Projekt ustawy o najmie krótkoterminowym z nowymi wymogami i opłatami

Najnowsza wersja projektu ustawy o najmie krótkoterminowym wprowadza szereg zmian: modyfikacje definicji usług hotelarskich, obowiązkową opłatę za wpis do ewidencji, dodatkowe wymogi przeciwpożarowe oraz wydłużone okresy przejściowe. Doprecyzowano także katalog kar administracyjnych. Wiele zmian wprowadzono na wniosek samorządów.

Projekt doprecyzowuje przepisy dotyczące świadczenia usług hotelarskich, jednoznacznie wskazując, że obejmują one również najem krótkoterminowy. Ma to umożliwić skuteczniejsze zwalczanie szarej strefy w tym obszarze.

Dodatkowo przepisy krajowe muszą zostać dostosowane do unijnego rozporządzenia STR (UE 2024/1028), które zacznie obowiązywać od 20 maja 2026 r. Rozporządzenie to wprowadza spójne zasady dotyczące gromadzenia i udostępniania danych o najmach krótkoterminowych w całej UE. W praktyce oznacza to m.in.: obowiązek nadawania indywidualnych numerów identyfikacyjnych obiektom świadczącym usługi hotelarskie, wprowadzenie sankcji krajowych za nieprzestrzeganie przepisów STR, obowiązek przekazywania danych o obiektach przez platformy internetowe (np. pośredniczące w najmie) do krajowego cyfrowego punktu dostępu.

Nowa definicja usług hotelarskich

Pierwszy projekt ustawy Ministerstwo Sportu i Turystyki przedstawiło 22 grudnia. Najnowsza wersja z 9 lutego zawiera kilka istotnych zmian. Nowe brzmienie przepisu ma przesądzać, że za usługę hotelarską uznaje się jedynie usługę trwającą krócej niż 30 dni w stosunku do jednego klienta. Tym samym pojęcie usługi hotelarskiej obejmie w sposób niebudzący wątpliwości pojęcie „najmu krótkoterminowego”.  O ile w wersji z 22 grudnia autorzy projektu w brzmieniu przepisu odwoływali się do pojęcia zakwaterowania „w domu, mieszkaniu, pokoju, miejscu noclegowym, a także na polu namiotowych lub kempingu”, to w nowym tekście z 9 lutego, piszą wprost o wynajmowaniu domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych, a także ustawieniu namiotów lub przyczep samochodowych oraz świadczeniu - w obrębie obiektu -  usług  z tym związanych.

Samorządy wynegocjowały opłatę 30 zł

Z projektu wynika, że w przypadku budynku mieszkalnego lub innego budynku ze strefą pożarową o przeznaczeniu mieszkalnym, w których usługi hotelarskie są świadczone w nie więcej niż 6 lokalach mieszkalnych wymagania przeciwpożarowe uznaje się za spełnione, jeżeli łącznie spełniono następujące warunki:

1. liczba miejsc noclegowych w tych lokalach jest łącznie nie większa niż 30;
2. lokale znajdują się w strefie pożarowej o przeznaczeniu mieszkalnym i są zlokalizowane na kondygnacjach nadziemnych znajdujących się w całości na wysokości nie większej niż 25 m nad poziomem terenu;
3. budynek i strefa pożarowa, a także prowadzące z tych lokali drogi ewakuacyjne, spełniają stawiane odpowiednio dla budynku lub strefy pożarowej z tymi lokalami oraz dla dróg ewakuacyjnych.

W nowej wersji dodano kolejny warunek.

• występujące w budynku warunki ewakuacji, a w szczególności drogi ewakuacyjne oraz wykorzystywane na potrzeby ewakuacji pomieszczenia służące do celów komunikacji wewnętrznej, umożliwiają szybką i bezpieczną ewakuację oraz opuszczenie budynku w przypadku pożaru przez osoby korzystające z usług hotelarskich.

Ponadto osoba starająca się o wpis do ewidencji innych obiektów, w których świadczone są usługi hotelarskie, będzie musiała przedłożyć — oprócz projektu regulaminu porządkowego oraz oświadczenia pod rygorem odpowiedzialności karnej o spełnieniu wymogów ustawowych — opinię osoby uprawnionej do wykonywania czynności z zakresu ochrony przeciwpożarowej, potwierdzającą spełnienie wymagań przeciwpożarowych określonych w art. 35 ust. 1 pkt 2 oraz przepisach wydanych na podstawie art. 45 pkt 4.

Do wniosku konieczne będzie też przedstawienie dowodu wniesienia opłaty w wysokości 30 zł, wnoszonej do właściwej gminy za dokonanie wpisu do ewidencji. Zapis ten pojawił się na wyraźne żądanie gmin. Opłata w wysokości 30 zł będzie dotyczyła również modyfikacji wpisu.

Rozszerzony obowiązek informacyjny

W projekcie zmodyfikowano także przepisy dotyczące obowiązków informacyjnych przedsiębiorców i rolników prowadzących usługi hotelarskie. Zgodnie z art. 44 ust. 1 w obiektach hotelarskich należy umieścić w widocznym miejscu:

1. nazwę oraz siedzibę lub imię i nazwisko, a także adres przedsiębiorcy świadczącego usługi hotelarskie w tym obiekcie;
2. tablicę określającą rodzaj i kategorię obiektu;
3. informację o zakresie świadczonych usług wraz z podstawowymi cenami;
4. informację o przystosowaniu obiektu do obsługi osób niepełnosprawnych.

Ministerstwo w nowej wersji projektu dodało kolejną obowiązkową informację:

 o obowiązku poboru opłaty miejscowej albo uzdrowiskowej, jeżeli taki obowiązek wynika z przepisów odrębnych, wraz ze wskazaniem zasad naliczania i odprowadzania tej opłaty do budżetu gminy.

W nowym tekście doprecyzowano również warunki ustanowienia przez radę gminy — na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta miasta — stref, w których wyłączona jest działalność innych obiektów świadczących usługi hotelarskie. Jako przesłankę wyłączenia wskazano także zabytkowy charakter budynku. Zrezygnowano natomiast z zapisu, że w przypadku ustanowienia takiej strefy na czas oznaczony, okres ten nie może być krótszy niż 5 lat.

Kary administracyjne

Ministerstwo Sportu i Turystyki doprecyzowało w wersji projektu z 9 lutego kwestie kar administracyjnych (do 50 tys. zł), wskazując, że podlegać im będzie ten, kto prowadzi działalność polegającą na świadczeniu usług hotelarskich bez decyzji o zaszeregowaniu do odpowiedniego rodzaju i kategorii lub bez uzyskania wpisu do właściwej ewidencji, albo po jego zawieszeniu. (W poprzedniej wersji mówiono jedynie o prowadzeniu działalności bez wpisu do ewidencji lub po jej zawieszeniu.)

Na karę do 50 tys. zł naraża się także ten, kto:

• świadcząc usługi hotelarskie bez decyzji o zaszeregowaniu, używa oznaczeń (również marketingowych) mogących wprowadzić klientów w błąd co do rodzaju lub kategorii obiektu
• nie podaje w ofertach numeru ID nadanego w ramach Centralnego Wykazu Obiektów Hotelarskich lub numeru wpisu do ewidencji wraz ze wskazaniem właściwego organu.

Kary do 50 tys. zł za każde naruszenie obowiązków wynikających z rozporządzenia STR (2018/1724) będą dotyczyły także platform internetowych pośredniczących w najmie krótkoterminowym.

Terminy wejścia w życie

Ustawa ma wejść w życie 31 marca 2026 r., jednak część okresów przejściowych w nowej wersji została wydłużona:

• z 1 lipca do 1 października 2026 r. – termin na dostosowanie dotychczasowych wpisów do ewidencji,
• z 20 maja do 15 września 2026 r. – termin na przedłożenie projektu regulaminu porządkowego przez przedsiębiorcę lub rolnika.

Z kolei uprawnienie rady gminy do ustanawiania stref najmu krótkoterminowego przewidziano na 1 stycznia 2029 r.

Natomiast wymogi przeciwpożarowe dotyczące budynków mieszkalnych, w których usługi hotelarskie świadczone są w nie więcej niż 6 lokalach, mają wejść w życie 1 stycznia 2031 r.