Pytanie pochodzi z  programu Serwis Budowlany .

Pytanie

  • Jak należy rozumieć pojęcie "maksymalnej i minimalnej intensywności zabudowy"?
  • Wskaźnik ten w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest definiowany jako "wskaźnik powierzchni całkowitej zabudowy w odniesieniu do powierzchni działki".
  • Czy "powierzchnia całkowitej zabudowy" to zsumowana powierzchnia zabudowy wszystkich budynków, czy zsumowana powierzchnia całkowita wszystkich budynków?
  • Plan miejscowy nie definiuje tego wskaźnika. Jednocześnie ustala ten wskaźnik przykładowo w wysokości: 1,2 lub 2,0 lub 1,0 lub nawet 2,4?

Odpowiedź:

Wskaźniki intensywności zabudowy rozumianej jako "wskaźnik powierzchni całkowitej zabudowy w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej" (art. 15 ust. 2 pkt 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - dalej u.p.z.p.) ustala się w planie miejscowym sumując powierzchnię całkowitą budynków. Jednakże interpretując postanowienia planów miejscowych uchwalanych przed wejściem w życie nowelizacji z dnia 25 czerwca 2010 r. trzeba mieć na uwadze, że mogą one zawierać wskaźnik wyliczony zgodnie z treścią § 4 pkt 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 28 kwietnia 2003 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - dalej r.w.z.p.p.z.p. - a więc biorąc za punkt wyjścia powierzchnię zabudowy.

 


Intensywność zabudowy w planie miejscowym

Zgodnie z art. 15 ust. 2 pkt 6 u.p.z.p. w planie miejscowym określa się obowiązkowo między innymi "(...) maksymalną i minimalną intensywność zabudowy jako wskaźnik powierzchni całkowitej zabudowy w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej". Przy czym doprecyzowanie pojęcia "intensywność zabudowy" zostało dokonane w treści cytowanego przepisu dopiero nowelizacją z dnia 25 czerwca 2010 r., gdyż w wersji pierwotnej takiej definicji przepis ów nie zawierał. Zgodnie natomiast z § 4 pkt 6 r.w.z.p.p.z.p., "ustalenia dotyczące parametrów i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu powinny zawierać w szczególności określenie (...) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu, w tym udziału powierzchni biologicznie czynnej (...)." Dla porównanie w przypadku decyzji o warunkach zabudowy przepisy zobowiązują do określenia w niej m.in. "wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu" (art. 61 ust. 7 pkt 2 u.p.z.p. oraz § 1 pkt 2 i § 5rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, Dz. U. Nr 164, poz. 1588).
Na pierwszy rzut oka można więc dostrzec niezgodność pomiędzy treścią art. 15 ust. 2 pkt 6 u.p.z.p. w obecnym brzmieniu a § 4 pkt 6 rozporządzenia wykonawczego – niezgodność polegającą co najmniej na użyciu odmiennego terminu. Powstaje pytanie, czy przekłada się to także na odmienność pojęcia, czy jest to tylko niezręczność terminologiczna (brak precyzji). Interpretując treść zacytowanego przepisu u.p.z.p. pojawia się bowiem zasygnalizowana w pytaniu wątpliwość, czy punktem wyjścia dla interpretacji przepisu ustawy jest pojęcie "powierzchnia całkowita" czy pojęcie "powierzchnia zabudowy" (i w tej drugiej interpretacji nie byłoby sprzeczności pomiędzy powołanymi przepisami ustawy i rozporządzenia). Są to dwa odrębne parametry zabudowy: powierzchnia zabudowy to (w uproszczeniu) powierzchnia liczona po obrysie zewnętrznym ścian kondygnacji nadziemnej budynku, zaś powierzchnia całkowita budynku to suma powierzchni wszystkich kondygnacji (odnoszona jednak w tym kontekście do kondygnacji naziemnych). Sytuacji nie ułatwia w dodatku okoliczność, że na podstawie obowiązujących przepisów sformułować można trzy różne definicje powierzchni zabudowy – i różne sposoby jej obliczania (na podstawie Polskiej Normy PN-ISO 9836 "Właściwości użytkowe w budownictwie", na podstawie § 63 ust. 2 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków, Dz. U. Nr 38, poz. 454 z późn. zm., oraz na podstawie § 3 ust. 1 pkt 50-55 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, Dz. U. Nr 213, poz. 1397 z późn. zm.).
Jak się wydaje, biorąc pod uwagę, że uzupełnienie treści art. 15 ust. 2 pkt 6 u.p.z.p. poprzez zdefiniowane pojęcia "wskaźnik intensywności zabudowy" zostało dokonane celowo nowelizacją z 2010 r., bardziej prawidłowe wydaje się uznanie, iż wskaźnik ten oblicza się na podstawie powierzchni całkowitej (zabudowy). W ten sposób powstaje co prawda sprzeczność pomiędzy treścią ustawy a treścią rozporządzenia, jednakże przepis ustawy ma tutaj pierwszeństwo zarówno jako przepis aktu wyższego rzędu (na zasadzie "lex superior derogat legi inferiori"), jak i jako przepis późniejszy (na zasadzie "lex posterior derogat legi priori"). Tym samym w planach miejscowych uchwalanych od 2010 r. wskaźnik intensywności zabudowy powinien być ustalany w ten właśnie sposób – sumując powierzchnię całkowitą budynków i ustalając jej proporcję względem powierzchni działki / terenu.

 



Jednakże interpretując postanowienia planów miejscowych uchwalanych przed wejściem w życie nowelizacji z dnia 25 czerwca 2010 r. (a nawet takich, dla których proces legislacyjny rozpoczął się przed tą datą), trzeba mieć na uwadze, że mogą one zawierać wskaźnik wyliczony zgodnie z przepisami rozporządzenia (a więc biorąc za punkt wyjścia powierzchnię zabudowy). W przypadku braku w planie miejscowym (w przepisach ogólnych) definicji wskazującej na taki sposób obliczenia tego wskaźnika należy problem ten ocenić biorąc pod uwagę rząd wielkości zastosowanego ułamka. Oczywiście ustalenia powyższe nie odnoszą się do sposobu ustalania wskaźników zabudowy w decyzji o warunkach zabudowy.

Pytanie pochodzi z  programu Serwis Budowlany .