Uwagi ogólne co do podziału nieruchomości w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Kwestię podziału nieruchomości zurbanizowanych reguluje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W świetle ogólnej reguły wyrażonej w art. 93 ustawy, podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego, a w razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94 ustawy.


Na wstępnie należy uczynić ogólną uwagę, że regulując zasady podziału nieruchomości ustawodawca stanął na słusznym stanowisku, że fakt braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie może wykluczać możliwości dokonywania podziałów nieruchomości, gdyż stanowiłoby to istotne – i nieuprawnione – ograniczenie wykonywania prawa własności. Podział nieruchomości w przypadku braku planu miejscowego jest więc co do zasady możliwy, przy czym tryb i reguły podziału są ukształtowane odmiennie w zależności od tego, czy mamy do czynienia z obszarem nie objętym obowiązkiem sporządzenia miejscowego planu, z obszarem objętym takim obowiązkiem, czy też z obszarem, dla którego gmina podjęła już uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego.


Podział nieruchomości w przypadku braku obowiązku sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Przepis art. 94 ust. 1 ustawy uzyskał nowe brzmienie mocą ustawy z dnia 24 sierpnia 2007 r. (Dz. U. Nr 173, poz. 1218), która weszła w życie dnia 22 października 2007 r. Zgodnie z jego obecnym brzmieniem, w przypadku braku planu miejscowego, jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu, podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli nie jest on sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jak pokazują zestawienia statystyczne, jest to sytuacja występująca w praktyce najczęściej.

Ustawa mówiąc o ocenie dopuszczalności podziału nieruchomości w sytuacji braku planu miejscowego posługuje się ogólnym sformułowaniem „przepisy odrębne”, przez co należy rozumieć w szczególności: ustawę z dnia 27 kwietnia 2001 r. – Prawo ochrony środowiska (Dz. U. z 2006 r. Nr 129, poz. 902), ustawę z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (Dz. U. Nr 92, poz. 880), ustawę z dnia 18 lipca 2001 r. – prawo wodne (Dz. U. z 2005 r. Nr 239, poz. 2019), ustawę z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. Nr 162, poz. 1568), ustawę z dnia 28 września 1991 r. o lasach (Dz. U. z 2005 r. Nr 45, poz. 435), czy też ustawę z dnia 27 października 1994 r. o autostradach płatnych oraz Krajowym Funduszu Drogowym (Dz. U. z 2004 r. Nr 256, poz. 2571). Wyliczenie to ma oczywiście charakter jedynie przykładowy i poza wskazanymi powyżej aktami prawnymi należy również mieć na względzie akty prawa miejscowego. @page_break@


Na gruncie dawnego brzmienia art. 94 ust. 1 ustawy (obowiązującego przed dniem 22 października 2007 r.), który mówił o „zgodności” podziału z przepisami odrębnymi, powstał istotny problem praktyczny, czy przez pojęcie to należy rozumieć sytuację, gdy przepisy odrębne zezwalają wprost na proponowany podział nieruchomości, czy też chodzi tu o brak sprzeczności pomiędzy projektem podziału a odrębnymi przepisami. Już na gruncie dawnego brzmienia przepisu w doktrynie prawa opowiadano się za tym drugim stanowiskiem, a obecnie problem ten został definitywnie rozwiązany poprzez nadanie nowego brzmienia przepisowi art. 94 ust. 1 ustawy, który mówi wprost o braku sprzeczności z przepisami odrębnymi.

Wstępny projekt podziału nieruchomości przedstawiony przez właściciela powinien zawierać między innymi:
1. opis oraz położenie nieruchomości według zasad obowiązujących przy oznaczaniu nieruchomości w księgach wieczystych;
2. oznaczenie i granice nieruchomości podlegającej podziałowi;
3. oznaczenie nieruchomości sąsiednich;
4. granice i oznaczenie proponowanych do wydzielenia działek.

Dla potrzeb opracowania projektu podziału granice nieruchomości podlegającej podziałowi przyjmuje się według stanu prawnego, a jeśli takiego stanu nie uda się stwierdzić – według stanu uwidocznionego w katastrze nieruchomości. Projekt podziału nieruchomości powinien by sporządzony na aktualnej mapie, zwanej mapą zasadniczą, przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.

Jeżeli projekt podziału nieruchomości nie pozostaje w sprzeczności z przepisami odrębnymi, tzn. z przepisów tych nie wynikają ograniczenia co do planowanego podziału, wówczas właściwy organ (wójt, burmistrz, prezydent miasta) zatwierdza podział nieruchomości według planu przedstawionego przez właściciela. Natomiast w przypadku odmowy zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości, właściwy organ musi w uzasadnieniu wskazać konkretny przepis prawa, z którym proponowany podział pozostaje w sprzeczności. O tym, czy projektowany podział odpowiada wymogom ustawowym, właściwy organ decyduje w drodze postanowienia.

Pozytywna opinia (postanowienie zatwierdzające proponowany podział nieruchomości) daje możliwość opracowania definitywnego podziału nieruchomości, bez konieczności dokonywania zmian w zatwierdzonym planie. Oznacza to, że można przeprowadzić podział, o ile zostanie on dokonany zgodnie z wytycznymi wstępnego projektu, zatwierdzonego przez właściwy organ. @page_break@

Zasady podziału nieruchomości na obszarze objętym obowiązkiem sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Jak stanowi art. 94 ust. 3 ustawy, jeżeli nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla obszarów objętych, na mocy przepisów odrębnych, obowiązkiem sporządzenia takiego planu, postępowanie w sprawie podziału nieruchomości zawiesza się do czasu uchwalenia tego planu. Sytuacja taka budzi wiele kontrowersji, gdyż właściciel chcący dokonać podziału nieruchomości jest pozbawiony tej możliwości, choć nie ma on żadnego wpływu na procedurę uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w gminie, na obszarze której położona jest jego nieruchomość. Właściciel nieruchomości jest więc istotnie ograniczony w prawie dysponowania przedmiotem swojej własności do czasu uchwalenia planu miejscowego.

Stan taki wywołuje w literaturze przedmiotu liczne dyskusje odnośnie jego zgodności z Konstytucją, jako że zmusza właściciela do biernego oczekiwania na uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie dając mu jednocześnie żadnych instrumentów prawnych służących „przymuszeniu” organów gminy do uchwalenia tego planu. Mimo licznych kontrowersji, jakie wywołuje art. 94 ust. 3 ustawy, dokonana dnia 24 sierpnia 2007 r. nowelizacja pozostawiła ten przepis w dotychczasowym brzmieniu.

Podział nieruchomości w przypadku podjęcia uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego

Nowe brzmienie uzyskał natomiast przepis art. 94 ust. 2 ustawy. Przypomnijmy, że przed dniem 22 października 2007 r. (wejście w życie ustawy nowelizacyjnej), w sytuacji, gdy gmina ogłosiła o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przed złożeniem wniosku o podział nieruchomości, postępowanie w sprawie podziału ulegało obligatoryjnemu zawieszeniu do czasu uchwalenia tego planu, jednak nie dłużej niż na okres 12 miesięcy. Jeśli w okresie zawieszenia postępowania nie uchwalono planu miejscowego, wówczas zastosowanie znajdywał przepis art. 94 ust. 1 ustawy.

Obecnie przepis art. 94 ust. 2 stanowi, że jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia planu miejscowego, a wniosek o podział został złożony po upływie 6 miesięcy (licząc od dnia podjęcia przez gminę uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego), lub po wyłożeniu projektu planu miejscowego do publicznego wglądu, wówczas postępowanie w sprawie podziału nieruchomości zawiesza się do czasu uchwalenia planu miejscowego, jednak nie dłużej niż na okres 6 miesięcy (licząc od dnia złożenia wniosku o podział). Jeżeli w okresie zawieszenia postępowania w sprawie podziału nieruchomości plan miejscowy nie zostanie uchwalony, stosuje się przepis art. 94 ust. 1.

Dodać należy, że w przypadku, o którym mowa w art. 94 ust. 2 ustawy nie jest możliwe wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu określającej zasady podziału nieruchomości, jeżeli przeznaczenie nieruchomości oraz zasady jej podziału mają być określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który jest już opracowywany.