Zakręcanie kaloryferów może się skończyć w sądzie
Wolnoć Tomku w swoim domku? Ta zasada nie sprawdzi się, jeśli chodzi o oszczędzanie przez mieszkańców bloków na centralnym ogrzewaniu. Spółdzielnia lub wspólnota może wpisać w uchwale, jaka temperatura ma panować w mieszkaniu, a sprawa oszczędnego sąsiada może trafić do sądu, który uzna, że jego lokum "dogrzewają" sąsiedzi.
Wysokie ceny energii sprawiają, że coraz więcej osób będzie oszczędzać nie tylko prąd, ale również ciepło. O ile w domu jednorodzinnym nie budzi to szczególnych kontrowersji, bo konsekwencje dotyczą tylko oszczędzającego, to z wyłączeniem kaloryferów w bloku jest inaczej. Przede wszystkim dlatego, że konsekwencje spadają również na sąsiadów, którzy do utrzymania komfortowej temperatury muszą zużyć więcej energii, a co za tym idzie - często zapłacić wyższy rachunek. Stąd postanowienia regulaminów spółdzielni, które zakazują obniżania temperatury w mieszkaniu poniżej pewnej granicy.
Opłata również za nieogrzewanie
W tych trudnych czasach dobrze położone mieszkanie to skarb - nie chodzi tu jedynie o dostęp do autobusów, szkoły, czy sklepu spożywczego, ale o lokal, którego nie trzeba specjalnie dogrzewać. Gorzej, gdy trafi się na wyjątkowo oszczędnych sąsiadów. Wychładzaniu mieszkań próbują zapobiegać spółdzielnie, co czasem prowadzi do ciekawych sytuacji - mieszkanka trójmiejskiego bloku musiała zapłacić spółdzielni 500 zł opłaty za to, że zakręcała kaloryfery w swoim domu, choć - jak twierdzi - temperatura nigdy nie spadała poniżej 19 stopni, a grzejniki nie działały tylko w czasie, gdy była w pracy.
Czytaj w LEX: I ACa 693/17, Zarzut naruszenia art. 233 par. 1 k.p.c. Pojęcie rażącej niewdzięczności. - Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach >>>
Sprawa znajdzie zapewne swój finał w sądzie. Nie ma jednak wątpliwości, że nadmierne oszczędzanie ciepła w domach wielorodzinnych może odbić się oszczędzającemu czkawką - przesiedzi zimę w kocu, a za ogrzewanie i tak dopłaci. Kwota zależeć będzie od sposobu, w jaki spółdzielnia lub wspólnota rozlicza się z dostawcą ciepła oraz od podjętych uchwał.
Temperatura nie może być za niska
- Dokonywanie rozliczeń za ciepło w ramach danego budynku wielolokalowego należy do właściciela lub zarządcy tego budynku. Budynek w przypadku ogrzewania pracuje jako całość. Nie mamy takich możliwości, żeby wydzielić każdy lokal i żeby to ciepło nie przechodziło przez przegrody budowlane, które są pomiędzy poszczególnymi lokalami – mówi Prawo.pl Iwo Fisz, radca prawny w kancelarii Sienkiewicz i Zamroch. Należy pamiętać ponadto o konieczności ogrzania części wspólnych, takich jak klatki schodowe. – Relacja pomiędzy przedsiębiorstwem ciepłowniczym a właścicielem czy zarządcą tego budynku, np. spółdzielnią mieszkaniową, zazwyczaj jest rozgraniczona w miejscu dostawy ciepła, przeważnie na węźle cieplnym dla danego budynku. Natomiast to, co dzieje się w środku, czyli na instalacji wewnętrznej, która jest częścią składową budynku, leży po stronie właściciela lub zarządcy i to on określa, jak rozliczane są koszty - mówi. Wskazuje, że w przypadku budynków wielolokalowych wprowadza się regulaminy rozliczeń, gdzie opłaty przypadające na dany lokal uzależnia się od np. metrażu mieszkania czy zużycia, ustalanego na podstawie wskazań ciepłomierzy albo podzielników ciepła.
- Koszty ogrzewania nie zależą jedynie od zużycia, mieszkańcy budynków wielorodzinnych muszą sobie zdawać sprawę, że to nie jest tak, że mogą zakręcić kaloryfery i zdać się na to, że ogrzewane są sąsiednie mieszkania - mówi Piotr Jarzyński prawnik z kancelarii Jarzyński & Wspólnicy. - Zresztą analogicznie do prądu, kosztuje choćby samo utrzymanie instalacji. Zwykle jest więc tak, że właściciele lokali muszą partycypować we wszystkich kosztach - podkreśla.
Podważenie uchwały, czy wystąpienie przeciwko sąsiadom
Mec. Jarzyński podkreśla, że jeżeli właściciel mieszkania uważa, że koszty naliczane są niezgodnie z prawem, może podważać w sądzie regulamin lub uchwałę, która ustala tę procedurę. To samo doradza mec. Fisz.
- Właściciel lokalu, który nie godzi się z zasadami dotyczącymi podziału kosztów zakupu ciepła, może kwestionować regulamin rozliczeń np. uchwałę swojej wspólnoty mieszkaniowej, która wprowadza takie zasady, m.in. twierdząc, że narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy – podkreśla. Zauważa, że na drogę sądową można wystąpić również przeciwko nadmiernie oszczędnym właścicielom lokali.
- Podstawy prawne mogą się różnić w zależności od nieruchomości. Sądy potwierdzały jednak, że działanie polegające na nieuzasadnionym zakręcaniu grzejników, wychładzaniu lokalu, powoduje negatywne skutki dla lokali sąsiednich, bo ciepło przenika do wychładzanego lokalu i zużycie dla sąsiadów jest wyższe - podkreśla. Za ciepło dostarczane dzięki ogrzewaniu sąsiednich lokali również należy zapłacić, poprzez udział w kosztach ogrzania całego budynku – to do niego bowiem, a nie do lokalu, dostarczane jest ciepło.
Sprawdź w LEX: Dopuszczalność podejmowania i zaskarżania uchwał w małych wspólnotach mieszkaniowych >>>
Sprawdź w LEX: Kto ponosi koszty wyliczenia nowej mocy zamówieniowej CO, jeśli instalacja cieplna jest częścią wspólną nieruchomości? >>>
Kaloryfery w orzecznictwie
I faktycznie, dotyczące tej materii spory przed sądem nie są wcale niczym rzadkim - spółdzielnia, w kwestii ustalenia sposobu rozliczania ciepła, nie ma zresztą wcale łatwego zadania. W wyroku z dnia 25 października 2017 r. (I ACa 422/17) Sąd Apelacyjny w Szczecinie stwierdził m.in, że "prawidłowo wybrana metoda powinna jak najpełniej realizować wszystkie opisane funkcje zachęcając zarówno do energooszczędnych zachowań, zapewniając powiązanie wielkości obciążeń z faktycznym zużyciem energii i uwzględniając specyfikę poszczególnych lokali w tym czynniki powodując dodatkowy napływ lub utratę ciepła." Według sądu, prawo energetyczne wymaga, aby uwzględnić jak najwięcej czynników wpływających na ilość ciepła zużywanego w poszczególnych lokalach i stosować jak najbardziej zaawansowane techniki i metody do realizacji wszystkich celów wskazanych przez ustawę, w tym co do miarodajności obciążeń i zmniejszenia ogólnego zużycia energii.
Sprawdź w LEX: Czy elementy budynkowej instalacji grzewczej znajdujące się w poszczególnych lokalach stanowią elementy nieruchomości wspólnej? >>>
Niekoniecznie dobrym argumentem może się też przed sądem okazać to, że podzielniki ciepła w danym lokalu nie zarejestrowały zużycia, natomiast niekorzystne dla spółdzielni może się okazać tolerowanie takich praktyk - może mieć bowiem problem z dochodzeniem od lokatorów podwyższonych opłat za zużycie ciepła. Taką sprawę rozstrzygał Sąd Okręgowy w Sieradzu w wyroku z dnia 16 września 2020 r. (I Ca 271/20). Sąd stwierdził, że wyłączanie pracy podzielników nie oznacza, że właściciel takiego lokalu ogrzewa się wyłącznie dzięki energii dostarczonej do wspólnych części nieruchomości, za którą płaci proporcjonalnie do powierzchni lokalu.
- Brak jest racjonalnych argumentów przemawiających za obciążeniem pozwanych obowiązkiem zwrotu spółdzielni kosztów zakupu ciepła w wysokości niepowiązanej z jego faktycznym zużyciem, jako wyniku tolerowania przez spółdzielnię sytuacji zakręcania kaloryferów przez część swych członków, pozwalającego im na ogrzewanie lokali przy wykorzystaniu ciepła jedynie z nieopomiarowanych pionów, a tym samym - przerzucania kosztów zapłaty za zużyte przez nich ciepło na innych lokatorów, w których mieszkaniach podzielniki ciepła zarejestrują pracę grzejników według wyższych jednostkowych stawek - wskazał sąd okręgowy.
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów LEX jest zależny od posiadanych licencji.
