Na zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej podjęto uchwały w sprawie udzielenia absolutorium zarządowi sprawowanemu przez jednego z członków Wspólnoty oraz uchwałę w sprawie remontu wschodniej elewacji budynku. Kosztem tych prac zostali obciążeni właściciele tylko części mieszkań znajdujących się w budynku. Treść uchwały odnosiła się do istniejącego we Wspólnocie podziału budynku do używania (quoad usum) na część wschodnią i zachodnią, z których każda obejmowała po cztery lokale mieszkalne. Wraz z podziałem budynku przyjęto także podział działki, na której stoi budynek i obowiązek utrzymania każdej z części nieruchomości przez zamieszkujących ją mieszkańców. Powódka zaskarżyła przedmiotowe uchwały, podnosząc, że obie naruszają zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną i stanowią akceptację dla działań zarządu, które wprost naruszają przepisy ustawy o własności lokali.

Podział do używania sprzeczny z prawem

Sąd Apelacyjny w Krakowie uwzględnił powództwo w całości. Odnosząc się do istniejącego we Wspólnocie podziału nieruchomości wspólnej, podkreślił, że podział może dotyczyć jedynie tych części nieruchomości wspólnej, które nie są konieczne dla funkcjonowania nieruchomości wspólnej, a jednocześnie istnieje możliwość, aby bez szkody dla niej korzystali z nich tylko niektórzy właściciele lokali. Podział może zatem objąć miejsca parkingowe lub miejsca służące do rekreacji, czy też niektóre pomieszczenia w części wspólnej budynku. Sprzeczne z prawem jest natomiast dokonywanie takiego podziału w odniesieniu do tych elementów, które są konieczne dla istnienia budynku w określonym kształcie i funkcji, czy też dla prawidłowego korzystania z niego, jak np. klatek schodowych, ścian budynku, dachu. Sąd doszedł jednak do wniosku, że w pozwanej Wspólnocie, w odniesieniu do ścian budynku, w ogóle nie chodziło o podział do używania, gdyż ściany konstrukcyjne budynku z istoty służą całemu budynkowi. Nie ma zatem możliwości takiego ich wydzielenia, aby zapewnić wyłączne korzystanie niektórym właścicielom lokali. W przyjętym we Wspólnocie podziale chodziło zatem o określenie w odmienny, niż to wynika z art. 12 ustawy o własności lokali, sposób ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.

LEX Linie Orzecznicze
Artykuł pochodzi z programu LEX Linie Orzecznicze
Już dziś wypróbuj funkcjonalności programu. Analizy, komentarze, akty prawne z interpretacjami


Rozliczanie kosztów i ciężarów reguluje ustawa, nie uchwała wspólnoty

Przepis art. 12 ust. 2 tej ustawy, stanowiący o ponoszeniu przez właścicieli lokali kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do ich udziałów, ma charakter bezwzględnie obowiązujący, a jedyne odstępstwo od tej zasady jest przewidziane odnośnie lokali użytkowych, których w pozwanej Wspólnocie nie było. Sąd stwierdził zatem, że doszło w ten sposób do sytuacji, że część właścicieli lokali w sposób nieuprawniony została zwolniona od ponoszenia kosztów remontu elewacji części wschodniej, na innych zaś nałożony został ten obowiązek w części przenoszącej ich udziały. Uchwała Wspólnoty jako sprzeczna z powołanym przepisem, podlegała uchyleniu na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. Sąd podkreślił, że na zmianę oceny uchwały nie może mieć wpływu okoliczność, że jej podjęcie było konsekwencją wcześniejszej, niezgodnej z prawem z tej samej przyczyny, uchwały, na podstawie której przeprowadzono już remont elewacji zachodniej.

Jeżeli sprawy były prowadzone wadliwie absolutorium jest wykluczone

Sąd Apelacyjny uchylił również uchwałę dotyczącą udzielenia absolutorium zarządowi Wspólnoty. Podkreślił, że udzielenie absolutorium jest przejawem zadowolenia członków wspólnoty mieszkaniowej z przedsiębranych przez zarząd czynności oraz oceny, jako prawidłowej, prowadzonej gospodarki dotyczącej nieruchomości. Zdaniem Sądu zarząd prowadził sprawy Wspólnoty na tyle wadliwie, że udzielenie mu absolutorium byłoby akceptacją jego nagannych praktyk. Wskazał, że wbrew nakazom wynikającym z ustawy o własności lokali Wspólnota nie posiadała własnego rachunku bankowego, a rozliczenia związane z zarządem nieruchomością były dokonywane przez prywatny rachunek bankowy członka zarządu. Pozwana Wspólnota nie posiadała także wyodrębnionego funduszu remontowego, gdyż każdy z właścicieli lokali miał obowiązek gromadzić środki finansowe na remont budynku na własnym rachunku bankowym, a w razie podjęcia decyzji o przystąpieniu do remontu, środki te przekazać Wspólnocie. Ponadto sprzeczny z prawem był obowiązujący we Wspólnocie podział nieruchomości wspólnej na część wschodnią i zachodnią, i odrębny sposób zarządzania nimi.

Tak orzekł Sąd Apelacyjny w Krakowie, w wyroku z dnia 25 października 2016 r. sygn. akt I ACa 796/16

Opracowanie: Marek Sondej