Skuteczny administracyjny podział nieruchomości to gwarant sprawnego rozpoczęcia procesu inwestycyjnego
Opracowanie ma na celu przedstawienie problematyki administracyjnego podziału nieruchomości zagadnienia niezwykle istotnego z punktu widzenia obrotu nieruchomościami, szczególnie wobec coraz mniejszej liczby lokalizacji interesujących inwestycyjnie.
Skuteczne dokonanie podziału administracyjnego jest gwarantem sprawnego rozpoczęcia procesu inwestycyjnego lub uzyskania optymalnej ceny ze sprzedaży nieruchomości. Dobrze zatem wiedzieć, jak do podziału przystąpić oraz jakie przepisy i jakie okoliczności wziąć przede wszystkim pod uwagę.
1. Podział nieruchomości – podstawowe pojęcia
Omówienie problematyki związanej z administracyjnym podziałem nieruchomości należy zatem zacząć od definicji podziału nieruchomości. Niestety termin ten nie został zdefiniowany ustawowo. Pojęcie podziału powinno być zatem interpretowane zgodnie z regułami wykładni wynikającymi z zasad języka polskiego. Definicja nieruchomości zawarta jest w art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) – dalej k.c., zgodnie z którym „nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności".
Dla naszej analizy przydatne będzie jeszcze pojęcie „działki ewidencyjnej". Zgodnie z § 9 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454) - dalej r.e.g.b., działkę ewidencyjną stanowi „ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych". Pojęcie nieruchomości jest szersze od pojęcia działki ewidencyjnej, nieruchomość może się bowiem składać z jednej działki ewidencyjnej lub z większej liczby takich działek. W rozumieniu powyższej definicji, jak również przepisów ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn.: Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 z późn. zm.) – dalej: u.k.w.h., nieruchomość może składać się bądź w całości z jednej działki ewidencyjnej, bądź też kilku działek odrębnie oznaczonych w ewidencji gruntów i budynków.
2. Przedmiot postępowania w sprawie podziału administracyjnego
Przedmiotem administracyjnego postępowania podziałowego jest zatwierdzenie w formie decyzji administracyjnej projektu podziału nieruchomości na działki ewidencyjne. Zgodnie z wyrokiem NSA z dnia 15 maja 2008 r., sygn. I OSK 758/07, podział administracyjny polega na wydzieleniu z dotychczas istniejącej i oznaczonej konkretnym numerem działki ewidencyjnej nowoutworzonych, dwóch lub więcej działek ewidencyjnych, po dokonaniu pomiarów i nadaniu im nowego oznaczenia wraz z określeniem powierzchni, a co za tym idzie wydzielenie w ramach jednej działki ewidencyjnej większej liczby działek ewidencyjnych. Podział administracyjny nieruchomości jest więc typowym podziałem geodezyjnym, a nie podziałem prawnym. Za dokonanym podziałem administracyjnym nieruchomości nie postępują (choć na kolejnych etapach tak się dzieje i taki jest zasadniczy cel dokonania podziału administracyjnego) zmiany podmiotowe w zakresie prawa własności.
Przepisy regulujące administracyjne postępowanie o podział nieruchomości to art. 92–100 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) – dalej u.g.n. oraz rozporządzenie Rady Ministrów z 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz. U. Nr 268, poz. 2663 z późn. zm.) - dalej r.s.t.d.p.n. Oprócz ustawy o gospodarce nieruchomościami, zasady podziału nieruchomości określone są ponadto w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego wydawanych na podstawie ustawy dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) – dalej u.p.z.p.
(...)
Pełna treść komentarza dostępna jest w programie Serwis Budowlany>>
