne dokonanie podziału administracyjnego jest gwarantem sprawnego rozpoczęcia procesu inwestycyjnego lub uzyskania optymalnej ceny ze sprzedaży nieruchomości. Dobrze zatem wiedzieć, jak do podziału przystąpić oraz jakie przepisy i jakie okoliczności wziąć przede wszystkim pod uwagę.
1. Podział nieruchomości – podstawowe pojęcia
Omówienie problematyki związanej z administracyjnym podziałem nieruchomości należy zatem zacząć od definicji podziału nieruchomości. Niestety termin ten nie został zdefiniowany ustawowo. Pojęcie podziału powinno być zatem interpretowane zgodnie z regułami wykładni wynikającymi z zasad języka polskiego. Definicja nieruchomości zawarta jest w art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) – dalej k.c., zgodnie z którym „nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności".
Dla naszej analizy przydatne będzie jeszcze pojęcie „działki ewidencyjnej". Zgodnie z § 9 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454) - dalej r.e.g.b., działkę ewidencyjną stanowi „ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych". Pojęcie nieruchomości jest szersze od pojęcia działki ewidencyjnej, nieruchomość może się bowiem składać z jednej działki ewidencyjnej lub z większej liczby takich działek. W rozumieniu powyższej definicji, jak również przepisów ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn.: Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 z późn. zm.) – dalej: u.k.w.h., nieruchomość może składać się bądź w całości z jednej działki ewidencyjnej, bądź też kilku działek odrębnie oznaczonych w ewidencji gruntów i budynków.
2. Przedmiot postępowania w sprawie podziału administracyjnego
Przedmiotem administracyjnego postępowania podziałowego jest zatwierdzenie w formie decyzji administracyjnej projektu podziału nieruchomości na działki ewidencyjne. Zgodnie z wyrokiem NSA z dnia 15 maja 2008 r., sygn. I OSK 758/07, podział administracyjny polega na wydzieleniu z dotychczas istniejącej i oznaczonej konkretnym numerem działki ewidencyjnej nowoutworzonych, dwóch lub więcej działek ewidencyjnych, po dokonaniu pomiarów i nadaniu im nowego oznaczenia wraz z określeniem powierzchni, a co za tym idzie wydzielenie w ramach jednej działki ewidencyjnej większej liczby działek ewidencyjnych. Podział administracyjny nieruchomości jest więc typowym podziałem geodezyjnym, a nie podziałem prawnym. Za dokonanym podziałem administracyjnym nieruchomości nie postępują (choć na kolejnych etapach tak się dzieje i taki jest zasadniczy cel dokonania podziału administracyjnego) zmiany podmiotowe w zakresie prawa własności.
Przepisy regulujące administracyjne postępowanie o podział nieruchomości to art. 92–100 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) – dalej u.g.n. oraz rozporządzenie Rady Ministrów z 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz. U. Nr 268, poz. 2663 z późn. zm.) - dalej r.s.t.d.p.n. Oprócz ustawy o gospodarce nieruchomościami, zasady podziału nieruchomości określone są ponadto w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego wydawanych na podstawie ustawy dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) – dalej u.p.z.p.
(...)
Pełna treść komentarza dostępna jest w programie Serwis Budowlany>>