Powódka była właścicielem lokalu położonego na parterze budynku. W odległości 1 metra od jej balkonu, przy ogrodzeniu posesji Wspólnoty, deweloper wybudował parking, składający się z 3 miejsc postojowych. W momencie nabywania lokalu deweloper zapewnił ją, że parking ma charakter tymczasowy i zostanie rozebrany po zakończeniu budowy. Tak się jednak nie stało, gdyż parking przed budynkiem był dla wszystkich właścicieli lokali bardzo wygodny. Kiedy na żądanie powódki zarządca Wspólnoty, bez konsultacji z pozostałymi właścicielami lokali, usunął parking i przesunął ogrodzenie, Wspólnota podjęła uchwałę o przywróceniu stanu poprzedniego i odsunięciu ogrodzenia od ulicy w głąb posesji Wspólnoty. Powódka zaskarżyła tę uchwałę podkreślając, że nie kupiłaby swojego mieszkania, gdyby wiedziała, iż pod oknami jej mieszkania będzie parking.

Ważniejszy jest interes Wspólnoty

Zdaniem Sądu Okręgowego powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie. Sąd podkreślił, że konsekwencją realizacji uchwały będzie utrata przez powódkę komfortu korzystania ze swego lokalu z uwagi na bliskość ogrodzenia oraz immisje związane z parkowaniem, ale jednocześnie członkom Wspólnoty przywrócony zostanie niewielki parking. W pewnym stopniu zatem uchwała jest dla niej niekorzystna, ale, jak zauważył Sąd, trzeba uwzględnić, że przedmiotem uchwały była część nieruchomości wspólnej, o której przeznaczeniu decyduje Wspólnota, a nie poszczególny jej członek. Dlatego Sąd uznał, że w tym wypadku ważniejszy jest interes pozostałych członków Wspólnoty, którzy za uchwałą głosowali.

LEX Linie Orzecznicze
Artykuł pochodzi z programu LEX Linie Orzecznicze
Już dziś wypróbuj funkcjonalności programu. Analizy, komentarze, akty prawne z interpretacjami


Wspólnoty nie wiążą plany dewelopera

Bez znaczenia była również okoliczność, że w planach dewelopera parking miał zostać rozebrany po zakończeniu prac budowlanych. Sąd uznał, że Wspólnota mogła bowiem postanowić o odmiennym od planów dewelopera przeznaczeniu (zagospodarowaniu) tej nieruchomości.

Uchwała naruszyła interes członka Wspólnoty

Z rozstrzygnięciem tym nie zgodził się Sąd Apelacyjny. Odnosząc się do podstawy zaskarżenia uchwały - art. 25 ustawy o własności lokali, podkreślił, że naruszenie interesu w rozumieniu tego przepisu stanowi kategorię obiektywną, ocenianą między innymi w świetle zasad współżycia społecznego. W realiach sprawy, zaskarżona uchwała naruszyła, zdaniem Sądu, interes osobisty powódki, której komfort życia, po wykonaniu uchwały zostałby wyraźnie zmniejszony. Parking „pod oknem” jej mieszkania, choćby na tylko trzy samochody, spowodowałby bowiem wzrost zanieczyszczenia spalinami, wzrost hałasu, większe zacienienie mieszkania oraz spadek jego wartości.

Parking byłby za blisko budynku

Sąd Apelacyjny wyjaśnił, że Wspólnota może decydować o przeznaczeniu części nieruchomości wspólnej i to bez względu na pierwotne zamierzenia dewelopera. Obowiązana jest jednak zachować przepisy określające warunki techniczne stawiane budynkom i ich usytuowaniu, w szczególności co do odległości wydzielonych miejsc postojowych od okien lokali mieszkalnych. W przypadku miejsc postojowych do 4 stanowisk łącznie nie powinna być ona zatem mniejsza niż 7 metrów. Realizacja uchwały i przesunięcie ogrodzenia w kierunku mieszkania powódki zmniejszyłaby natomiast tę odległość do 1,4 metra. Z tego punktu widzenia, zaskarżona uchwała naruszała zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Dodatkowy parking jest zbędnym luksusem

Rozważając interes, który miałby przeważać przy ocenie słuszności uchwały Wspólnoty, Sąd podkreślił, że powódka będzie jedynym członkiem Wspólnoty, który odczuje uciążliwości związane z bliskością parkingu. Jego utrzymanie nie było przy tym konieczne dla realizacji interesów członków Wspólnoty, którzy mogą korzystać i korzystają z garażu podziemnego. W tej sytuacji urządzanie dodatkowego miejsca postojowego, kosztem obniżenia komfortu życia innego członka Wspólnoty przesądza zdaniem Sądu o konieczności uchylenia skarżonej uchwały.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 17.11.2016 r., sygn. akt I ACa 895/16.

Opracowanie: Marek Sondej