Plany ogólne raczej nie zagrożą ROD, ale przydałoby się poprawić rozporządzenie

Działkowicze obawiają się, że przy okazji tworzenia planów ogólnych gmin, część rodzinnych ogrodów działkowych będzie zagrożona likwidacją. Według ekspertów obawy są nieco na wyrost, ale rozporządzenie w sprawie projektu planu ogólnego gminy warto by jednak poprawić. Chodzi m.in. o wyodrębnienie ROD ze strefy np. przemysłowej - zwłaszcza, że nie ma ograniczeń wielkości stref, które ustala się w planie ogólnym.

Już od kilku miesięcy posłowie, na wniosek działkowiczów, ślą interpelacje do ministra rozwoju i technologii, wyrażając poważne obawy o likwidację rodzinnych ogrodów działkowych (ROD) w bardzo wielu lokalizacjach. Wprawdzie resort rozwoju i technologii uspokaja, ale może się okazać, że nie we wszystkich strefach planistycznych uda się jednakowo dobrze zadbać o  ich bezpieczny byt.

W trzech strefach spokojnie

W planach ogólnych, jak wynika z rozporządzenia ministra rozwoju i technologii w sprawie projektu planu ogólnego gminy, dokumentowania prac planistycznych w zakresie tego planu oraz wydawania z niego wypisów i wyrysów, są trzy strefy planistyczne, w których możliwe jest przeznaczenie terenu pod ogrody działkowe. A w sumie tych stref jest 13:

1. wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną; 
2. wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną;
3. wielofunkcyjna z zabudową zagrodową;
4. usługowa; 
5. handlu wielkopowierzchniowego; 
6. gospodarcza; 
7. produkcji rolniczej; 
8. infrastrukturalna;
9. zieleni i rekreacji; 
10. cmentarzy;
11. górnictwa; 
12. otwarta; 
13. komunikacyjna.

Rodzinne Ogródki Działkowe można umieścić w strefach zabudowy wielorodzinnej, jednorodzinnej oraz zieleni i rekreacji. 

-   W tych trzech strefach posiadacze ogródków  mogą czuć się w miarę pewnie, można też ustanawiać nowe ROD-y. Żeby zachować ciągłość trwania ogrodów, to w planie ogólnym trzeba jedno z tych przeznaczeń wyznaczyć. Ale nawet w takich przypadkach, to ostatecznie dopiero plan miejscowy zadecyduje, czy na pewno będzie to ROD – mówi Agata Legat, radca prawny prowadząca własną kancelarię prawną.

Tymczasem, jak obawiają się działkowicze, w wielu gminach do przygotowania planów ogólnych będą wykorzystywane założenia obecnych studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, które często dziś dopuszczają istnienie i chronią istniejące ROD-y na terenach np. przemysłowych, usługowych, kolejowych czy drogowych. Czyli takich, na których zgodnie z zapisami projektu rozporządzenia ich istnienia się nie przewiduje. Jako przykład, w jednej z interpelacji podano ROD „Bażant” na Psim Polu we Wrocławiu znajdującego się w strefie przemysłowej.

Przeczytaj także: Sprzedaż działki w rodzinnym ogrodzie działkowym bez podatku

Plan nie zlikwiduje od razu

Wejście w życie tych przepisów oznaczałoby, że ogrody zlokalizowane w sąsiedztwie innym niż domy jednorodzinne lub zieleń niemalże z założenia pozbawiono by szans na wprowadzenie do planów miejscowych. A to z kolei otwierałoby możliwość dla przymusowej likwidacji ROD – martwią się działkowicze.

Agata Legat wskazuje, że nieumieszczenie ogrodów w innych strefach niż te trzy, w których je przewidziano, nie oznacza, że ogrody działkowe w innych strefach są do likwidacji.

- Plan ogólny niczego nie zlikwiduje. On tylko mówi, co plan miejscowy będzie mógł zawierać w przyszłości. Jeśli teren w planie miejscowym zostanie uznany za przeznaczony pod produkcję, to jest możliwość, że powstanie tam w przyszłości coś innego. Ale samo ustanowienie strefy produkcyjnej na terenie ROD tego ogrodu nie zlikwiduje – zapewnia mec. Legat.

Potwierdza to także Mirosław Rymer, radca prawny z kancelarii Płaza Głąb.  - Trudno przyjąć że uchwalenie planu ogólnego spowoduje likwidację dotychczasowej funkcji ROD. Przepisy ani tego nie przewidywały, ani nie przewidują – mówi prawnik.

- Zagrożenie, że przepisy dotyczące planu ogólnego w obecnym kształcie przyczynią się do likwidacji ogrodów działkowych nie jest nawet w najmniejszym stopniu większe niż to miało miejsce w przypadku dotychczasowych studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego i w dalszym ciągu będzie w całości zależne od władztwa planistycznego gminy – czytamy także w odpowiedzi na jedną z interpretacji, której udzielił Krzysztof Hetman, Minister Rozwoju i Technologii.

Z zielenią bezpieczniej na przyszłość

Prawdą jest jednak, że działkowicze zyskaliby więcej pewności, gdyby ze strefy np. przemysłowej wyodrębnić ROD, zwłaszcza, że nie ma ograniczeń wielkości stref, które się ustala w planie ogólnym.

- Żeby jak najskuteczniej ochronić ROD-y, najlepiej gdyby znalazły się w strefie zieleni i rekreacji. Wprawdzie może w niej powstać zarówno ROD, jak i park, ale nie wierzę, żeby ktoś ogródki chciał przekształcać np. w parki. Nie ma minimalnego obszaru, jaki może zajmować strefa, więc można dla teremu ROD w granicach, jaki on istnieje, wyznaczyć strefę takiej zieleni – mówi mec. Agata Legat.

Zobacz również: Co warto wiedzieć, kupując działkę rekreacyjną

Również Mirosław Rymer uważa, że posiadacze ogródków uwaga powinni z uwagą śledzić, w jakiej strefie znajdzie się ich ROD. Natomiast nie bardzo, zgodnie z obecnymi przepisami, widzi możliwość wyznaczenia odrębnej strefy zieleni dla ROD znajdującego się np. w strefie gospodarczej czy komunikacyjnej. - Rozwiązaniem byłoby wykrojenie ogrodów jako strefy zieleni i rekreacji. Ale wtedy teren ogródków działkowych musiałby się znaleźć w profilu podstawowym określonym rozporządzeniem. A ogrody działkowe są w nim w profilu dodatkowym – mówi mec. Rymer. Dlatego, zdaniem prawnika, przydałaby się zmiana rozporządzenia. Albo przeniesienie ROD do profilu podstawowego strefy zieleni i rekreacji, albo dopuszczenie możliwości umieszczania ROD także w ramach profilów innych stref, np. gospodarczej czy wielofunkcyjnej z zabudową zagrodową, jak sugerują to też niekiedy działkowicze.

Zagrożenie było i zostanie

Pokusa likwidacji ROD może się jednak pojawić. Jak uważa Mirosław Rymer zarówno pod rządami wcześniejszych przepisów, jak i zmienionych było i jest to nadal możliwe. Zarówno np. w strefie wielofunkcyjnej z zabudową jednorodzinną, jak i np. w gospodarczej. Bo w ramach poszczególnych stref jest wymienianych wiele celów, na które można przeznaczać znajdujące się tam grunty. Umieszczenie w konkretnej strefie nie wyklucza możliwości przeznaczenia ogrodu na inny cel, a takich w poszczególnych strefach rozporządzenie wymienia kilka lub nawet kilkanaście.
Pewne niebezpieczeństwo, według prawnika, stanowi też polityka wydawania warunków zabudowy w poszczególnych gminach, która może mieć wpływ na likwidację ogródków. - Na szczęście proces ich likwidacji jest także znacząco ograniczony. Z ustawy z 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych wynika, że zasadniczo można je zlikwidować tylko na cel publiczny – przypomina mec. Rymer.