SN: umowa nieważna, ale gmina powinna zwrócić nakłady

Rozliczenie nakładów poczynionych na remont gminnego zajazdu w Białej Podleskiej przez przedsiębiorcę powinno być uwzględnione przez sąd mimo, że prawo użytkowania jest niezbywalne - stwierdził Sąd Najwyższy.

Urząd gminy ustanowił w latach 80. użytkowanie wieczyste na rzecz Spółdzielni Samopomoc Chłopska. Rok później spółdzielnia wzniosła na tym terenie zajazd. W 1995 roku zawarła z Arkadiuszem N. umowę o przyrzeczenia sprzedaży po uzyskaniu prawa użytkowania wieczystego przez nabywającego. Wartość transakcji wynosiła 280 tys. zł w razie nie uzyskania prawa użytkowania wieczystego umowa przewidywała zobowiązanie do odsprzedaży.

Gmina odbiega zajazd
We wrześniu 2008 roku doszło do sprzedaży praw i roszczeń do zajazdu na rzecz Arkadiusza N.
W maju 1999 r. nabywca zgłosił w gminie rozpoczęcie robót remontowych, a w październiku tego samego roku gmina Biała Podlaska przejęła na własność zajazd wraz z terenem. W 2006 roku stwierdzono upadłość spółdzielni, a następnie przedsiębiorstwo Arkadiusza N. zaprzestało działalności. Wtedy Arkadiusz N. wystąpił do gminy o zwrot poczynionych nakładów. Gmina odmówiła.
Arkadiusz N. wystąpił do sądu  na podstawie art. 753 par. 2 kc, według którego prowadzący cudzą sprawę bez zlecenia może żądać zwrotu uzasadnionych wydatków i nakładów wraz z ustawowymi odsetkami oraz zwolnienia od zobowiązań, które zaciągnął przy prowadzeniu sprawy.

Sądy orzekają odmiennie
Sąd I instancji stwierdził, że powód może żądać zwrotu nakładów, a rozliczenie powinno uwzględniać charakter nakładów. Ocenił, że doszło do umowy użytkowania między spółdzielnią a przedsiębiorcą i zasądził na jego rzecz ponad milion złotych.
Sąd Apelacyjny w Białymstoku 10 czerwca 2014 r. zmienił wyrok i oddalił powództwo. Zdaniem sądu doszło do zbycia praw użytkowania, co jest sprzeczne z prawem, gdyż użytkowanie jest niezbywalne ( art. 254 kc).
A zatem umowa była nie ważna. Nakłady powoda nie podlegają zwrotowi.
Skargę kasacyjną od tego wyroku złożył powód.

SN uchyla wyrok
Sąd Najwyższy uznał, że sąd II instancji popełnił błąd i uchylił wyrok. Zdaniem sędziego Mariana Kocona orzeczenie idzie za daleko pozbawiając powoda zwrotu całości nakładów.
Sąd Apelacyjny musi teraz jeszcze raz rozważyć, czy było możliwe nabycie użytkowania i czy części nakładów nie można by odzyskać.
Sąd Najwyższy powołał się na art. 65 par. 2 kc mówiący o zgodnej woli stron umowy.

Sygnatura akt IV CSK 690/14, wyrok z 9 września 2015 r. 

Wojciech Gonet
: Reprezentacja stron umów w obrocie nieruchomościami