Kiedy mieszkaniec wspólnoty mieszkaniowej jest stroną postępowania?
Wspólnota mieszkaniowa otrzymała pozwolenie na budowę kotłowni w budynku. Decyzja stała się ostateczna. Do organu wpłynął wniosek jednego z mieszkańców o wznowienie postępowania, ze względu na to, że jako strona nie brał udziału w postępowaniu. Postępowanie zostało wznowione. Kotłownia została zlokalizowana w piwnicy jednej z lokatorek, która udzieliła na to zgody. Wspólnota podjęła uchwałę dotyczącą budowy kotłowni większością głosów. Mieszkańcy wspólnoty w aktach notarialnych nie mają wskazane, które piwnice należą do kogo - określone są udziały w częściach wspólnych. Kotłownia nadal pozostanie częścią wspólną. Mieszkaniec, który wniósł o wznowienie postępowania nie wskazał konkretnego przepisu, który został naruszony przy wydaniu pozwolenia na budowę kotłowni.
Czy jest stroną tego postępowania, czy też nie?
Czy powyższy spór powinien być rozstrzygnięty na drodze sądowej?
Odpowiedź na pytanie o to, kiedy członek wspólnoty mieszkaniowej jest stroną postępowania administracyjnego, nie wynika wprost z przepisów prawa, wobec czego sięgnąć należy do orzecznictwa, które w tym zakresie jest dość bogate. Znaleźć tam można pogląd, że w sprawach dotyczących części wspólnych budynku stroną postępowania administracyjnego jest wspólnota mieszkaniowa, a nie właściciele poszczególnych lokali mieszkalnych. Natomiast w sprawach dotyczących praw lub obowiązków właścicieli lokali, które nie dotyczą jedynie zarządzania częściami wspólnymi nieruchomości, interes prawny w postępowaniu będą mieli właściciele poszczególnych lokali. W sprawie budowy kotłowni, która ogrzewać ma poszczególne lokale i części nieruchomości wspólnych, a koszty z tym związane są pokrywane przez właścicieli lokali, właściciele ci mogą być uznani za stronę postępowania, jeżeli wykażą, iż mają indywidualny interes prawny w toczącym się postępowaniu.
Problematykę, której dotyczy przedmiotowe pytanie, porusza art. 21 i 22 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) – dalej u.w.l. Zgodnie z brzmieniem art. 21 ust. 1 u.w.l., zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Art. 22 ust. 1 u.w.l. dodaje, że czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Z kolei do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej (art. 22 ust. 2 u.w.l.).
Z przytoczonej powyżej regulacji wynika, że nie we wszystkich sytuacjach za członków wspólnoty mieszkaniowej działał będzie wyłącznie jej zarząd i nie we wszystkich sprawa to zarząd wspólnoty legitymował się będzie statusem strony postępowania. W pewnych kategoriach postępowań – z uwagi na jego przedmiot – status strony będzie też przysługiwał indywidualnie właścicielom poszczególnych lokali znajdujących się w danym budynku. Za stanowiskiem takim przemawia bogate orzecznictwo sądów administracyjnych, na które warto w tym miejscu wskazać. Przykładowo, w wyroku NSA z dnia 7 grudnia 2007 r. (II OSK 1648/06), wypowiedziano pogląd, że jeżeli członek wspólnoty mieszkaniowej wykaże swój własny, indywidualny interes prawny w danym postępowaniu, to istnieje podstawa, aby mógł on wystąpić jako strona zainteresowana w postępowaniu administracyjnym w sprawie, w której może wystąpić także wspólnota. To właściciel lokalu powinien jednak wykazać, skąd wywodzi swój interes prawny do udziału w postępowaniu. Z kolei w wyroku WSA z dnia 5 maja 2004 r. (SA/Sz 1337/02), sformułowano tezę, iż co prawda stosownie do przepisów u.w.l. sprawami wspólnoty mieszkaniowej kieruje zarząd i reprezentuje ją na zewnątrz, jednak działanie zarządu jest ograniczone do czynności zarządu zwykłego (przykładowe wyliczenie czynności przekraczających zwykły zarząd wymienia art. 22 ust. 3 u.w.l.). W ocenie WSA w Szczecinie, powyższa regulacja nie wyklucza natomiast działania członków wspólnoty mieszkaniowej na zewnątrz w obronie własnych praw mieszkaniowych.
Wobec powyższego rozważyć należy, czy w sprawie, której przedmiotem jest budowa kotłowni, interes prawny nie przysługuje przypadkiem – obok wspólnoty mieszkaniowej – także właścicielom poszczególnych lokali. Jak bowiem wynika z orzecznictwa SN instalacja grzewcza jako urządzenie nie służące wyłącznie do użytku właścicieli lokali, stanowi jeden z elementów nieruchomości wspólnej w rozumieniu art. 3 ust. 1 u.w.l. Z urządzeń takich korzystają bowiem wszyscy właściciele lokali, gdyż po pierwsze ciepło jest doprowadzane do lokalu stanowiącego ich własność, a po drugie, za jego pomocą ogrzewane są wspólne części budynku. Niewykluczone więc, że statut strony postępowania w sprawie budowy kotłowni powinien być przyznany tym właścicielom, których lokale będą ogrzewane za pomocą budowanej kotłowni.
Anna Kamińska
Wspólnota mieszkaniowa otrzymała pozwolenie na budowę kotłowni w budynku. Decyzja stała się ostateczna. Do organu wpłynął wniosek jednego z mieszkańców o wznowienie postępowania, ze względu na to, że jako strona nie brał udziału w postępowaniu. Postępowanie zostało wznowione. Kotłownia została zlokalizowana w piwnicy jednej z lokatorek, która udzieliła na to zgody. Wspólnota podjęła uchwałę dotyczącą budowy kotłowni większością głosów. Mieszkańcy wspólnoty w aktach notarialnych nie mają wskazane, które piwnice należą do kogo - określone są udziały w częściach wspólnych. Kotłownia nadal pozostanie częścią wspólną. Mieszkaniec, który wniósł o wznowienie postępowania nie wskazał konkretnego przepisu, który został naruszony przy wydaniu pozwolenia na budowę kotłowni.
Czy jest stroną tego postępowania, czy też nie?
Czy powyższy spór powinien być rozstrzygnięty na drodze sądowej?
Odpowiedź na pytanie o to, kiedy członek wspólnoty mieszkaniowej jest stroną postępowania administracyjnego, nie wynika wprost z przepisów prawa, wobec czego sięgnąć należy do orzecznictwa, które w tym zakresie jest dość bogate. Znaleźć tam można pogląd, że w sprawach dotyczących części wspólnych budynku stroną postępowania administracyjnego jest wspólnota mieszkaniowa, a nie właściciele poszczególnych lokali mieszkalnych. Natomiast w sprawach dotyczących praw lub obowiązków właścicieli lokali, które nie dotyczą jedynie zarządzania częściami wspólnymi nieruchomości, interes prawny w postępowaniu będą mieli właściciele poszczególnych lokali. W sprawie budowy kotłowni, która ogrzewać ma poszczególne lokale i części nieruchomości wspólnych, a koszty z tym związane są pokrywane przez właścicieli lokali, właściciele ci mogą być uznani za stronę postępowania, jeżeli wykażą, iż mają indywidualny interes prawny w toczącym się postępowaniu.
Problematykę, której dotyczy przedmiotowe pytanie, porusza art. 21 i 22 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) – dalej u.w.l. Zgodnie z brzmieniem art. 21 ust. 1 u.w.l., zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Art. 22 ust. 1 u.w.l. dodaje, że czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Z kolei do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej (art. 22 ust. 2 u.w.l.).
Z przytoczonej powyżej regulacji wynika, że nie we wszystkich sytuacjach za członków wspólnoty mieszkaniowej działał będzie wyłącznie jej zarząd i nie we wszystkich sprawa to zarząd wspólnoty legitymował się będzie statusem strony postępowania. W pewnych kategoriach postępowań – z uwagi na jego przedmiot – status strony będzie też przysługiwał indywidualnie właścicielom poszczególnych lokali znajdujących się w danym budynku. Za stanowiskiem takim przemawia bogate orzecznictwo sądów administracyjnych, na które warto w tym miejscu wskazać. Przykładowo, w wyroku NSA z dnia 7 grudnia 2007 r. (II OSK 1648/06), wypowiedziano pogląd, że jeżeli członek wspólnoty mieszkaniowej wykaże swój własny, indywidualny interes prawny w danym postępowaniu, to istnieje podstawa, aby mógł on wystąpić jako strona zainteresowana w postępowaniu administracyjnym w sprawie, w której może wystąpić także wspólnota. To właściciel lokalu powinien jednak wykazać, skąd wywodzi swój interes prawny do udziału w postępowaniu. Z kolei w wyroku WSA z dnia 5 maja 2004 r. (SA/Sz 1337/02), sformułowano tezę, iż co prawda stosownie do przepisów u.w.l. sprawami wspólnoty mieszkaniowej kieruje zarząd i reprezentuje ją na zewnątrz, jednak działanie zarządu jest ograniczone do czynności zarządu zwykłego (przykładowe wyliczenie czynności przekraczających zwykły zarząd wymienia art. 22 ust. 3 u.w.l.). W ocenie WSA w Szczecinie, powyższa regulacja nie wyklucza natomiast działania członków wspólnoty mieszkaniowej na zewnątrz w obronie własnych praw mieszkaniowych.
Wobec powyższego rozważyć należy, czy w sprawie, której przedmiotem jest budowa kotłowni, interes prawny nie przysługuje przypadkiem – obok wspólnoty mieszkaniowej – także właścicielom poszczególnych lokali. Jak bowiem wynika z orzecznictwa SN instalacja grzewcza jako urządzenie nie służące wyłącznie do użytku właścicieli lokali, stanowi jeden z elementów nieruchomości wspólnej w rozumieniu art. 3 ust. 1 u.w.l. Z urządzeń takich korzystają bowiem wszyscy właściciele lokali, gdyż po pierwsze ciepło jest doprowadzane do lokalu stanowiącego ich własność, a po drugie, za jego pomocą ogrzewane są wspólne części budynku. Niewykluczone więc, że statut strony postępowania w sprawie budowy kotłowni powinien być przyznany tym właścicielom, których lokale będą ogrzewane za pomocą budowanej kotłowni.
Anna Kamińska