SN: Zwracając kamienicę, miasto może odzyskać wpłaty na fundusz remontowy

Urząd m.st. Warszawy nigdy nie był właścicielem budynku przy ul. Nowogrodzkiej, więc nie mógł sam sobie przyznać środków finansowych. Jednak wpłaty miasta należy rozliczyć, tak by wspólnota mieszkaniowa nie wzbogaciła się bezpodstawnie - orzekł Sąd Najwyższy.

Miasto st. Warszawa wystąpiło z powództwem przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej położonej przy ul. Nowogrodzkiej 44 o 71 tys. zł z odsetkami. Suma ta stanowiła nadwyżkę funduszu remontowego.

Odmowa przyznania własności czasowej

Problem powstał na tle przekazania przez urząd miasta części niesprzedanej kamienicy spadkobiercom byłych właścicieli w lutym 2011 r. Przedwojenni właściciele stracili własność i odmówiono im prawa własności czasowej na mocy tzw. dekretu Bieruta z 1945 r. Następnie, po 30 latach tę decyzję władz PRL unieważniono.

Czytaj: SN ogranicza wypłaty odszkodowań z dekretu Bieruta

W czasie, gdy budynek był we władaniu miasta przeprowadzano drobne remonty i naprawiano usterki. Ale remont pionów kanalizacyjnych i wodnych nastąpił dopiero po przekazaniu nieruchomości.

Wezwanie do zwrotu nadwyżki

Po oddaniu budynku, urząd wezwał wspólnotę do zapłaty nadwyżki remontowej, powołując się na uchwałę podjętą 12 stycznia 2011 r. w sprawie zwrotu nakładów na rzecz miasta. Z tym, że w głosowaniu brał udział tylko przedstawiciel ratusza, który miał udział 0,93 całości nieruchomości oraz jedno małżeństwo, które wstrzymało się od głosu.

Czytaj: WSA: Nie każdą bezczynność prezydenta miasta można zaskarżyć do sądu

Sąd I instancji oddalił powództwo miasta. Stwierdził bowiem, że uchwała podjęta w styczniu 2012 była nieważna, gdyż miasto nigdy nie było właścicielem budynku i nie mogło żądać zwrotu poniesionych nakładów. Wspólnota mieszkaniowa nie wzbogaciła się bezzasadnie.

Sąd II instancji 21 marca 2017 r. rozpatrując apelację miasta podtrzymał twierdzenia Sądu Rejonowego w najważniejszej części dotyczącej braku podstawy do żądania zwrotu nakładów.

Oddalenie apelacji miasta

Sąd Okręgowy oddalił apelację i orzekł, że podstawą wyroku był głównie art. 411 kc. Według tego przepisu nie można żądać zwrotu świadczenia, "jeżeli spełniający świadczenie wiedział, że nie był do świadczenia zobowiązany, chyba że spełnienie świadczenia nastąpiło z zastrzeżeniem zwrotu albo w celu uniknięcia przymusu lub w wykonaniu nieważnej czynności prawnej".

Z ustaleń wynika, że urząd miasta wiedział, iż nie ma prawa do budynku, a także że nie powinien pobierać opłat od lokatorów.

Skarga kasacyjna miasta

Skarga opierała się na zarzucie niewłaściwego zastosowania art. 411 kc., którym sąd zaskoczył stronę powodową i nie miała możliwości obrony. A ponadto - zdaniem urzędu miasta - naruszeniu art. 58 kc, mówiącego o zgodnej woli stron w zakresie podjętej uchwały z 2011 r.

- Gdyby urząd miasta nie zarządzał budynkami o nie ustalonym stanie prawnym, Warszawa stałaby się ruiną - przekonywał pełnomocnik ratusza radca prawny Adam Słoń. Powołał się też na art. 5 Prawa budowlanego mówiący o nakładach koniecznych.

Jak twierdziła pełnomocnik pozwanej wspólnoty adwokat Bożena Olszewska, miasto nie było dobroczyńcą, gdyż odnosiło wymierne korzyści z najmu nie swoich lokali.  Co więcej - celowo wstrzymywało konieczne remonty, wiedząc, iż będzie musiało zwrócić nieruchomość właścicielom.

SN uchyla wyrok sądu II instancji

Zarzuty skargi kasacyjnej okazały się częściowo zasadne. Dlatego SN uchylił wyrok Sądu okręgowego i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia.

Nie trafny jest zarzut naruszenia art 58 kc, gdyż reguluje on stosunki między współwłaścicielami. A w tym czasie miasto nie było właścicielem. A zatem uchwała o przekazaniu środków wpłaconych przez miasto była nieważna. Ponadto to nie było oświadczenie woli, gdyż występowała tylko jedna strona.

- Wyjaśnić należy, ile wynosiły zaliczki wpłacone przez urząd miasta oraz czy nie stanowią one bezpodstawnego wzbogacenia lub nienależnego świadczenia na rzecz wspólnoty - powiedział sędzia Dariusz Dończyk.

SN podkreślił, że w tej sprawie nie będzie eskalacji roszczeń, co do korzystania z nieruchomości, wynikających z prawa własności, gdyż część roszczeń przedawniła się.

Sygnatura akt I CSK 575/17, wyrok z 19 września 2018 r.