Brak sprzeciwu świadczy o sukcesie postępowania dot. aktualizacji opłaty rocznej
W latach 2011-2014 tylko co dziesiąta sprawa w przedmiocie aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego gruntów zakończyła się ugodą. O skuteczności SKO świadczy przede wszystkim liczba sprzeciwów jakie złożono od orzeczeń, wyjaśnia z kolei Sylwia Grobelny, etatowy członek Samorządowego Kolegium Odwoławczego we Wrocławiu.
Sylwia Grobelny, etatowy członek Samorządowego Kolegium Odwoławczego we Wrocławiu odniosła się do opublikowanego na łamach Serwisu Samorządowego artykułu pt. Użytkowanie wieczyste: tylko co dziesiąta sprawa dot. aktualizacji opłat kończy się ugodą. Autor przytoczył w nim statystyki, z godnie z którymi latach 2011-2014 kolegia rozpoznały 74 119 spraw w przedmiocie aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego gruntów, ugodami zakończono 9 984 sprawy (13,5 proc. rozpoznanych spraw). Oraz art. 79 ust. 3 zd. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami „Kolegium powinno dążyć do polubownego załatwienia sprawy w drodze ugody”. Zastosowany w przepisie zwrot „powinno dążyć” pozwala na przyjęcie, że podstawowym celem stawianym przez ustawodawcę kolegiom w toku prowadzenia spraw w przedmiocie aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, (de facto jedynie w trakcie toczących się rozpraw) jest nakłanianie stron do zawarcia ugody, wnioskuje autor.
Do przedstawionych danych statystycznych zawartych w artykule pt. Użytkowanie wieczyste: tylko co dziesiąta sprawa dot. aktualizacji opłat kończy się ugodą konieczny jest dodatkowy komentarz, jako że dane te nie odzwierciedlają rzeczywistego stanu rzeczy, a mogłyby sugerować, że kolegium wrocławskie nie realizuje podstawowego celu postępowania w sprawie aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych, jakim niewątpliwie jest doprowadzenie do polubownego załatwienia tego rodzaju spraw. Z danymi statystycznymi jest tak, że nie należy ich przesadnie traktować, albowiem znany jest przypadek statystyka, który utopił się w jeziorze o statystycznej głębokości 30 cm…
W myśl art. 79 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r. poz. 1774 ze zmianami) – dalej: „ustawa”, Kolegium powinno dążyć do polubownego załatwienia sprawy w drodze ugody. Ugoda zawierana jest po przeprowadzeniu rozprawy, na której Kolegium prowadzi i uczestniczy w negocjacjach między stronami umowy użytkowania wieczystego w kwestii spornej, tj,. zaproponowanej wypowiedzeniem nowej wysokości opłaty rocznej.
Stosownie do art. 118 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego – dalej: „Kpa”, ugoda wymaga zatwierdzenia przez organ administracji publicznej, przed którym została zawarta. Zatwierdzenie bądź odmowa zatwierdzenia ugody następuje w drodze postanowienia, na które służy zażalenie; postanowienie w tej sprawie powinno być wydane w ciągu siedmiu dni od dnia zawarcia ugody (art. 119 § 1 Kpa). Ugoda staje się wykonalna z dniem, w którym postanowienie o jej zatwierdzeniu stało się ostateczne (art. 120 § 1 Kpa). Zatwierdzenie ugody wiąże się zatem z koniecznością wyznaczenia kolejnej rozprawy, wezwania na rozprawę stron, odczytania zapisów ugody oraz wydania postanowienia zatwierdzającego tę ugodę, co w sytuacji ogromnej liczby spraw „aktualizacyjnych” znacznie opóźniałoby rozpatrzenie sprawy.
Zawarcie ugody, a następnie jej zatwierdzenie stosownie do przepisów art. 114 – 118 Kpa (bo o takiej ugodzie była mowa w artykule) nie jest jednak jedyną stosowaną przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze we Wrocławiu „formą” ugodowego zakończenia postępowania prowadzonego w sprawach aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych.
Kolegium wrocławskie – realizując podstawowy cel postępowania aktualizacyjnego, tj. doprowadzenie do porozumienia stron – wydaje orzeczenia ustalające opłaty roczne w uzgodnionej przez strony wysokości. Orzeczenie takie wydawane jest na posiedzeniu niejawnym po wcześniejszym (w zasadzie tego samego dnia) przeprowadzeniu rozprawy. Na rozprawie, po przeprowadzonych negocjacjach, użytkownicy wieczyści i reprezentanci właściciela gruntu zgodnie wnoszą do protokołu o ustalenie opłaty w wypracowanej przez siebie kwocie. Propozycje ze strony właścicielskiej składane są po analizie zarzutów wniosku i konsultacji z autorem operatu szacunkowego, który był podstawą dokonanego wypowiedzenia.
Bardzo często użytkownicy wieczyści przedkładają operat szacunkowy sporządzony na własne zlecenie i koszt, co w pewien sposób ułatwia stronom rzeczową i merytoryczną dyskusję dotyczącą rzeczywistej rynkowej wartości nieruchomości.
Taki sposób prowadzenia postępowania pozwala na sprawne przeprowadzenie i szybkie zakończenie sporu.
Dla zobrazowania efektów pracy kolegium wrocławskiego przedstawiam następujące dane dotyczące lat, o których była mowa w artykule:
a) rok 2011
- wpływ spraw 1236
- sprawy zakończone 2244
- ustalenia opłaty 1525
- sprzeciwy 309
b) rok 2012
- wpływ 966
- sprawy zakończone 1755
- ustalenia opłaty 1076
- sprzeciwy 89
c) rok 2013
- wpływ spraw 579
- sprawy zakończone 1634
- ustalenie opłaty 1078
- sprzeciwy 89
d) rok 2014
– wpływ spraw 731
- sprawy zakończone 777
- ustalenia opłaty 324
- sprzeciwy 249 (sprzeciw „serialowy” tj. jeden użytkownik, jedna nieruchomość gruntowa, udziały związane z własnością kilkuset wyodrębnionych lokali).
Reasumując na 6 410 spraw załatwionych w latach 2011 – 2014 kolegium ustaliło opłaty roczne w 4 003 sprawach.
Przy czym trzeba wyjaśnić, że sprawy, które wpływają do Kolegium z końcem danego roku kalendarzowego oczywiście nie mogą być w tymże roku załatwione, stąd liczby w dwóch pierwszych pozycjach każdego podpunktu. Taki stan rzeczy wynika z treści art. 78 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. Wniosek o ustalenie, że aktualizacja jest nieuzasadniona lub jest uzasadniona w innej wysokości użytkownik wieczysty składa wprost do właściwego kolegium (art. 78 ust. 2 ww. ustawy). Kolegium musi zatem wezwać organ reprezentujący właściciela nieruchomości gruntowej o przesłanie akt sprawy i następnie wyznaczyć, obligatoryjną w takim przypadku, rozprawę (art. 79 ust. 2 ustawy).
Warto podkreślić, że o skuteczności Kolegium Wrocławskiego świadczy dodatkowo podana przeze mnie nie bez powodu liczba sprzeciwów jakie złożono od orzeczeń. Z tych danych wynika, że nadzwyczaj sprawnie spełniamy rolę quasi - sądowego organu, odciążającego w znaczącym stopniu sądy powszechne w sprawach aktualizacji opłat rocznych (i stawek tych opłat). Na 6 410 załatwionych spraw do sądu powszechnego kolegium wrocławskie przekazało tylko 811 spraw.
Dane i informacje wskazane w tym komentarzu dotyczą tylko Samorządowego Kolegium Odwoławczego we Wrocławiu.
Sylwia Grobelny, etatowy członek Samorządowego Kolegium Odwoławczego we Wrocławiu.
