Pytanie Użytkownika LEX Budownictwo:
Budynek mieszkalny bliźniaczy, dach płaski, w ścianach granicznych styku obu budynków są kominy (przewody dymowe i wentylacyjne w jednej linii po 10 przewodów każdy). Właściciel jednego z budynków podmurował 2 przewody dymowe na wysokość ok. 1,5 m od poziomu pozostałych. Sąsiadujące przewody: dymny i wentylacyjny według ekspertyzy mają zakłócony ciąg poprzez ściankę tych nadmurowanych – następuje cofanie się spalin.
Czy na podniesienie, wymurowanie komina jest potrzebne uzyskanie pozwolenia na roboty budowlane bądź dokonanie zgłoszenia robót?Jakie postępowanie winien przeprowadzić organ nadzoru budowlanego i na kogo nałożyć obowiązek nadmurowania pozostałych kominów czy też rozbiórki tych nadmurowanych?
Odpowiedź
Obiekty i roboty budowlane, których realizacja nie wymaga wcześniejszego uzyskania pozwolenia na budowę, zostały enumeratywnie wymienione w art. 29 ust. 1-4 ustawy – Prawo budowlane (dalej pr. bud.). Powołane przepisy określają odstępstwa od wyrażonej w art. 28 ust. 1 pr. bud. zasady, według której roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę i z tego powodu nie podlegają wykładni rozszerzającej. Oznacza to, że ze zwolnienia z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę korzystają tylko te inwestycje, które zostały enumeratywnie (w formie katalogu zamkniętego) wymienione w art. 29 ust. 1-4 pr. bud., nie zaś inne – podobne.
Co jest przebudową?
Zgodnie z art. 3 pkt 7a pr. bud., pod pojęciem przebudowy należy rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji. Wskazane w pytaniu roboty budowlane należy uznać co do zasady, jako przebudowę budynku.
Kiedy pozwolenie nie jest wymagane?
Zgodnie z art. 29 ust. 3 pkt 1 pr. bud., nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia, o którym mowa w art. 30, wykonywanie robót budowlanych polegających na przebudowie przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych (taka sytuacja nie ma najprawdopodobniej miejsca w przedmiotowej sprawie – należy jedynie wyjaśnić kwestię związania komina ze ścianą/przegrodą zewnętrzną) budynków mieszkalnych jednorodzinnych, o ile nie prowadzi ona do zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której budynek jest usytuowany. Natomiast w myśl art. 29 ust. 4 pkt 1 pr. bud. nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia, o którym mowa w art. 30, wykonywanie robót budowlanych polegających na przebudowie budynków, których budowa wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, oraz budynków mieszkalnych jednorodzinnych, z wyłączeniem przebudowy przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych.
Czytaj też: WSA: Architekt ukarana za niedbalstwo >>
W związku z powyższym treść pytania sugeruje, że przedmiotowa przebudowa mieści się w zwolnieniu z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę (z zastrzeżeniem art. 29 ust. 6 i 7 pr. bud.) i jednocześnie nie wymaga dokonania zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej (art. 30 ust. 1 pr. bud.).
Co powinien zrobić organ nadzoru budowlanego?
W takich przypadkach (gdy realizacja inwestycji nie wymaga ani uzyskania pozwolenia na budowę, ani dokonania zgłoszenia), przyjmuje się, że organ nadzoru budowlanego może prowadzić postępowanie naprawcze, o którym mowa w art. 50-51 pr. bud., dotyczące robót budowlanych wykonywanych w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia bądź zagrożenie środowiska, lub w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w przepisach – np. przepisach rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W toku postępowania właściwy organ nakazuje inwestorowi zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego albo nakłada obowiązek wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem, określając termin ich wykonania.
Obiekty i roboty budowlane, których realizacja nie wymaga wcześniejszego uzyskania pozwolenia na budowę, zostały enumeratywnie wymienione w art. 29 ust. 1 i 2 ustawy – Prawo budowlane (dalej pr. bud.). Powołane przepisy określają odstępstwa od wyrażonej w art. 28 ust. 1 pr. bud. zasady, według której roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę i z tego powodu nie podlegają wykładni rozszerzającej. Oznacza to, że ze zwolnienia z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę korzystają tylko te inwestycje, które zostały enumeratywnie (w formie katalogu zamkniętego) wymienione w art. 29 ust. 1 i 2 pr. bud., nie zaś inne – podobne.
Sprawdź również książkę: Prawo budowlane. Warunki techniczne i inne akty prawne. Przepisy >>
Co jest przebudową?
Zgodnie z art. 3 pkt 7a pr. bud., pod pojęciem przebudowy należy rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji. Wskazane w pytaniu roboty budowlane należy uznać co do zasady, jako przebudowę budynku.
Kiedy pozwolenie nie jest wymagane?
Zgodnie z art. 29 ust. 2 pkt 1aa pr. bud., pozwolenia na budowę nie wymaga wykonywanie robót budowlanych polegających na przebudowie budynków, innych niż budynki, o których mowa w ust. 1 (wolno stojące budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane – w pytaniu wskazano na zabudowę bliźniaczą), z wyłączeniem ich przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych (taka sytuacja nie ma najprawdopodobniej miejsca w przedmiotowej sprawie – należy jedynie wyjaśnić kwestię związania komina ze ścianą/przegrodą zewnętrzną), a także z wyłączeniem przebudowy, której projekt budowlany wymaga uzgodnienia pod względem ochrony przeciwpożarowej [przedmiotowa przebudowa, jak się wydaje, nie wymaga uzgodnienia – zob. § 3 rozporządzenia w sprawie uzgadniania projektu budowlanego pod względem ochrony przeciwpożarowej].
Czytaj też: WSA: Architekt ukarana za niedbalstwo >>
W związku z powyższym treść pytania sugeruje, że przedmiotowa przebudowa mieści się w zwolnieniu z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę (z zastrzeżeniem art. 29 ust. 3 i 4 pr. bud.) i jednocześnie nie wymaga dokonania zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej (art. 30 ust. 1 pr. bud.).
Co powinien zrobić organ nadzoru budowlanego?
W takich przypadkach (gdy realizacja inwestycji nie wymaga ani uzyskania pozwolenia na budowę, ani dokonania zgłoszenia), przyjmuje się, że organ nadzoru budowlanego może prowadzić postępowanie naprawcze, o którym mowa w art. 50-51 pr. bud., dotyczące robót budowlanych wykonywanych w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia bądź zagrożenie środowiska, lub w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w przepisach – np. przepisach rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W toku postępowania właściwy organ nakazuje inwestorowi zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego albo nakłada obowiązek wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem, określając termin ich wykonania.