W Polsce występują cztery rodzaje nieruchomości. Podstawowym rodzajem nieruchomości jest nieruchomość gruntowa. Wg art. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku przez nieruchomość gruntową należy rozumieć „grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności”.

Zatem oprócz nieruchomości gruntowej występują jeszcze nieruchomości budynkowe – „Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.” (art. 46 ust.1 kodeksu cywilnego) - oraz lokalowe - „Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej "lokalami", mogą stanowić odrębne nieruchomości” (art. 2 ust.1 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. Dz.U. z dnia 2004r.Nr 141 poz.1492). Oprócz tego kodeks cywilny wyróżnia jeszcze jeden rodzaj nieruchomości – nieruchomość rolną – „Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.”(art. 461 ).

Jakie nieruchomości podlegają wycenie?
Aby oszacować wartość rynkową nieruchomości, rzeczoznawcy dokonują wyceny tych nieruchomości, które są przedmiotem obrotu rynkowego. Musi ona odzwierciedlać stan rynku w dniu wyceny i odpowiadać cenie, jaką można by uzyskać przy zawarciu umowy sprzedaży. Wartość ta uzależniona jest od wielu czynników, gdzie decydujący wpływ na jej wartość ma lokalizacja danej nieruchomości. Inne czynniki wpływające na cenę budynku/lokalu (w zależności od rodzaju danej nieruchomości) to: stan techniczny budynku, stan techniczny lokalu, standard wykończenia budynku, położenie lokalu w budynku, funkcjonalność lokalu itd.

Wartość danej nieruchomości powinna spełniać określone warunki:
• Użyteczność – nabywając nieruchomość zaspokajamy określoną przez nas potrzebę
• Wymiana nieruchomości na rzecz lub pieniądze
• Ograniczona lub utrudniona dostępność – uzależniona od skali podaży.

Sama wartość nieruchomości to nic innego jak jej cena. Na podstawie ceny danej nieruchomości określamy wartość rynkową nieruchomości. Określenia wartości nieruchomości tj.: wybór właściwego podejścia – porównawcze, kosztowe - oraz metody i techniki – w ramach określonego podejścia - szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. Podstawę prawną wyceny nieruchomości reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku (Dz.U. z 2004 r. Nr 261,poz. 2603, z późn. zm.) oraz Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109, z późn. zm.).
Z w/w wartości najistotniejsza jest użyteczność budynku.

Co decyduje o użyteczności budynku?
Wartości:
• Techniczne – stan wyposażenia oraz konstrukcji obiektu
• Użytkowe – przydatność obiektu do pełnienia określonej funkcji
• Kulturowo – społeczne – przywiązanie konkretnej jednostki do obiektu, miejsca.

W przypadku wartości technicznych dana nieruchomość w wyniku jej eksploatacji ulega zużyciu. Następuje zmniejszenie trwałości konstrukcji, elementy wykończenia oraz wyposażenia ulegają zniszczeniu, budynek staje się mniej odporny na działania zewnętrzne, co w konsekwencji przyczynia się do obniżenia standardu i jakości życia mieszkańców.

W przypadku oceny danej nieruchomości pod kątem wartości użytkowych wymagania oraz preferencje użytkowników zmieniają się wraz z upływem czasu. Wpływ na to ma przede wszystkim moda i trendy obowiązujące na rynku. W konsekwencji owocują one modnymi wzorcami kulturowymi, a także cywilizacyjnymi nowych użytkowników.  Dokonując oceny budynku najwięcej trudności stanowią wartości kulturowo – społeczne. Za kryterium wyodrębnienia można tutaj przyjąć silną więź z danym miejscem zamieszkania, w tym przypadku danym budynkiem, ale w szerszym ujęciu także z szerszą przestrzenią – dzielnicą, miastem. W takim wypadku można zauważyć zależność, iż wzrost wartości kulturowo – społecznych następuje wraz ze wzrostem wieku budynku. Dowodów tego można doszukiwać się w przypadku kwalifikacji budynków do adaptacji lub też wyburzenia. Takim przykładem jest ostatnio poruszany temat fabryki Norblina. Obiekt składający się z 11 budynków ma pełnić rolę nowej przestrzeni publicznej w centrum Warszawy przy jednoczesnym zachowaniu historycznej tożsamości miejsca i trosce o jej genius loci.

Co powstanie?

Zabytkowe obiekty mają zostać zaadaptowane pod działalność komercyjną – wprowadzenie funkcji handlowej w postaci eleganckich sklepów, butików, kawiarni itp. (wstępne plany zakładają ok. 20-30 tys. mkw. tego typu powierzchni) oraz biura – mieszkaniową oraz kulturalno – edukacyjną – planowane jest utworzenie Warszawskiego Muzeum Przemysłu, Muzeum Designu, zachowanie funkcjonującego na terenie fabryki teatru, galerie, antykwariaty. Dodatkowo na terenie Norblina mają powstać dodatkowe obiekty, których architektura ma nawiązywać do XIX- wiecznej zabudowy fabryki. Projekt adaptacji terenu oraz uzupełnienia w nowe obiekty spółka ArtNorblin – właściciel terenu - zleciła pracowni architektonicznej JEMS Architekci.