Właściciele nieruchomości – zwłaszcza lokalowych – są narażeni na bezumowne korzystanie z niej. Klasycznym przykładem takich zdarzeń są lokatorzy, którzy nie chcą się wyprowadzić z mieszkania lub domu po rozwiązaniu umowy najmu. Jednak analogiczne sytuacje zdarzają się także w przypadku nieruchomości gruntowych, np. gdy ktoś bez zgody właściciela je uprawia lub kosi i zabiera trawę. Tymczasem bezumowne korzystanie z nieruchomości otwiera jej właścicielowi możliwość żądania realizacji szeregu prawych. Jakich i w jaki sposób je dochodzić?
Czytaj też: Wyeliminowanie z obrotu prawnego warunków zabudowy wpływa na pozwolenie na budowę
Na czym polega bezumowne korzystanie z nieruchomości?
Mówiąc najprościej, z bezumownym korzystaniem z nieruchomości – zarówno gruntowej, jak i lokalowej – mamy do czynienia zawsze wówczas, gdy jej właściciel nie wyraża zgody na to, aby dana osoba fizyczna lub inny podmiot prawa (osoba prawna lub jednostka organizacyjna posiadająca jedynie zdolność prawną) korzystał z jego nieruchomości. W praktyce najczęściej mamy tu do czynienia z dwojakiego rodzaju sytuacjami:
- Korzystaniem z nieruchomości be zawierania jakiejkolwiek umowy z jej właścicielem. Należy pamiętać, że niekiedy wystarczająca tu jest jedynie ustna umowa;
- Korzystaniem z nieruchomości pomimo skutecznego wypowiedzenia umowy przez właściciela, np. w związku z zaleganiem z czynszem za odpowiednio długi okres bądź rażącym wykraczaniem przeciwko porządkowi domowemu przez korzystającego.
Czytaj w LEX: Eksmisja - zasady i sposób przeprowadzenia >
Bez względu na to, z którym z powyższych przypadków mamy do czynienia, właścicielowi przysługuje szereg roszczeń. Jakich?
Cena promocyjna: 65.8 zł
Cena regularna: 329 zł
Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 98.7 zł
Najważniejsze prawa właściciela
Do najważniejszych uprawnień przysługujących właścicielowi nieruchomości, z której ktoś bezumownie korzysta, należy możliwość żądania:
- wynagrodzenia za czas korzystania bez umowy z nieruchomości;
- wypłaty odszkodowania za ewentualne pogorszenie stanu nieruchomości;
- wydania nieruchomości, a więc zaprzestania korzystania z niej;
- przywrócenia stanu zgodnego z prawem.
Czytaj też w LEX: Nieruchomości zajęte pod drogi publiczne a odebranie prawa własności >
Wybór roszczenia, którego realizacji będzie domagał się właściciel nieruchomości od tego, kto z niej bezprawnie korzysta, zależy od samego właściciela. Przy czym nie ma przeszkód, aby żądać nawet wszystkich z powyżej wymienionych kategorii roszczeń. Wszystko zależy od okoliczności konkretnego przypadku oraz od decyzji samego właściciela. Oczywiście zawsze należy mieć na względzie skutki, do jakich doprowadziło bezumowne korzystanie z nieruchomości. Jeżeli – przykładowo – mieszkanie nie zostało w jakiś sposób zniszczone, to nie ma podstaw, aby żądać pokrycia kosztów remontu przez tego, kto z niego bezumownie korzystał.
Zobacz linię orzeczniczą: Wytoczenie powództwa o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości a bieg zasiedzenia służebności >
W jaki sposób właściciel powinien dochodzić swoich praw?
Roszczenia właściciela nieruchomości, z której ktoś bezprawnie korzysta mają charakter cywilnoprawny. W związku z tym można je dochodzić na dwa sposoby:
- polubownie, np. poprzez zawarcie ugody z tym, kto dopuścił się naruszenia prawa własności;
- sądownie, w ramach postępowania cywilnego.
Również w tym przypadku wybór należy do właściciela nieruchomości. Przy czym właściwie zawsze warto rozpocząć od metod polubownego rozwiązywania sporów, które są mniej czasochłonne i kosztowne. Dopiero, gdy np. mediacja nie przyniesie spodziewanego rezultatu, można wnieść sprawę do sądu. Wówczas należy liczyć się z koniecznością przeprowadzenia standardowego procesu cywilnego, w którym właściciel nieruchomości wykaże swoje prawo własności (co przeważnie stanowi najmniejszy problem) oraz fakt bezumownego korzystania z niej przez pozwanego oraz wszelkie konsekwencje, jakie wiążą się z tym zdarzeniem.
Zobacz linię orzeczniczą: Roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.