Gmina i miasto Rzeszów pozwały spółkę BGG o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez pięć lat (na podstawie art. 225 kc.).
Spółka ta jako najemca była przekonana, że podpisuje umowę najmu z właścicielem. W istocie podpisywała umowę najmu z pełnomocnikiem spadkobiercy spornej kamienicy przebywającej w Stanach Zjednoczonych.
Spór o kamienicę
W księdze wieczystej ujawniono jako właściciela Haima M. , a jego spadkobierczynią była Anna G. zamieszkała w USA. Jednak miasto przejęło tę kamienicę w drodze zasiedzenia, ale w związku z licznymi procesami ten fakt nie był wpisany do księgi wieczystej. Choć wzmianka o toczących się procesach istniała, m.in. o stwierdzenie nieważności decyzji komunalizacyjnej. Natomiast mocodawcy nie było na świecie (spadkobierczyni zmarła), gdy pełnomocnik Kazimierz R. złożył wniosek o wpis do księgi wieczystej.
Czytaj: Sąd: Nie można zajmować pomieszczeń bez tytułu prawnego>>
Oddalenie powództwa
Sądy obu instancji oddaliły pozew miasta, gdyż orzekły, że najemca był w dobrej wierze (na podstawie wówczas obowiązującego art. 224 kc i art.5 kc). Zgodnie z tym przepisem samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne.
Jednakże od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę.
Sądy powoływały się w swych orzeczeniach na stan prawny ustalony w gminne ewidencji gruntów. W skardze kasacyjnej radca prawny reprezentująca miasto Rzeszów Aleksandra Nowak twierdziła, że Sąd Apelacyjny nie rozumie, czym są księgi wieczyste i co oznacza wzmianka. Ponadto sąd II instancji nie zajął się zarzutem naruszenia zasad współżycia społecznego.
SN oddala skargę
Sąd Najwyższy uznał, że wyrok Sądu Apelacyjnego z 24 czerwca 2018 roku jest zgodny z prawem. Jak zauważyła sędzia sprawozdawca Marta Romańska, podstawą skargi nie powinien być art. 224 kc czy art. 225 kc, ale art. 230 kc. A zatem przepisy dotyczące roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości oraz o naprawienie szkody z powodu pogorszenia lub utraty rzeczy, jak również przepisy dotyczące roszczeń samoistnego posiadacza o zwrot nakładów na rzecz, stosuje się odpowiednio do stosunku między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego.
Sądy obu instancji nie dostrzegły takiej możliwości, że od posiadacza samoistnego można żądać zwrotu utraconych pożytków. A tym posiadaczem samoistnym był pełnomocnik Kazimierz R. , który w tej kamienicy zajmował jeden lokal i pobierał czynsz oraz inne opłaty związane z utrzymaniem budynku.
Wniosek z tej sprawy wynika, że nie tylko umowa najmu jest wiążąca, ale najemcy przed jej podpisaniem muszą także sprawdzić, czy podpisują ją z osobą, która ma prawo do nieruchomości.
Sygnatura akt I CSK 615/18, wyrok Izby Cywilnej z 26 czerwca 2020 r.
