W Helsinkach duże centrum biurowo-konferencyjne wzniesiono nad peronami dworca kolejowego. Grunt nie należy do dewelopera. Mimo to centrum jest jego własnością. Tak buduje się również w innych krajach skandynawskich, a także w Niemczech, Wlk. Brytanii, Holandii, Francji. W Polsce jest to niemożliwe, bo brakuje regulacji umożliwiających prawne rozdzielenie własności gruntu od własności tego, co zostało nad nim lub pod nim zbudowane. Perspektywa zmiany prawa w tym zakresie była we wtorek jednym z tematów katowickiego Europejskiego Kongresu Gospodarczego.

Lata oczekiwań

– Dziś brak prawa warstwowego, czyli rozłączenia prawa do dysponowania nieruchomością z samą nieruchomością gruntową, utrudnia zdobywanie inwestorów, którzy mogliby zabudować niewykorzystywane dziś przestrzenie pod działalność usługową, handlową czy biurową w centrach miast – mówił Krzysztof Mamiński, prezes PKP SA  w Katowicach.

Marek Chibowski, prezes Xcity Investment, spółki zajmującej się
komercyjnym wykorzystaniem nieruchomości kolejowych przyznał, że poszukując partnerów spółka spotyka się z problemem wynikającym z barier prawnych.

- Partner chciałby mieć pewność obrotu. Chciałby zainwestować pieniądze, ale chce być pewny, że przyjęte regulacje pozwolą mu zarządzać obiektem, który wybudował, z możliwością jego zbycia i realizowania własnych celów – powiedział Chibowski.



Wceminister infrastruktury Andrzej Bittel zauważył, że dyskusja o potencjalnym wprowadzeniu prawa warstwowego trwa od wielu lat.
- Niedawno temat powrócił przy okazji sejmowej dyskusji na temat tzw. ustawy tunelowej, ułatwiającej inwestycje kolejowe pod ziemią - dodał.  

Warto przypomnieć,  że już w 2010 r. rozpoczęto prace nad nowelizacją kodeksu cywilnego wprowadzającą tzw. prawo zabudowy. Miał je ustanawiać właściciel gruntu lub użytkownik wieczysty. Powstały nawet dwa projekty w tej sprawie, ale nie zostały uchwlaone. W efekcie na ten moment nie ma regulacji, które odpowiadałyby na wyzwania dotyczące możliwości zabudowy pod i nad terenem.

- Nie ma rozwiązań, które pozwalałyby w uporządkowany sposób, łatwo i prosto inwestować we wspólne przedsięwzięcia kolei i inwestorów. Dojrzewamy do momentu, w którym wiemy, że trzeba jakieś rozwiązanie przyjąć i wprowadzić w życie – mówił wiceminister Bittel. I dodał, że wprowadzenie prawa warstwowego oznaczałoby konieczność zmian nawet w 60 różnych ustawach.

Wiceminister Bittel liczy jednak, że w pracach nad regulacjami dotyczącymi prawa warstwowego możliwe jest osiągnięcie politycznego konsensusu. Ocenił, że takie prawo służyłoby nie tylko kolejarzom czy drogowcom, ale wszystkim właścicielom nieruchomości w Polsce. Według Mamińskiego głównym beneficjentem wprowadzenia prawa warstwowego oprócz kolei byłyby samorządy. Dysponują one wieloma terenami i borykają się z podobnymi problemami.

Tereny (nie)wykorzystane

Polskie Koleje Państwowe należą do największych w Polsce właścicieli gruntów i nieruchomości. Jak mówił prezes Mamiński, duża część tych terenów to grunty pod 19 tys. kilometrów linii kolejowych. Do końca roku zdecydowana większość takich gruntów - ok. 30 tys. działek – będzie wniesiona do spółki PKP Polskie Linie Kolejowe jako tzw. zorganizowana część przedsiębiorstwa.

W drugiej grupie terenów należących do PKP są nieruchomości, m.in. stawiane przez spółkę do wykorzystania w ramach rządowego programu Mieszkanie Plus. Jak poinformował prezes Mamiński, w ciągu najbliższych kilkunastu dni PKP zakończą pełną inwentaryzację takich terenów – w pierwszej kolejności dotyczyła ona miast powyżej 100 tys. mieszkańców, a następnie miast między 20 a 100 tys. mieszkańców; teraz spółka sprawdziła pod tym kątem także mniejsze miasta.

Trzecia grupa kolejowych gruntów, to tereny, które mogą być zagospodarowane komercyjnie na innych niż dotąd zasadach, tj. nie poprzez sprzedaż inwestorom, ale poprzez „zagospodarowanie ich przy współudziale PKP SA i czerpanie pożytków w długim horyzoncie czasowym. Właśnie w tym zakresie pomocne byłoby prawo warstwowe – chodzi o to, by PKP pozostały właścicielem gruntu, zaś inwestorzy byliby właścicielami wzniesionych przez siebie na tym gruncie (lub pod ziemią) budowli, mogąc je sprzedawać, zastawiać itp.

- Prawo warstwowe dałoby możliwość, by PKP – będąc np. właścicielem określonego gruntu, na którym jest dworzec kolejowy - mogło zająć się tym dworcem, jednocześnie znajdując partnerów, z których jeden nad tym dworcem wybuduje biurowiec lub hotel, a drugi pod nim wybuduje parking na potrzeby dworca, biurowca i hotelu” – tłumaczył prezes Mamiński. PKP„marzy się, np. realizowana we współpracy z partnerami sieć hoteli w pobliżu dworców.

Obecnie tego typu przedsięwzięcia mogą być realizowane jedynie z udziałem PKP jako właścicielem gruntów. Po ewentualnej zmianie prawa właścicielem budowli byłby inwestor, który płaciłby kolei – czyli właścicielowi terenu – opłatę dzierżawną. Brak rozwiązań w tym zakresie – jak mówił prezes – blokuje obecnie np. ewentualną budowę biurowca nad nowoczesnym dworcem kolejowym w Łodzi.

- W centrach dużych miast jest wciąż sporo działek, których nie można zabudować, ponieważ pod powierzchnią znajdują się tunele, tory itd - potwierdza Konrad Płochocki, radca prawny, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich. -  Najbardziej dobitym tego przykładem jest Warszawa. W samym jej centrum znajduje się Dworzec Centralny, a tory, które do niego biegną, bardzo trudno zabudować. Są to często nieruchomości bardzo dobrze zlokalizowane