Realizacja zadań mieszkaniowych dla wielu gmin stanowi duży problem, ze względu na niedostateczną liczbę lokali w zasobie komunalnym. Jednym z instrumentów polityki mieszkaniowej gmin mogą być Towarzystwa Budownictwa Społecznego (dalej: TBS) tworzone na podstawie ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (dalej: ustawa o popieraniu budownictwa).

O tym, że jest to narzędzie niewykorzystane świadczy Informacja o wynikach kontroli funkcjonowania TBS zrealizowana przez delegaturę NIK w Bydgoszczy. W skali Polski funkcjonuje obecnie 347 Towarzystw spośród 388 zarejestrowanych. Najwięcej na Mazowszu, Śląsku i w Wielkopolsce. Ponad połowa TBS są to spółki gminne (100% kapitału) w ok. 15% TBS gminy posiadają udziały, natomiast 1/3 stanowią przedsięwzięcia prywatne. Liczba mieszkań w zasobach TBS jest niewielka, ponieważ wynosi ok. 0,5% wszystkich lokali w Polsce. Dane te wskazują, że wykorzystanie budownictwa społecznego jest niewielkie. Oczywiście nie można traktować budownictwa społecznego jako remedium na problemy mieszkaniowe gmin, jest to jeden z użytecznych instrumentów. Wykorzystanie TBS ma sens w miastach, a nie gminach wiejskich, konieczne są rzetelne analizy, ponieważ nie w każdej gminie będzie to rozwiązanie efektywne. Warto jednak przedstawić zarówno podstawowe informacje na temat tworzenia i funkcjonowania TBS oraz ich zastosowania w polityce mieszkaniowej jednostek samorządu terytorialnego.

Forma organizacyjna TBS

Zgodnie z art. 23 ust. 1 ustawy o popieraniu budownictwa TBS mogą być tworzone jako:

  1. spółki z ograniczoną odpowiedzialnością,
  2.  spółki akcyjne,
  3.  spółdzielnie osób prawnych

z zastosowaniem odpowiednio przepisów Kodeksu spółek handlowych albo Prawa spółdzielczego. Najczęstszą formą organizacyjną TBS w praktyce jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Istotnym ograniczeniem w stosunku do regulacji spółek handlowych jest zawarty w art. 24 ust. 2 ustawy o popieraniu budownictwa zakaz przeznaczania dochodu TBS do podziału między wspólników lub członków. W całości musi być przeznaczony na działalność statutową TBS. Niezależnie od struktury własnościowej w składzie rady nadzorczej TBS mogą zasiadać przedstawiciele gminy lub gmin, na których obszarze działa TBS w liczbie określonej w statucie towarzystwa. Oznacza to, że również w towarzystwach stanowiących własność prywatną władze lokalne mają zagwarantowany wpływ na kontrolę funkcjonowania TBS.

Działalność TBS

Podstawowym zadaniem towarzystw jest budowanie i najem lokali mieszkalnych. Inwestycje TBS są kredytowane przez Bank Gospodarstwa Krajowego na warunkach preferencyjnych. Oznacza to możliwość wybudowania mieszkań taniej niż w przypadku deweloperów, którzy z założenia są zainteresowani uzyskaniem dochodu z inwestycji. Drugim elementem finansowania inwestycji TBS jest partycypacja – wpłata części kosztów budowy lokalu, którą mogą wnosić pracodawcy, w celu uzyskania lokali mieszkalnych dla swoich pracowników, a także osoby prawne mające interes w uzyskaniu lokali mieszkalnych przez wskazane przez nie osoby trzecie. Ponadto partycypację może wpłacić sama osoba zainteresowana uzyskaniem najmu, w tym wypadku partycypacja nie może przekroczyć 30% kosztów budowy lokalu.

Ponadto TBS może również nabywać budynki mieszkalne oraz przeprowadzać remonty i modernizację obiektów przeznaczonych na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych na zasadach najmu.

Najemcą mieszkania w TBS może być jedynie osoba fizyczna. Wszyscy mieszkańcy w zasobach TBS nie mogą posiadać tytułu prawnego do innego lokalu w tej samej miejscowości, a ich dochody nie mogą przekraczać określonego pułapu, powyżej 130% przeciętnego wynagrodzenia na terenie województwa. Dopuszczalna wysokość dochodów jest zróżnicowana w zależności od liczby osób, które mają wynajmować lokal i wynika z regulacji ustawy o popieraniu budownictwa. Czynsz za najem ma być skalkulowany w taki sposób, aby pokryć koszty eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę kredytu zaciągniętego na budowę i nie może przekroczyć w skali roku niż 4% wartości odtworzeniowej lokalu.


Współpraca z gminą

Ustawa o popieraniu budownictwa zawiera również rozwiązania dedykowane polityce mieszkaniowej gmin. Zgodnie z art. 31 ustawy o popieraniu budownictwa zasady współdziałania TBS z gminą lub gminami określa umowa. Jest to możliwość określania form współpracy zarówno w zakresie całej działalności TBS jak i poszczególnych inwestycji. Może określać zarówno kwestie finansowe jak i organizacje współpracy np. z urzędem gminy, ośrodkiem pomocy społecznej. Oczywiście postanowienia tej umowy muszą być zgodne z obowiązującymi przepisami prawa.

Szczegółowe regulacje to, po pierwsze, możliwość zawierania przez gminę z TBS umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokali mieszkalnych, których będzie najemcą (art. 29 ust. 2). Po drugie, TBS może wynająć lokal mieszkalny gminie w celu podnajmowania tego lokalu osobie fizycznej (art. 30a ust. 1). Oznacza to, że osoby wskazane przez gminę nie będą najemcami w TBS, a jedynie podnajemcami. Dlatego nie będą obciążone kosztami czynszu jak najemcy, a są zobowiązane ponosić opłaty za lokal w wysokości określonej przez gminę. Z reguły bowiem osoby uprawnione do pomocy mieszkaniowej gminy, które należą do ubogich rodzin, nie byłyby w stanie samodzielnie wynająć lokalu w TBS, nie mówiąc już o wniesieniu partycypacji. Nie można też zapominać, że standard lokali w budownictwie społecznym jest dość wysoki, co wynika z faktu, że są to mieszkania w nowopowstałych budynkach. Ma to również znaczenie socjalizujące, ponieważ w znacznym zakresie istniejące zasoby komunalne obejmują lokale o gorszym stanie technicznym oraz bez wszystkich instalacji.

Dodatkowo z punktu widzenia gminy istotna jest możliwość zarządzania przez TBS zasobami mieszkaniowymi niestanowiącymi własności towarzystwa, a więc również zasobem komunalnym, co daje gminie ewentualność likwidacji własnych jednostek zarządzających zasobem mieszkaniowym.

Wszystkie wskazane okoliczności powodują, że przy rozwiązywaniu problemów polityki mieszkaniowej w miastach warto zastanowić się nad podjęciem współpracy z TBS lub utworzeniem przez gminę towarzystwa.