Czy deweloper powinien płacić podatek od nieruchomości od miejsc postojowych przypisanych do niesprzedanych mieszkań?

Deweloper sprzedaje mieszkania wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - dalej u.w.l., jako prawem związanym z prawem własności lokalu mieszkalnego. W skład nieruchomości wspólnej wchodzi między innymi garaż podziemny. Garaż podziemny nie jest odrębnym lokalem, nie została na niego utworzona odrębna księga wieczysta. Deweloper podpisuje z klientami dodatkowo umowy o podział do korzystania ze współwłasności, na podstawie których klienci nabywają prawo do wyłącznego korzystania z konkretnego miejsca postojowego w garażu podziemnym.

Pytanie:
Czy deweloper powinien płacić podatek od nieruchomości od miejsc postojowych przypisanych do niesprzedanych mieszkań?

Odpowiedź
Jeżeli garaż nie został wyodrębniony jako lokal i stanowi pomieszczenie przynależne do samodzielnego lokalu mieszkalnego, nie jest odrębnym, od samodzielnego lokalu mieszkalnego, przedmiotem opodatkowania podatkiem od nieruchomości. Podlega wówczas opodatkowaniu tak jak lokal mieszkalny.
Jak wyjaśnił NSA w uchwale z dnia 27 lutego 2012 r., II FPS 4/11, nieruchomość lokalowa, zgodnie z art. 3 ust. 4 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych - dalej u.p.o.l. w powiązaniu z treścią art. 3 ust. 5 u.p.o.l., uznana została za odrębny przedmiot opodatkowania.

Odrębność ta (od innych części budynku) pozwala na różne opodatkowanie, w zależności od charakteru lokalu, który może być mieszkalny, pozostały, bądź przeznaczony na działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 5 ust. 1 u.p.o.l.
NSA przypomniał też, że przepis art. 2 ust. 1 u.w.l. wskazuje, że samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, mogą stanowić odrębne nieruchomości. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu u.w.l., jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. W art. 2 ust. 4 u.w.l. wskazano także, że do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane "pomieszczeniami przynależnymi".
Z przepisów tych NSA wyprowadził wniosek, że garaż może stanowić pomieszczenie przynależne do samodzielnego lokalu mieszkalnego, albo może stanowić odrębną własność lokalową. W pierwszej z tych sytuacji, nie będzie stanowił odrębnego, od samodzielnego lokalu mieszkalnego, przedmiotu opodatkowania. Będzie zatem podlegał opodatkowaniu tak jak lokal mieszkalny. Dotyczy to wszystkich tych sytuacji, w których nie wyodrębniono prawnie własności lokalowej, np. miejsce postojowe w hali garażowej z podziałem quoad usum. W sytuacji, gdy garaż został wyodrębniony jako lokal o innym niż mieszkalnym przeznaczeniu, stanowiącym odrębną nieruchomość i odrębny przedmiot opodatkowania, nie dzieli losu budynku lub jego części (mieszkalnego bądź pozostałego).
Kierując się uchwałą NSA Minister Finansów w interpretacji ogólnej z dnia 26 kwietnia 2012 r., PL/LS/833/40/SIA/12/122, stwierdził, że stawkę podatku właściwą dla budynków mieszkalnych (art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a u.p.o.l.) stosuje się w przypadku garaży będących pomieszczeniami przynależnymi w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali oraz dla garaży wielostanowiskowych mieszczących się w bryle budynku mieszkalnego, stanowiących element nieruchomości wspólnej w przypadku określenia korzystania z poszczególnych miejsc w ramach podziału quoad usum.
Natomiast garaż stanowiący część budynku mieszkalnego, wyodrębniony jako samodzielny lokal w rozumieniu ustawy o własności lokali, jest odrębną nieruchomością, która stanowi odrębny od innych części budynku przedmiot opodatkowania podatkiem od nieruchomości. W konsekwencji, zdaniem Ministra Finansów, w świetle art. 5 ust. 1 pkt 2 i art. 2 ust. 1 pkt 2 u.p.o.l., garaż stanowiący przedmiot odrębnej własności, który nie jest związany z prowadzeniem działalności gospodarczej, usytuowany w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości według stawki podatku przewidzianej w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. e u.p.o.l., tj. według stawki właściwej dla budynków lub ich części - pozostałych.