Prawo nie zabrania, ale nie można uzyskać dwóch pozwoleń na budowę w tym samym miejscu
Inwestor nie może uzyskać dwóch niezależnych pozwoleń na budowę na zupełnie inne obiekty zlokalizowane w tym samym miejscu, chociaż pozwala na to miejscowy plan. Wprawdzie prawo budowlane nie zawiera regulacji, która wprost tego zakazywałaby, niemniej starostwa przyjmują, że jest to niedopuszczalne ze względu na przepisy kodeksu postępowania administracyjnego.
Inwestorzy czasami starają się uzyskać dwie niezależne decyzje o pozwoleniu na budowę na zupełnie inne obiekty zlokalizowane w tym samym miejscu. Tak było w przypadku czytelnika Prawo.pl . Obie jego inwestycje miały być w pełni zgodne z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Plan dopuszczał na tym terenie zabudowę mieszkaniową jedno - i wielorodzinną, a czytelnik, ponieważ nie miał sprecyzowanego planu inwestycyjnego, chciał uzyskać decyzję zarówno na zespół budynków wielorodzinnych jak i dla domu jednorodzinnego, a wyboru wariantu realizacyjnego zamierzał dokonać za około dwa lata. Czy jest to prawnie dopuszczalne?
Dwie decyzje nie zawsze są dopuszczalne
Wprawdzie Prawo budowlane z 7 lipca 1994 r. (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.) nie zawiera regulacji, która wprost zakazywałaby wydania kilku decyzji o pozwoleniu na budowę dla inwestycji, zlokalizowanych na jednym (tym samym) terenie. Niemniej w praktyce organy administracji architektoniczno – budowlanej przyjmują, że taka sytuacja jest niedopuszczalna, ze względu na naruszenie przepisów kodeksu postępowania administracyjnego. Mowa tu konkretnie o wystąpieniu przesłanki nieważności, o której mowa w art. 156 par. 1 pkt 3 oraz w art. 156 par. 1 pkt 5 k.p.a.
Złożenie przez inwestora dwóch odrębnych wniosków o wydanie pozwolenia na budowę dotyczących innych zamierzeń inwestycyjnych, a usytuowanych dokładnie w tym samym miejscu na terenie działki, wypełnia przesłanki do stwierdzenia nieważności tej decyzji, którą organ wydałby jako kolejną. W przypadku złożenia dwóch wniosków w tym samym momencie, organy często zawieszają postępowanie (względem tego, który złożono jako drugi, albo przyjęto, że jest kolejnym wnioskiem) do czasu rozstrzygnięcia pierwszej sprawy, a następnie w zależności od treści rozstrzygnięcia (udzielenia pozwolenia na budowę lub jej odmowy) - wydawały decyzję administracyjną o odmowie udzielenia pozwolenia na budowę drugiego wniosku, bądź orzekały zgodnie z prośbą inwestora.
Czytaj w LEX: Pozwolenie na budowę a zmiany w procedurze wnoszenia ponaglenia >
Interpretacja Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego
Rozbieżności w praktyce organów dostrzegł Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego, który w (archiwalnej, bowiem niedostępnej na stronie organu) interpretacji z 19 lutego 2016 r., stwierdził, że w przypadku, gdy inwestor dokonał zgłoszenia budowy wolnostojącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a prawa budowlanego, na działce objętej wydaną wcześniej decyzją o pozwoleniu na budowę innego budynku mieszkalnego jednorodzinnego i oba zamierzenia budowlane ze sobą kolidują, właściwy organ powinien wnieść sprzeciw do zgłoszenia.
Zobacz linię orzeczniczą w LEX: Czy do zgłoszenia zamiaru budowy konieczne jest dołączenie decyzji o warunkach zabudowy? >
GINB podkreślił, że zgodnie z art. 110 k.p.a. organ administracji architektoniczno-budowlanej jest związany decyzją o pozwoleniu na budowę od chwili jej doręczenia lub ogłoszenia. Tym samym organ nie może przyjąć zgłoszenia, które w sposób odmienny przewidywałoby realizację inwestycji w tym samym miejscu. Analogiczna sytuacja obejmuje przypadek złożenia przez inwestora wniosku o pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego na działce objętej wydaną wcześniej decyzją o pozwoleniu na budowę innego budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Jeżeli inwestycje ze sobą sprzeczne (wykluczają się), organ administracji architektoniczno-budowlanej powinien wydać decyzję odmowną.
Z kolei fakt objęcia zgłoszeniem lub wnioskiem o pozwolenie na budowę (dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego) działki, dla której wydano wcześniej pozwoleniem na budowę, w taki sposób, że inwestycje nie kolidowałyby ze sobą, zdaniem GINB nie może stanowić podstawy do sprzeciwu lub odmowy wydania pozwolenia na budowę.
Zobacz procedurę w LEX: Postępowanie w sprawie pozwolenia na budowę >
Tym samym, przekładając interpretację na grunt omawianej sprawy, usytuowanie dwóch różnych inwestycji (jednorodzinnej i wielorodzinnej wraz z odrębną infrastrukturą, w zależności od przyjętego wariantu), położonych dokładnie w tym samym miejscu, niewątpliwie powodowałoby kolizję, o której pisał GINB. To z kolei wyklucza możliwość wydania decyzji pozytywnej, czyli zgodnej z wnioskiem inwestora.
W tym kontekście można również przytoczyć fragment wyroku NSA z 10 stycznia 2010 r., (II OSK 1529/09) dotyczący co prawda kwestii etapowania inwestycji deweloperskiej, ale zawierający istotną dla omawianego przypadku tezę o niedopuszczalności kilkukrotnego zatwierdzania w drodze decyzji projektu budowlanego w części dotyczącej projektu zagospodarowania terenu.
Zobacz procedurę w LEX: Przeprowadzenie postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji >
Zgodnie z tym rozstrzygnięciem, „nie może (…) podlegać wielokrotnemu zatwierdzeniu decyzją administracyjną projekt zagospodarowania dla całego zamierzenia budowlanego /w ramach spraw dotyczących poszczególnych etapów zamierzenia inwestycyjnego/. Nie jest on częścią projektu budowlanego dotyczącego danej inwestycji, czyli w niniejszej sprawie konkretnego etapu wyodrębnionego z całego zamierzenia budowlanego”. Przede wszystkim, zdaniem NSA „nie można byłoby akceptować takiej sytuacji, iż dana kwestia, jak tu w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego w części obejmującej projekt zagospodarowania, podlegałaby kilkakrotnemu rozstrzygnięciu administracyjnemu, wobec możliwości podniesienia zarzutu z art. 156 par 1 pkt 3 k.p.a.”.
Zobacz procedury w LEX:
Merytoryczna kontrola wniosku o pozwolenie na budowę >
Badanie wymogów formalnych wniosku o pozwolenie na budowę >
Autorka: Joanna Maj, radca prawny w Urzędzie Miasta w Sosnowcu oraz of counsel w Kancelarii Prawnej Pracownia Prawa Gospodarczego Drogoń, Sośniak-Jagielińska Radcy prawni sp.p. oraz autorka Legal Alert.
