Szykują się kolejne uproszczenia w formalnościach budowlanych. Na listę inwestycji nie wymagających ani zgłoszenia, ani pozwolenia na budowę trafią m.in. zadaszone tarasy do 35 mkw. oraz oczka i baseny do 50 mkw. na działkach letniskowych. Zmienią się też zasady przenoszenia pozwoleń na budowę. Na portalu e‑Budownictwo powstanie Baza Projektów Budowlanych, a  starostwa nie będą już zatwierdzać projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno‑budowlanego a jedynie udzielać pozwolenia na budowę. Zmiany czekają też budujących domy jednorodzinne. 

- Lektura projektu nowelizacji prawa budowlanego wzbudza skrajne emocje – część rozwiązań stanowi świetne dostosowanie prawa do utrwalonej praktyki, ale niektóre propozycje z pewnością wzbudzą wiele kontrowersji - uważa Martyna Sługocka, senior associate w kancelarii GWW", autorka Legal Alertu.

Czytaj też:  E-formalności nie zmniejszą biurokracji w budownictwie, bo problemem nie jest papier>>
 

Dłuższa lista inwestycji na uproszczonych zasadach

Projekt noweli przewiduje, że bez formalności będzie można budować zadaszone tarasy do 35 mkw. (dziś dotyczy to tylko tarasów niezadaszonych), a te zadaszone powyżej 35 mkw. - na zgłoszenie. Na  zgłoszenie wolno będzie budować zbiorniki na wody opadowe lub roztopowe o pojemności większej niż 5 m. sześć.  i nie większej niż 15 m. sześć.  oraz wyloty do cieków naturalnych. - Są to inwestycje, których kwalifikacja w praktyce powodowała wiele trudności, więc zmiany te oceniam pozytywne - mówi Martyna Sługocka.

Czytaj też: Domy do 70m2 a działalność deweloperska - komentarz praktyczny >>>

 

 

Uproszczenia dotyczące zadaszonych tarasów nie podobają się Marioli Berdysz, architektce, dyrektorowi fundacji Wszechnica Budowlana. - Takie rozwiązanie jest niebezpieczne. To przecież nic innego jak rozbudowa domu a co najmniej ingerencja w elementy konstrukcyjne (na czymś zadaszenie trzeba oprzeć). Różnica jest taka, że w przypadku rozbudowy generalnie trzeba mieć pozwolenie na budowę (z wyjątkiem rozbudowy, która nie spowoduje zwiększenia obszaru ograniczenia zabudowy powierzchni własnej działki) a w tym wypadku tak nie jest – tłumaczy. I wyjaśnia, że jakiś czas temu w prawie budowlanym zwolniono z obowiązku uzyskiwania pozwolenia na budowę ganków (max. 2) i oranżerie do 35 mkw. (także max 2.), teraz w tym trybie pojawia się możliwość budowy zadaszonych tarasów powyżej 35 mkw.  (bez ograniczenia ich ilości).

Czytaj też: Porównanie typowego trybu zgłoszenia do zgłoszenia wynikającego z uproszczonej procedury budowy małych domów >>>

- Na uproszczonych zasadach będzie wolno więc zwiększyć powierzchnię zabudowy domu ponad 175 mkw! A tam, gdzie nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie trzeba też nawet  warunków zabudowy. Czy to dobrze? Moim zdaniem nie, ponieważ nie mamy sprawnie działającego ani  nadzoru budowlanego ani samorządów lokalnych. Tymczasem zawsze znajdzie się osoba, która będzie naciągała przepisy do swoich potrzeb. I pod pretekstem np.  budowy tarasu i ganku rozbuduje w mocno uproszczonym trybie dom – wyjaśnia Mariola Berdysz. 

Według niej w projekcie zapomina się  o sąsiadach. Przy budowie lub rozbudowie domu na zgłoszenie obszar, w którym wystąpią ograniczenia w zabudowie, musi się mieścić w granicach działki. W przypadku tarasów, ganków i oranżerii tak nie jest.  Można rozbudować dom o oranżerie, ganek lub zadaszony taras tak, że zajrzy się do okien sąsiada.

Czytaj też: Uprawnienia właścicieli nieruchomości sąsiednich przy inwestycjach w domy do 70 m2 >>>

W projekcie rezygnuje się z formalności przy  budowie oczek i basenów do 50 mkw. na działkach  rekreacji indywidualnej.  – To rozwiązanie jest dobre. Skoro zwolnione są z obowiązku zgłoszenia i pozwolenia na budowę oczka i baseny do 50 mkw. przy domach jednorodzinnych, to powinno tak być w wypadku domów letniskowych – uważa Mariola Berdysz. 

Będą też zmiany dotyczące wielkości otworów okiennych i drzwiowych. Organy administracji budowlanej  wielokrotnie przyjmowały, że zmiana wielkości otworów okiennych czy drzwiowych to roboty wymagające uzyskania pozwolenia na budowę z czym nie zgadzali się inwestorzy. Projekt nowelizacji rozwiązuje ten konflikt wprost wskazując, że zgłoszenia wymaga przebudowa przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynków polegającej na wykonaniu, powiększeniu lub zmniejszeniu okien lub drzwi, o ile nie prowadzi ona do zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której budynek jest usytuowany.

 

Domki jednorodzinne - prosto, ale czy bezpiecznie?  

W projekcie proponuje się również, aby wszystkie domy jednorodzinne budowane na zgłoszenie były objęte taką samą uproszczoną procedurą, z której obecnie korzystają domy do 70 mkw. Będzie wystarczyło więc złożyć wniosek z dokumentacją projektową i trzema oświadczeniami. Po pierwsze, że buduje się na własne cele mieszkaniowe po drugie, że inwestor będzie kierował budową w przypadku niepowołania kierownika budowy i po trzecie - o kompletności dokumentacji.  Starosta musi przyjąć taki wniosek, nie ma prawa wnieść sprzeciwu. Budowa nie musi mieć kierownika budowy ani dziennika budowy. Jej obszar oddziaływania ma mieścić się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane

- Takie rozwiązanie jest dobre w państwach, które mają sprawny nadzór budowlany (zareaguje w trakcie realizacji robót), w Polsce tak nie jest. Istnieje też niebezpieczeństwo, że taka inwestycja zostanie uznana za niezgodną z obowiązującym przepisami i trzeba będzie ją rozebrać - ostrzega Mariola Berdysz.

Czytaj w LEX: Budowa domu jednorodzinnego na podstawie zgłoszenia - w jakim zakresie opracować projekt i jakie są konsekwencje wyboru trybu zgłoszeniowego >>>

Pozwolenia na budowę: zmiana terminów i przenoszenie

Ministerstwo rozwoju planuje zmienić terminy na wydanie pozwolenia na budowę, po upływie których organ wyższego stopnia wymierza karę w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki. W projekcie przewidziano 21 dni od dnia złożenia wniosku o wydanie takiej decyzji jeżeli inwestor jest jedyną stroną postępowania oraz 45 dni od dnia złożenia wniosku o wydanie takiej decyzji jeżeli inwestor nie jest jedyną stroną postępowania.

- Obecnie urzędnicy mają  problem z dochowaniem 65-dniowego terminu, więc jest możliwe, że jego skrócenie w połączeniu z ograniczeniem kompetencji organów wydających pozwolenia na budowę ma się zrównoważyć w taki sposób, aby zwolnienia jednak nie były konieczne - uważa Martyna Sługocka. 

 

 

Szykują się też zmiany dotyczące przeniesienia pozwolenia na budowę (art. 40). Proponowane rozwiązania  wprost stanowią, że wniosek o przeniesienie pozwolenia może dotyczyć przeniesienia decyzji w części, pod warunkiem, że zarówno przenoszona część decyzji, jak i część decyzji, która nie ma być przeniesiona, będą obejmować obiekty budowlane lub zespoły obiektów budowlanych wraz ze związanymi z nimi urządzeniami budowlanymi mogące samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem. Jednak w takiej sytuacji nowy inwestor będzie miał obowiązek dołączyć do wniosku również oświadczenie o otrzymaniu od dotychczasowego inwestora projektu budowlanego lub kopii projektu sporządzonej w formie pozwalającej na wykorzystanie zgodnie z przeznaczeniem.

Powstanie Baza Projektów Budowlanych

Na  portalu e‑Budownictwo powstanie Baza Projektów Budowlanych (BPB), w których gromadzone będą projekty budowlane, w tym projekty zagospodarowania działki lub terenu, projekty architektoniczno­‑budowlane i projekty techniczne, sporządzone w postaci elektronicznej, zamieszczone przez użytkowników kont. Jednocześnie portal ten będzie uniemożliwiał dokonywanie zmian przez użytkowników kont w projektach budowlanych zamieszczonych w BPB.

- Projektowi budowlanemu zamieszczanemu w BPB portal e‑Budownictwo zostanie przydzielony indywidualny numer. Dzięki temu w nowelizacji pojawiło się rozwiązanie, zgodnie z którym zamiast załączać projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany, inwestor może załączyć informację zawierającą indywidualne numery projektów, jeżeli projekty zostały zamieszczone w Bazie Projektów Budowlanych - wyjaśnia Martyna Sługocka. 

Czytaj też: Elektroniczna Książka Obiektu Budowlanego - cyfrowe narzędzie w rękach właściciela i zarządcy obiektu budowlanego >

Cyfryzacja budownictwa, kolejny krok

W projekcie znalazły się również przepisy dotyczące cyfryzacji procesu inwestycyjnego. Wszystkie wnioski, zawiadomienia i zgłoszenia będą składane wyłącznie w formie dokumentu elektronicznego opatrzonego kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem zaufanym albo podpisem osobistym. Podobnie załączniki do nich będą musiały przybrać formę dokumentu elektronicznego, kopii dokumentu elektronicznego albo cyfrowego odwzorowania dokumentu w postaci papierowej zapewniającego jego czytelność, w szczególności zdjęcia bądź skanu.

Czytaj też: Elektroniczny Dziennik Budowy - nowa postać rejestracji procesu budowlanego >>>

Jednocześnie organy administracji publicznej prowadzące postępowania administracyjne w zakresie procesu inwestycyjno-budowlanego uzyskają dostęp do teleinformatycznego Systemu do Obsługi Postępowań Administracyjnych w Budownictwie, którego funkcjonowanie ma zapewnić Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego.

Zmiany dla administracji budowlanej

Szykują się również zmiany dotyczące bezpośrednio organów administracji architektoniczno-budowlanej. Nie będą już zatwierdzać projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno‑budowlanego a jedynie udzielać pozwolenia na budowę. 

- Ta zmiana spowoduje pewnie wiele niejasności. Moje duże obawy wzbudza planowany do wprowadzenia przepis o treści:  „Organ administracji architektoniczno‑budowlanej nie sprawdza zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami techniczno­‑budowlanymi”. Z jednej strony z powodu kwestionowania przez organy zgodności projektu zagospodarowania terenu (pzt) z warunkami technicznymi inwestorzy wielokrotnie mieli problemy, ale równie często organy słusznie wskazywały na naruszenia tych przepisów nakładając na inwestorów obowiązek doprowadzenia pzt do zgodności z przepisami techniczno-budowlanymi. W efekcie powstawały inwestycje zgodne z warunkami technicznymi, co ostatecznie było korzystne dla wszystkich. Wprowadzenie omawianego przepisu odbierze organom ab znaczną część kompetencji a w konsekwencji może doprowadzić także do zwolnień w tych organach - tłumaczy Martyna Sługocka.