Podstawową zasadą prawa spadkowego jest to, że wszystkie cywilnoprawne majątkowe prawa i obowiązki spadkodawcy wchodzą do spadku po nim i przechodzą – z chwilą jego śmierci – na spadkobierców. Wyjątki dotyczą praw i obowiązków ściśle związanych z osobą zmarłego oraz praw, które z chwilą śmierci spadkodawcy przechodzą na oznaczone osoby niezależnie od tego, czy są one spadkobiercami (art. 922 par. 1-2 k.c.). Takim prawem, które z mocy szczególnego przepisu nie wchodzi do spadku po spadkodawcy, ale przechodzi na oznaczone osoby niezależnie od tego, czy są one spadkobiercami, jest najem lokalu mieszkalnego. Wynika to z art. 691 par. 1-2 k.c., które stanowią, że w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą, jeżeli osoby te zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. Jeśli takich osób nie ma, stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa, a zatem wciąż nie wchodzi do spadku po zmarłym najemcy (art. 691 par. 3 k.c.).
W aktualnym stanie prawnym, z uwagi na treść powyższych przepisów, prawo najmu lokalu mieszkalnego nie wchodzi do spadku: albo przechodzi ono na osoby wskazane w art. 691 par. 1-2 k.c. albo – w ich braku – wygasa.
![Samorządowa polityka klimatyczna [PRZEDSPRZEDAŻ]](/gfx/prawopl/_thumbs/produkty_foto/83201/978-83-8438-028-4_,mXqL62OeqFTLkrXdmIyYmw.jpg)
Cena promocyjna: 103.2 zł
|Cena regularna: 129 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 90.3 zł
Prace legislacyjne
Sejm i rząd pracują obecnie nad projektami dwóch ustaw, w których do pewnej kategorii stosunków najmu lokali mieszkalnych stosowanie art. 691 k.c. ma zostać w całości wyłączone. Wyłączenie stosowania tych przepisów oznaczać jednak będzie, że w odniesieniu do tej kategorii stosunków najmu lokali mieszkalnych kwestię losów najmu po śmierci najemcy należało będzie rozstrzygać na podstawie ogólnych przepisów o składzie spadku, czyli na podstawie art. 922 par. 1-2 k.c. Prawa i obowiązki ze stosunku najmu lokalu mieszkalnego wejdą w skład spadku po najemcy. W stosunek najmu wstąpią spadkobiercy najemcy, niezależnie od jakichkolwiek dalszych przesłanek, w szczególności od tego, czy zamieszkiwali oni ze spadkodawcą w lokalu do chwili jego śmierci, czy mogą zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe w innym lokalu etc. Projektodawcy proponują zatem rozwiązanie w świetle dotychczasowych regulacji niecodzienne: najem lokalu mieszkalnego dziedziczny na zasadach ogólnych.
Jakie kategorie stosunków najmu lokali mieszkalnych mają przybrać tę niecodzienną postać najmu dziedziczonego na zasadach ogólnych?
Zobacz również: Najem krótkoterminowy trafił pod lupę skarbówki. Posypią się kary
Magistraty pomogą seniorom z wysokich pięter
Dziedziczny najem niektórych lokali komunalnych?
Chodzi o niektóre lokale komunalne. W Sejmie trwają prace nad poselskim projektem ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawy o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych (druk sejmowy nr 1318). Projekt przewiduje, że gmina może nabyć od osoby starszej (tj. osoby w wieku powyżej 60 lat) lokal mieszkalny do mieszkaniowego zasobu gminy i jednocześnie zobowiązać się do oddania tej osobie w najem lokalu mieszkalnego z mieszkaniowego zasobu gminy (tego samego lokalu, który gmina nabywa od osoby starszej albo innego lokalu z zasobów gminnych). Rozwiązanie to ma pozwolić, przykładowo, seniorowi będącemu właścicielem lokalu na piątym piętrze budynku, w którym nie ma windy, uzyskać prawo najmu innego lokalu umiejscowionego na parterze. Do stosunku najmu nawiązanego w wykonaniu wspomnianego zobowiązania gminy nie będzie znajdował zastosowania art. 691 k.c. (zob. projektowany art. 21d ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym i o zmianie Kodeksu cywilnego). Stosunek najmu nawiązany między seniorem a gminą w tym trybie zawsze będzie podlegał dziedziczeniu na zasadach ogólnych przez spadkobierców owego seniora. Jednak czy celem projektodawców było właśnie to, aby w stosunek najmu lokali komunalnych wstępowali wtedy w każdym przypadku spadkobiercy seniora? Wydaje się to wątpliwe.
Z kolei Rządowe Centrum Legislacji pracuje nad konkurencyjnym projektem ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, przewidującym wprowadzenie szczególnej postaci najmu lokalu mieszkalnego – „najmu senioralnego lokalu” (nr projektu w wykazie: UD239). Umowa ta (którą ze względów poprawności językowej lepiej byłoby nazwać „umową senioralnego najmu lokalu”) byłaby zawierana przez gminę z osobą starszą, tj. w wieku powyżej 60 lat, na wniosek takiej osoby, niejako „w zamian” za oddanie gminie przez tę osobę w najem na czas nieoznaczony lokalu, którego osoba starsza jest jedynym właścicielem albo jedynym uprawnionym z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, położonego w budynku bez windy na czwartej kondygnacji nadziemnej lub wyższej. Umowa najmu senioralnego miałaby zaś za przedmiot lokal wchodzący w skład mieszkaniowego zasobu gminy, znajdujący się w budynku wyposażonym w windę lub na pierwszej kondygnacji nadziemnej. Do tej umowy stosowanie art. 691 k.c. byłoby w całości wyłączone (zob. projektowany art. 21d ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, przewidującym wprowadzenie szczególnej postaci najmu lokalu mieszkalnego). Umowa najmu senioralnego lokalu byłaby zatem umową najmu lokalu komunalnego, podlegającą w każdym przypadku dziedziczeniu przez spadkobierców osoby starszej. Tu również wydaje się wątpliwe, czy celem projektodawców było właśnie to, aby w stosunek najmu lokali komunalnych wstępowali ex lege spadkobiercy najemcy-seniora.
Co warte uwagi, w wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów widnieje ponadto informacja o założeniach projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawy o dodatkach mieszkaniowych (numer projektu UD313), przewidującego rozwiązanie dokładnie odwrotne w odniesieniu do wszystkich lokali komunalnych. Otóż najem lokali komunalnych miałby w każdym przypadku wygasać wraz ze śmiercią najemcy. Osoby, o których mowa w art. 691 par. 1-2 k.c., a które w aktualnym stanie prawnym wstępowałyby w stosunek najmu po śmierci najemcy, według projektu miałyby uzyskiwać tylko roszczenie wobec gminy o zawarcie umowy najmu tego lokalu, ale zawarcie z nimi umowy najmu byłoby uzależnione od średniego miesięcznego dochodu gospodarstwa domowego osoby ubiegającej się o zawarcie umowy najmu. Planowany termin przyjęcia tego projektu przez Radę Ministrów został wyznaczony na II kwartał 2026 r.
Jak uniknąć chaosu?
Jak się wydaje, celem projektodawców zmierzających do wprowadzenia do porządku prawnego szczególnego rodzaju umów najmu zawieranych między gminą a osobami starszymi również jest to, aby stosunek najmu wygasał wraz ze śmiercią seniora. Celu tego nie można jednak osiągnąć przez proste wyłączenie stosowania art. 691 k.c. Wyłączenie stosowania przepisu szczególnego (tu: art. 691 k.c.) oznacza powrót do zasad ogólnych (art. 922 par. 1 k.c.) i wejście stosunku najmu do spadku po najemcy. Aby osiągnąć cel w postaci wygaśnięcia stosunku najmu lokalu mieszkalnego po śmierci najemcy, trzeba wprost postanowić, że stosunek najmu wygasa z chwilą śmierci najemcy. Samo tylko wyłączenie stosowania art. 691 k.c. doprowadzi do skutku dokładnie odwrotnego niż zamierzony.
Pozostaje mieć nadzieję, że te niedociągnięcia zostaną naprawione na dalszych etapach prac legislacyjnych. W przeciwnym razie gminy czeka okres spadkowego chaosu – będą takie lokale komunalne, których najem będzie podlegał dziedziczeniu przez spadkobierców najemcy na zasadach ogólnych.
dr Julita Zawadzka, adwokat, partner kancelarii KKG Legal Kubas Kos Gałkowski i Wspólnicy, adiunkt w Katedrze Prawa Cywilnego Uniwersytetu Jagiellońskiego, współpracownik Centrum Prawa Firm Rodzinnych działającego przy Uniwersytecie Warszawskim