Mamy złe informacje dla deweloperów i osób ubiegających się o decyzję o warunkach zabudowy (tzw. wuzetki) czy pozwolenie na budowę. Z Rankingu Miast przygotowywanego co roku przez Polski Związek Firm Deweloperskich wynika, że 2019 rok był najgorszy, jeśli chodzi o terminowość wydawania decyzji. Ministerstwo Rozwoju przekonywało, że proces inwestycyjny przyspieszy nowelizacja prawa budowlanego, która obowiązuje od 19 września. Sonda przeprowadzona wśród deweloperów pokazuje jednak, że tak nie będzie. Do tego zaś dochodzi pandemia, która spowolniła pracę urzędów. Zatem zarówno w tym, jak i w przyszłym roku, uzyskanie decyzji może zająć znacznie więcej niż 60 dni.
Czytaj w LEX: Uzgadnianie decyzji o warunkach zabudowy >
Wyjątki na czarnej mapie
Choć są miasta wyjątkowe. To Wrocław, Bydgoszcz i Poznań, które decyzje wydają w terminie lub przekraczają go nieznacznie. Również w Gorzowie Wielkopolskim, Opolu i Zielonej Górze – wszystkie rozstrzygnięcia inwestorzy biurowi otrzymali w przepisowym czasie.
Czytaj w LEX: Najczęstsze błędy przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy - konsekwencje >
- Z zadowoleniem stwierdzam, że Poznań należy do grona miast, które terminowo wydają pozwolenia na budowę, czyli w ustawowym czasie 65 dni - mówi Sylwester Śniadecki, prezes firmy Śniadecki Development i Śniadecki Investment Group. I dodaje, że nawet w czasie pandemii urzędy były w stanie prowadzić bieżące postępowania bez większych zakłóceń. To jednak wyjątek.
Zobacz procedury w LEX:
Uzgadnianie decyzji o warunkach zabudowy >
Ustalenie właściwości organu wydającego decyzję o warunkach zabudowy >
2019 rok najgorszy dla deweloperów
W miastach wojewódzkich w 2019 roku wydano w sumie ponad 1000 wuzetek. Jedynie 10,53 proc. z nich zostało wydanych w ustawowym terminie – do 60 dni, co jest najsłabszym wynikiem od 2016 roku. 42 proc. decyzji inwestorzy otrzymali w czasie od 61 do 180 dni. Ponad jedna na cztery decyzje (25,90 proc.) była procedowana dłużej niż 180 dni, ale krócej niż rok. Na 225 wuzetki – co stanowi 21,35 proc.– należało czekać dłużej niż rok. - W tym przedziale zanotowaliśmy więc wzrost o niemal 7 pkt. proc. w porównaniu z 2018 rokiem – podkreśla PZFD. Żadne z wojewódzkich miast nie wydało w terminie wuzetki dla inwestycji mieszkaniowych. Jeśli chodzi o deweloperów biurowych - zaledwie ¼ tzw. wuzetek została wydana w przepisowym terminie. Równie źle sytuacja wygląda w przypadku pozwoleń na budowę – niewiele ponad połowa decyzji wydana została w terminie (57 proc.) - Sytuacja wygląda lepiej, niż w przypadku wuzetek, ale jest to spadek w stosunku do poprzedniego roku o ponad dziesięć punktów procentowych – mówi Mateusz Stachewicz z PZFD, autor opracowania raportu. Prawie jedna trzecia decyzji została wydana w terminie od 66 do 180 dni. Ponad 7 proc. decyzji zostało wydanych w czasie od 181 do 365 dni, a jedynie 3 proc. rozstrzygnięć zostało wydanych w czasie dłuższym niż rok.
Czytaj w LEX: Kluczowe problemy przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy - ustalanie wymagań nowej zabudowy >
Pozwolenie na budowę szybciej niż wuzetka
Podobnie jak w ubiegłych latach raport pokazuje dysproporcję między sprawnością wydawania wuzetek a pozwoleń na budowę. Te drugie – mimo podobnej liczby rozstrzygnięć – są wydawane znacznie szybciej. Zatem bardziej kłopotliwa i czasochłonna jest część procesu inwestycyjno-budowlanego polegająca na przygotowaniu inwestycji i terenu niż uzyskanie samego pozwolenia na budowę.
Czytaj w LEX: Zmiany w zakresie wydawania i prowadzenia dziennika budowy oraz umieszczania tablic informacyjnych budowy >
- Fakt, że znaczna część rozstrzygnięć wydawana jest z przekroczeniem przepisowego terminu pokazuje, że skomplikowanie i czasochłonność procedur są kłopotliwe nawet dla urzędów. Ranking nie uwzględnia ponadto czasu, jaki inwestorzy muszą poświęcić na wiele innych decyzji i uzgodnień poprzedzających złożenie wniosków – takich jak decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach, podział nieruchomości czy uzyskanie warunków przyłączenia mediów – podkreśla Mateusz Stachewicz. I dodaje, że spadek sprawności urzędów w 2019 roku, który nie był rokiem naznaczonym skutkami pandemii, rodzi obawy o sprawność organów administracji w bieżącym roku, do podsumowań którego przystąpimy za kilka miesięcy.
Zobacz procedurę w LEX: Przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy na rzecz innej osoby >
Szybciej nie będzie, choć są usprawnienia
Ministerstwo Rozwoju przekonywało, że proces inwestycyjny przyspieszy nowelizacja prawa budowlanego, która obowiązuje od 19 września. Sonda przeprowadzona wśród deweloperów pokazuje jednak, że tak nie będzie. Zwracają uwagę, że pandemia też spowolnia cały proces. Karolina Guzik, menadżer sprzedaży w spółce mieszkaniowej Skanska, uważa, że nowelizacja w niewielkim stopniu wpłynie na usprawnienie wydawania pozwoleń na budowę. - Najważniejszą zmianą jest wprowadzenie nowej definicji obszaru oddziaływania obiektu. Daje to szansę na ujednolicenie dotychczasowej praktyki określania stron postępowania w sprawie pozwolenia na budowę i w tym sensie może usprawnić samo postępowanie – ocenia.
Sprawdź w LEX: Jak należy interpretować termin "zabudowa" przy definiowaniu obszaru oddziaływania obiektu? >
Magdalena Ratajczak z Nickel Development też uważa, że tempo przeprowadzania procedur raczej nie przyspieszy. - Choć jak będzie przekonamy się dopiero w praktyce - zaznacza. Z kolei zdaniem Zuzanny Należytej, dyrektor do spraw handlowych w Eco Classic, do dobrej współpracy z urzędem i sprawnego uzyskiwania decyzji i pozwoleń potrzebna jest dobra wola urzędów i urzędników, a to niestety jest bardzo rzadkie. - Największe uproszczenie procedur może zniweczyć opieszałość, zła wola, nadinterpretacja, czy błędna interpretacja przepisów – podkreśla. Jeszcze inaczej na sprawę patrzy Robert Stachowiak, prezes zarządu SGI. Jego zdaniem nowelizacja spowoduje, że przez najbliższy rok lub dwa czas wydawania pozwoleń na budowę będzie wydłużony. - Urzędy będą potrzebowały czasu na przyswojenie i odpowiednie interpretowanie nowych przepisów. Dodatkowo, sytuacja związana z pandemią nie ułatwia pracy zarówno urzędnikom, jak i deweloperom. Część pracowników pracuje zdalnie, jednak niezbędna dokumentacja znajduje się w urzędzie, przez co nie mają oni możliwości w krótkim czasie przygotować odpowiedniego pozwolenia czy decyzji – podsumowuje Stachowiak.
Czytaj w LEX: Prawo budowlane po 19 września 2020 r. - duża nowelizacja >