1. Istota podziału wieczystoksięowego
Podstawą materialną podziału wieczystoksięgowego są przepisy ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn.: Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 z późn. zm.) – dalej u.k.w.h. zaś postępowanie wieczystoksięgowe toczy się zgodnie z regułami określonymi w ustawie z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z późn. zm.) – dalej k.p.c. Kluczem do zrozumienia istoty wieczystoksięgowego podziału nieruchomości są definicje „nieruchomości" oraz „działki ewidencyjnej". Definicja nieruchomości zawarta jest w art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) – dalej k.c., zgodnie z którym „nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności." Z kolei zgodnie z § 9 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454 z późn. zm.) - dalej r.e.g.b., działkę ewidencyjną stanowi „ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych". Pojęcie nieruchomości jest szersze od pojęcia działki ewidencyjnej, nieruchomość może się bowiem składać z jednej działki ewidencyjnej lub z większej liczby takich działek.
Zgodnie z art. 24 ust. 1 u.k.w.h., dla każdej nieruchomości prowadzi się księgę wieczystą. Podział wieczystoksięgowy nieruchomości polega na wydzieleniu z nieruchomości, składającej się z co najmniej dwóch działek ewidencyjnych dla której prowadzona jest jedna księga wieczysta, osobnej nieruchomości i założeniu dla niej odrębnej księgi wieczystej.
W wyniku podziału wieczystoksięgowego, z jednej księgi wieczystej wydzielana jest część nieruchomości stanowiąca odrębną działkę ewidencyjną, dla której zakładana jest nowa księga wieczysta. Najprościej rzecz ujmując, w wyniku podziału wieczystoksięgowego dochodzi do powstania z jednej nieruchomości kilku nieruchomości.
Za trafny należy uznać pogląd B. Swaczyny, zgodnie z którym dokonanie podziału nieruchomości polegającego na założeniu dla każdej osobnej działki ewidencyjnej księgi wieczystej jest naturalną emanacją uprawnień właściciela wynikających z art. 140 k.c. (B. Swaczyna Prawne wyodrębnienie gruntu na powierzchni ziemi, Rejent 2002, nr 9), zgodnie z którym w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Wydzielenie danej nieruchomości do odrębnej księgi wieczystej stanowi wyraz tych uprawnień, dzięki któremu możliwy jest elastyczny obrót transakcyjny nieruchomością, jej obciążanie i ustanawianie na niej praw rzeczowych w sposób odpowiadający funkcji tych praw, a więc z uwzględnieniem rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.
2. Podział wieczystoksięgowy a podział geodezyjny i prawny
Podział wieczystoksięgowy nie jest instytucją samoistną. Musi być poprzedzony dokonaniem podziału ewidencyjnego, zwanego też geodezyjnym, czy administracyjnym. Podział ewidencyjny nieruchomości polega na odmiennym niż dotychczas ukształtowaniu działek ewidencyjnych wchodzących w skład nieruchomości (np. gdy z jednej działki ewidencyjnej tworzone są dwie lub więcej nowe działki), w tym na wytyczeniu w nowy sposób linii rozgraniczających działkę lub działki gruntu wchodzące w skład nieruchomości. W wyniku podziału ewidencyjnego następuje wyodrębnienie w ramach jednej nieruchomości większej niż dotychczas liczby działek ewidencyjnych gruntu. Za zmianami geodezyjnymi nie następują zmiany w zakresie prawa własności. Podział ewidencyjny dopiero umożliwia zbycie wydzielonych działek innym właścicielom (czyli podział prawny nieruchomości). Podział ewidencyjny dokonywany jest albo w drodze decyzji administracyjnej wydawanej przez właściwy organ gminy (wójta, burmistrza lub prezydenta miasta), albo w wyniku sporządzenia operatu podziałowego nieruchomości rolnej lub leśnej objętej planem miejscowym, albo w wyniku rozstrzygnięcia przez sąd.
(...)
Podstawą materialną podziału wieczystoksięgowego są przepisy ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn.: Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 z późn. zm.) – dalej u.k.w.h. zaś postępowanie wieczystoksięgowe toczy się zgodnie z regułami określonymi w ustawie z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z późn. zm.) – dalej k.p.c. Kluczem do zrozumienia istoty wieczystoksięgowego podziału nieruchomości są definicje „nieruchomości" oraz „działki ewidencyjnej". Definicja nieruchomości zawarta jest w art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) – dalej k.c., zgodnie z którym „nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności." Z kolei zgodnie z § 9 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454 z późn. zm.) - dalej r.e.g.b., działkę ewidencyjną stanowi „ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych". Pojęcie nieruchomości jest szersze od pojęcia działki ewidencyjnej, nieruchomość może się bowiem składać z jednej działki ewidencyjnej lub z większej liczby takich działek.
Zgodnie z art. 24 ust. 1 u.k.w.h., dla każdej nieruchomości prowadzi się księgę wieczystą. Podział wieczystoksięgowy nieruchomości polega na wydzieleniu z nieruchomości, składającej się z co najmniej dwóch działek ewidencyjnych dla której prowadzona jest jedna księga wieczysta, osobnej nieruchomości i założeniu dla niej odrębnej księgi wieczystej.
W wyniku podziału wieczystoksięgowego, z jednej księgi wieczystej wydzielana jest część nieruchomości stanowiąca odrębną działkę ewidencyjną, dla której zakładana jest nowa księga wieczysta. Najprościej rzecz ujmując, w wyniku podziału wieczystoksięgowego dochodzi do powstania z jednej nieruchomości kilku nieruchomości.
Za trafny należy uznać pogląd B. Swaczyny, zgodnie z którym dokonanie podziału nieruchomości polegającego na założeniu dla każdej osobnej działki ewidencyjnej księgi wieczystej jest naturalną emanacją uprawnień właściciela wynikających z art. 140 k.c. (B. Swaczyna Prawne wyodrębnienie gruntu na powierzchni ziemi, Rejent 2002, nr 9), zgodnie z którym w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Wydzielenie danej nieruchomości do odrębnej księgi wieczystej stanowi wyraz tych uprawnień, dzięki któremu możliwy jest elastyczny obrót transakcyjny nieruchomością, jej obciążanie i ustanawianie na niej praw rzeczowych w sposób odpowiadający funkcji tych praw, a więc z uwzględnieniem rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.
2. Podział wieczystoksięgowy a podział geodezyjny i prawny
Podział wieczystoksięgowy nie jest instytucją samoistną. Musi być poprzedzony dokonaniem podziału ewidencyjnego, zwanego też geodezyjnym, czy administracyjnym. Podział ewidencyjny nieruchomości polega na odmiennym niż dotychczas ukształtowaniu działek ewidencyjnych wchodzących w skład nieruchomości (np. gdy z jednej działki ewidencyjnej tworzone są dwie lub więcej nowe działki), w tym na wytyczeniu w nowy sposób linii rozgraniczających działkę lub działki gruntu wchodzące w skład nieruchomości. W wyniku podziału ewidencyjnego następuje wyodrębnienie w ramach jednej nieruchomości większej niż dotychczas liczby działek ewidencyjnych gruntu. Za zmianami geodezyjnymi nie następują zmiany w zakresie prawa własności. Podział ewidencyjny dopiero umożliwia zbycie wydzielonych działek innym właścicielom (czyli podział prawny nieruchomości). Podział ewidencyjny dokonywany jest albo w drodze decyzji administracyjnej wydawanej przez właściwy organ gminy (wójta, burmistrza lub prezydenta miasta), albo w wyniku sporządzenia operatu podziałowego nieruchomości rolnej lub leśnej objętej planem miejscowym, albo w wyniku rozstrzygnięcia przez sąd.
(...)