Sąd Okręgowy w Warszawie powziął wątpliwość co do oceny stanu prawnego budynku garażowego w hali, który został wzniesiony przez właściciela nieruchomości gruntowej, po ustanowieniu odrębnej własności lokali. Zamieszkali w budynku nabywcy mieszkań kupili tez udział w użytkowaniu wieczystym gruntu.
Hala nie mogła stanowić własności
Pozwany ani żaden inny współużytkownik wieczysty nie wybudowali ani nie nabyli jego własności na podstawie umowy, przy nabyciu udziału w wieczystym użytkowaniu gruntu. Co więcej, żadna z osób nabywających udział w wieczystym użytkowaniu do dnia 1 października 1990 r. nie mogła przy zawarciu umowy wieczystego użytkowania nabyć prawa współwłasności budynku, gdyż do tego czasu ustawa nie przewidywała wyodrębnienia własności lokalu niemieszkalnego. W czasie gdy właściciel nieruchomości gruntowej wybudował halę garażową, budynki tego rodzaju nie mogły być przedmiotem odrębnej własności. Stanowiły więc część wspólną nieruchomości gruntowej i tym samym przedmiot prawa własności właściciela nieruchomości gruntowej, w tym wypadku - miasta st. Warszawy.
Umowa nie przewidywała nabycia prawa
W myśl art. 235 § 1 kc, użytkownik wieczysty nie jest właścicielem budynków oddanych w wieczyste użytkowanie, jeśli budynków tych nie nabył przy zawarciu umowy wieczystego użytkowania ani sam nie wybudował, gdyż odrębną własność budynku wieczysty użytkownik może nabyć tylko zgodnie z treścią umowy, której przedmiotem jest nabycie tego prawa, albo przez fakt jego wzniesienia.
W czasie budowy hali garażowej obowiązywała ustawa o gospodarce terenami w miastach i osiedlach z 14 lipca 1961 r. Zgodnie z art. 12 ust. 4 tej ustawy, jeżeli w użytkowanie wieczyste zostaje oddany teren zabudowany budynkami, które nie podlegają sprzedaży, wieczysty użytkownik terenu uiszcza oprócz opłaty za użytkowanie wieczyste terenu, opłatę roczną za użytkowanie wieczyste budynków i innych urządzeń znajdujących się na terenie.
W czasie zawarcia przez pozwanego umowny nabycia udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu nie było zatem możliwości nabycia przez niego udziału w prawie własności budynku, bo ustawa wykluczała taki wariant.
Skoro zatem budynek garażowy nie mógł być w 1979 r. przedmiotem odrębnej własności, pozostawał on częścią składową nieruchomości gruntowej.
Stosownie do art. 48 § 1 k.c., z zastrzeżeniem wyjątków do części składowych gruntu należały urządzenia związane z gruntem.
Oddalenie powództwa
W tej sprawie Sąd Rejonowy oddalił powództwo o stanowisko garażowe w hali znajdującej się na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. W takiej sytuacji Sąd Okręgowy w Warszawie przedstawił Sądowi Najwyższemu zagadnienie: czy nabywca udziału w wieczystym użytkowaniu nieruchomości i udziału we własności budynku mieszkalnego nabywa udział w prawie własności budynku niemieszkalnego wzniesionego na tej nieruchomości, choćby takiego przedmiotu nabycia nie wskazywała umowa?
Przedstawiciel miasta w czasie rozprawy przed Sądem Najwyższym twierdził, ze hala garażowa należy do niego, a nie do właścicieli mieszkań.
Garaż jest częścią składową gruntu
Sąd Najwyższy podjął uchwałę, zgodnie z którą budynek niemieszkalny, wzniesiony przez właściciela przed wejściem w życie ustawy z 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości na gruncie oddanym w wieczyste użytkowanie, jest częścią składową gruntu.
Jak wyjaśniała sędzia sprawozdawca Maria Szulc pytanie sądu II instancji zostało zakreślone bardzo szeroko. Uchwała nieco zacieśnia zagadnienie. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami z 1985 r. uchylono, ale w 1965 r. wszedł w życie kodeks cywilny i art. 235 , który wyłączał własność budynków niemieszkalnych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste. I taki budynek nie mógł być sprzedany użytkownikom. SN uważa, że mimo, iż stan się zmienił, to sądy nie mogą stosować wykładni rozszerzającej art. 235 kc i doprowadzać do przeniesienia własności.
Mimo dalszych zmian ustawowych, możliwa jest jednak sytuacja, że budynek niemieszkalny objęty użytkowaniem wieczystym może stanowić własność osób, które nabyły udział w wieczystym użytkowaniu gruntu.
Sygnatura akt III CZP 70/16, uchwała 3 sędziów SN z 30 listopada 2016 r.
