Pytanie dotyczy art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - żądania wykupienia gruntu przez gminę.

W planie miejscowym z 1991 r. nieruchomość była przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową. Uchwalony nowy plan miejscowy z 1998 r. zmienił przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości pod zieleń oraz drogę. Zmiana planu dokonana w 2009 r. utrzymała przeznaczenie nieruchomości. Na skutek zmiany planu, plan z 1998 r. przestał obowiązywać. Organ, odpowiadając na pismo w sprawie żądania wykupu nieruchomości odmówił spełnienia tego żądania. Organ w uzasadnieniu odniósł się do zatwierdzonego planu miejscowego z 1998 r. i zmiany planu dokonanej w roku 2009 r. Organ stwierdził, że zarówno przed zmianą jak i po zmianie na przedmiotowej działce obowiązywał zakaz lokalizacji budynków i w tym stanie rzeczy korzystanie przez właściciela z nieruchomości w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem jest w dalszym ciągu możliwe i nie zostało ograniczone.

Z uwagi na to, iż do przewidzianego roszczenia z art. 36 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie ma zastosowania pięcioletni termin zawity do dochodzenia roszczeń (gdyż jest on przewidziany jedynie dla roszczeń odszkodowawczych określonych w art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ), to czy w sytuacji powyżej opisanej, organ ma obowiązek nabycia tego gruntu na rzecz miasta, albowiem korzystanie z nieruchomości zgodnie z określonym planem zagospodarowania z 1991 r. stało się niemożliwe?

Odpowiedź

Roszczenia z tytułu braku możliwości lub istotnego ograniczenia korzystania z nieruchomości w sposób dotychczasowy, w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmianą, ulegają przedawnieniu na podstawie art. 118 k.c.

Uzasadnienie

Zgodnie z treścią art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym   jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części.

Podobna regulacja obowiązywała na gruncie poprzedniej ustawy. Stosownie bowiem do treści art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 z późn. zm.) – dalej u.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części, w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem, stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części, albo zamiany nieruchomości na inną. 5 - letni termin zawity określony zarówno w art. 37 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym , jak i art. 36 ust. 6 u.z.p. nie odnosi się do wymienionych wyżej roszczeń, lecz do roszczeń właściciela lub użytkownika wieczystego o odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości w razie zbycia własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Nie oznacza to, że roszczenia przewidziane w art. 36 ust. 1 u.p.z.p. nie są ograniczone czasowo. Słusznie wskazuje się w orzecznictwie, że mają one charakter cywilnoprawny i zgodnie z wolą ustawodawcy winny być realizowane na przewidzianych dla tego rodzaju świadczeń zasadach (wyrok WSA z dnia 22 października 2007 r., II SA/Kr 723/06). Zgodnie zaś z jedną z podstawowych zasad prawa cywilnego roszczenia majątkowe ulegają przedawnieniu (art. 117 § 1 k.c.). Stosownie do treści art. 118 k.c., jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi lat 10, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej - 3 lata. Roszczenia z tytułu braku możliwości lub istotnego ograniczenia korzystania z nieruchomości w sposób dotychczasowy, w związku z uchwaleniem m.p.z.p. lub jego zmianą, stają się wymagalne z datą wejścia w życie planu, a termin jego przedawnienia, wobec braku odmiennych uregulowań oceniać należy na zasadach ogólnych wynikających z kodeksu cywilnego (Z. Niewiadomski (red.), Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, Wydawnictwo C.H.Beck, Warszawa 2006, s. 283).

Przydatne materiały:
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.)