Niemała liczba zawieranych umów najmu lokalu kończy się w sądzie – z powodu zalegania przez najemców z czynszem. Adwokat Łukasz Lecyk prowadzący kancelarię adwokacką w Lublinie wyjaśnia, że wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu.
- Zgodnie z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, wypowiedzenie przez właściciela takiej umowy może nastąpić tylko z przyczyn określonych w tej ustawie. Z ustawy wynika, iż właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, np. gdy lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności – zaznacza mecenas Łukasz Lecyk. Podkreśla, że wypowiedzenie umowy powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.
Kaucja w umowie najmu
Jak wskazuje adwokat Aleksandra Gaffke, prowadząca kancelarię adwokacką w Lęborku, w sytuacji zalegania przez najemcę z zapłatą czynszu, najważniejsza jest dobrze skonstruowana umowa najmu. Z punktu widzenia wynajmującego warto pamiętać o zastrzeżeniu kaucji w momencie konstruowania takiej umowy.
- Umowa najmu powinna przewidywać kaucję w celu zabezpieczenia roszczeń wynajmującego, m.in. o zapłatę czynszu najmu i innych opłat czy roszczeń o naprawienie szkody. W przypadku umowy najmu na czas określony ważne jest zagwarantowanie wynajmującemu prawa do jej wypowiedzenia w sytuacji niewłaściwego zachowania najemcy. Jeżeli bowiem czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem wyłącznie w przypadkach określonych w umowie – tłumaczy mecenas A. Gaffke.
A adwokat Lecyk wskazuje, że umowa może być uzależniona od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, które przysługują wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Podkreśla jednak, że kaucja nie może być ustalona zupełnie dowolnie. - Nie może ona przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu – podkreśla.
Nie było kaucji
Nie w każdej umowie najmu wynajmujący zastrzegł prawo do potrącenia kaucji. - Czasami również kaucja ustalona jest na niskim poziomie i po jej potrąceniu, wynajmujący w dalszym ciągu nie otrzymuje od najemcy pieniędzy. W takim przypadku wynajmujący może złożyć pozew o zapłatę zaległego czynszu. Warto pamiętać, że za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie – wskazuje adwokat Łukasz Lecyk z Lublina. Takie rozwiązanie daje większą szansę na uregulowanie zadłużenia. - Oczywiście gdy najemca nie zapłaci czynszu zasądzonego prawomocnym wyrokiem sądu, wynajmujący może skierować sprawę do komornika – wyjaśnia.
Najem okazjonalny
Niejednokrotnie wynajmujący nie może wyegzekwować od najemcy, aby ten opuścił mieszkanie, skoro przestał płacić swoje zobowiązania. To nierzadkie przypadki. Gdy umowa najmu zostaje skutecznie wypowiedziana, a najemca dalej przebywa w lokalu – dochodzi do bezumownego korzystania z lokalu.
- Aby zabezpieczyć się przed kłopotami z procesem eksmisyjnym najlepszym zabezpieczeniem dla wynajmującego jest zawarcie z najemcą umowy najmu okazjonalnego – wskazuje mecenas Aleksandra Gaffke. Jak wyjaśnia adwokat, warunkiem skorzystania z przywilejów umowy najmu okazjonalnego jest zgłoszenie jej zawarcia przez wynajmującego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
- W takiej umowie zawarte jest oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu na żądanie wynajmującego. Najemca wskazuje jednocześnie inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Zaletą najmu okazjonalnego jest przyspieszenie i ułatwienie wynajmującemu procedury eksmisyjnej nieuczciwego najemcy z lokalu – podkreśla adwokat Gaffke z Lęborka. Jak tłumaczy mecenas, zaletą takiej formy umowy najmu jest to, że wynajmujący może od razu wystąpić do właściwego sądu z wnioskiem o nadanie oświadczeniu notarialnemu klauzuli wykonalności, a po jej uzyskaniu, składa wniosek do komornika z żądaniem przeprowadzenia eksmisji nieuczciwego najemcy.
Czytaj: Termin na zgłoszenie najmu okazjonalnego liczy się od dnia jego rozpoczęcia>>
Mecenas Gaffke wskazuje, że w razie zawarcia „zwykłej” umowy najmu, w takiej samej sytuacji, wynajmujący musiałby najpierw uzyskać wyrok eksmisyjny (co trwa od kilku miesięcy do nawet kilku lat), a dopiero po jego uprawomocnieniu – mógłby wszcząć postępowanie komornicze.
- Przy „zwykłej” umowie najmu sąd w postępowaniu eksmisyjnym rozważa także, czy najemca jest uprawniony do lokalu socjalnego, co dodatkowo wydłuża i komplikuje proces o eksmisję. W przypadku umowy najmu okazjonalnego, eksmitowanemu najemcy nie przysługuje także prawo do pomieszczenia tymczasowego, co również przyspiesza procedurę eksmisji z lokalu – dodaje adwokat Aleksandra Gaffke. Podkreśla również, że zawierając umowę najmu warto pamiętać także o okresie ochronnym.
- Wyroków eksmisyjnych nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Tej zasady nie stosuje się natomiast do umowy najmu okazjonalnego – podaje mecenas Gaffke.
Lampka ostrzegawcza
- Z uwagi na długi czas trwania postępowań o eksmisję, wynajmujący powinien zadbać o swoje interesy, zawierając z najemcą umowę najmu okazjonalnego, która znacznie upraszcza i przyspiesza proces o opuszczenie i opróżnienie lokalu. Jeżeli najemca odmawia zawarcia tego rodzaju umowy, dla wynajmującego stanowić powinno to od razu sygnał ostrzegawczy, że najemca może nie mieć uczciwych zamiarów – puentuje adwokat Aleksandra Gaffke.