Formalnie do dziś umowa nie została wypowiedziana, nie podpisano protokołu przekazania lokalu, spółka posiada klucze do lokalu. Trwają rozmowy z najemcą odnośnie wcześniejszego zakończenia umowy najmu i wysokości kary umownej. Najemca w dalszym ciągu obciąża spółce kosztami najmu.

 

Pytanie:
Jak należy postąpić z inwestycją w obce środki trwałe?
Czy można w dalszym ciągu amortyzować inwestycję do czasu formalnego zakończenia umowy najmu (zakładam, że będzie wówczas sporządzony protokół przekazania lokalu)?
Czy też należało zlikwidować inwestycję i wyksięgować ze środków trwałych w dacie zakończenia działalności w lokalu?
Jeśli należało ją zlikwidować, jak powinny wyglądać zapisy księgowe i dokumentacja?
Czy poprawne będzie wystawienie LT i wyksięgowanie inwestycji z kont środków trwałych i umorzenia oraz wartości nieumorzonego środka trwałego w ciężar pozostałych kosztów operacyjnych, jednocześnie zapisanie środka trwałego w ewidencji pozabilansowej?
Dopiero w dacie sporządzenia protokołu przekazania nastąpiłoby wyksięgowanie środka trwałego z ewidencji pozabilansowej.

 

Odpowiedź:
Z opisu sytuacji wynika, że Państwa spółka definitywnie zakończyła działalność w wynajmowanym lokalu, a tym samym wykorzystywanie w działalności gospodarczej środka trwałego, którym była inwestycja w obcym środku trwałym, czyli w wynajmowanym lokalu w galerii handlowej. W takiej sytuacji spółka powinna zaprzestać amortyzacji wymienionego środka trwałego z punktu widzenia przepisów podatkowych, a także, z pewnymi zastrzeżeniami, z punktu widzenia przepisów ustawy z 29.09.1994 r. o rachunkowości - dalej u.o.r.
Ustawodawca postanowił, że nie podlegają amortyzacji składniki majątku, które nie są używane na skutek zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej na podstawie przepisów o swobodzie działalności gospodarczej albo zaprzestania działalności, w której te składniki były wykorzystywane. Nie podlegają one amortyzacji od miesiąca następującego po miesiącu, w którym zawieszono albo zaprzestano tej działalności. Wynika to wprost z art. 22c pkt 5 ustawy z 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - dalej u.p.d.o.f. - i art. 16c pkt 5 ustawy z 15.02.1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych - dalej u.p.d.o.p.
Z punktu widzenia przepisów o rachunkowości sytuacja przedstawia się nieco odmiennie, chociaż moim zdaniem w opisanej sytuacji istnieje również możliwość zakończenia amortyzacji inwestycji w obcym obiekcie z punktu widzenia prawa bilansowego przed formalnym zakończeniem najmu.
Przepisy art. 32 ust. 1 u.o.r. stanowią, iż rozpoczęcie amortyzacji następuje nie wcześniej niż po przyjęciu środka trwałego do używania, natomiast jej zakończenie powinno nastąpić nie później niż z chwilą:
a) zrównania wartości odpisów amortyzacyjnych lub umorzeniowych z wartością początkową środka trwałego lub
b) przeznaczenia środka trwałego do likwidacji,
c) sprzedaży środka trwałego lub
d) stwierdzenia niedoboru środka trwałego.
Formalnie, nie później niż z chwilą wystąpienia wyżej wymienionych sytuacji, może nastąpić zakończenie dokonywania odpisów amortyzacyjnych lub umorzeniowych środka trwałego w księgach rachunkowych.
Moim zdaniem, w opisanej sytuacji można jednak zaprzestać amortyzowania poniesionych nakładów w wynajmowanym lokalu, traktowanych jako środek trwały Państwa spółki, jeżeli zostanie on przeznaczony do likwidacji lub sprzedaży. Likwidacja środka trwałego w tym przypadku oznacza w zasadzie przywrócenie lokalu do stanu przed jego adaptacją dla celów prowadzonej przez spółkę działalności. Sprzedaż niezamortyzowanej części poniesionych nakładów właścicielowi lokalu może wynikać z wcześniejszej umowy, toczących się obecnie negocjacji lub może dotyczyć nowego dzierżawcy, który chciałby korzystać z dokonanych zmian.
Pytacie Państwo o sposób zaewidencjonowania sprzedaży lub likwidacji inwestycji w obcym obiekcie. Jak stanowi art. 3 ust. 1 pkt 32 u.o.r., koszty i przychody związane ze zbyciem środków trwałych zalicza się odpowiednio do pozostałych kosztów i przychodów operacyjnych, jako związane pośrednio z działalnością operacyjną jednostki. Wynika z tego, że w momencie sprzedaży ulepszenia w obcym środku trwałym, jego nieumorzona wartość powinna być odniesiona na konto 766 Wartość netto rozchodowanych składników aktywów trwałych, natomiast przychód z tej sprzedaży na konto 761 Przychody z tytułu rozchodu niefinansowych aktywów trwałych i inwestycji w nieruchomości oraz wartości niematerialne i prawne.
W przypadku "fizycznej" likwidacji inwestycji w obcym środku trwałym (protokół LT), jak również z dniem zakończenia najmu lokalu w przypadku nieodpłatnego pozostawienia go właścicielowi lokalu, spółka powinna wyksięgować z ewidencji środków trwałych ulepszenie tego lokalu, a jego nieumorzoną wartość odnieść w pozostałe koszty operacyjne, zapisem: a) wartość początkowa ulepszenia:
Ma konto 011 Środki trwałe (w analityce: ulepszenie w obcym środku trwałym - lokal "X")
b) dotychczasowe umorzenie:
Wn konto 070 Umorzenie środków trwałych (w analityce: odpisy umorzeniowe ulepszenia w lokalu "X")
c) nieumorzona wartość ulepszenia w obcym środku trwałym:
Wn konto 768 Pozostałe koszty operacyjne.
Zaewidencjonowanie "inwestycji w obcym środku trwałym" po wyksięgowaniu jej z konta środków trwałych na koncie pozabilansowym ma niewielkie znacznie merytoryczne, ponieważ albo inwestycja ta zostanie odprzedana i z tego tytułu spółka uzyska również jakiś przychód, albo dojdzie do jej likwidacji lub pozostawieniu w opuszczonym lokalu co oznacza poniesienie jedynie przez spółkę kosztów. Najgorszym rozwiązaniem w takiej sytuacji może być żądanie właściciela lokalu przywrócenia stanu początkowego sprzed najmu, bowiem spółka musiałaby ponieść dodatkowe koszty, ale o tym powinny decydować zapisy umowy.

[Uwaga! Odpowiedź na to pytanie jest już nieaktualna od 30 IV 2018 r.]