Najemca może ulepszyć i rozliczyć
W trakcie trwania umowy najmu najemca, za zgodą wynajmującego, może ulepszyć najętą rzecz. Dokonane przez najemcę nakłady stają się częścią składową nieruchomości. Jednak najemca iu wynajmujący maja możliwości rozliczenia takich nakładów - pisze na łamach "Przeglądu Podatkowego" doradca podatkowy Marcin Szymankiewicz. Autor analizuje także skutki podatkowe takiej operacji.
Zgodnie z zasadami prawa cywilnego, częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego (art. 47 § 2 k.c.). Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1 k.c.).
Powyższe przepisy są wyrazem obowiązującej w prawie cywilnym zasady superficies solo cedit. Ujęta ona została wprost w art. 191 k.c.2, zgodnie z którym własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową.
W konsekwencji, w przypadku ulepszenia rzeczy najętej, własność ulepszeń przechodzi z mocy prawa na wynajmującego z chwilą połączenia poniesionych przez najemcę nakładów z nieruchomością. Z tego względu, od strony cywilistycznej, nie jest możliwe dokonanie przez najemcę sprzedaży poniesionych nakładów właścicielowi nieruchomości w przypadku ustania stosunku najmu, np. wskutek rozwiązania umowy najmu. Nie jest to jednak równoznaczne z brakiem możliwości dokonania wzajemnych rozliczeń w związku z ulepszeniem najętej rzeczy. Kwestie wzajemnych rozliczeń reguluje art. 676 k.c., zgodnie z którym jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.
Wartość nakładów określa się według cen rynkowych z dnia zwrotu, a nie z daty poniesienia wydatków przez najemcę. Kwota zwrotu może zatem przekroczyć kwotę nakładów faktycznie poniesionych przez najemcę.
Roszczenie o zwrot nakładów ulepszających powstaje z chwilą dokonania przez wynajmującego wyboru między zatrzymaniem ulepszeń a żądaniem przewrócenia stanu poprzedniego. Z kolei dokonanie tego wyboru jest możliwe dopiero w momencie zwrotu przedmiotu najmu.
W konsekwencji, w przypadku ulepszenia rzeczy najętej, własność ulepszeń przechodzi z mocy prawa na wynajmującego z chwilą połączenia poniesionych przez najemcę nakładów z nieruchomością. Z tego względu, od strony cywilistycznej, nie jest możliwe dokonanie przez najemcę sprzedaży poniesionych nakładów właścicielowi nieruchomości w przypadku ustania stosunku najmu, np. wskutek rozwiązania umowy najmu. Nie jest to jednak równoznaczne z brakiem możliwości dokonania wzajemnych rozliczeń w związku z ulepszeniem najętej rzeczy. Kwestie wzajemnych rozliczeń reguluje art. 676 k.c., zgodnie z którym jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.
Wartość nakładów określa się według cen rynkowych z dnia zwrotu, a nie z daty poniesienia wydatków przez najemcę. Kwota zwrotu może zatem przekroczyć kwotę nakładów faktycznie poniesionych przez najemcę.
Roszczenie o zwrot nakładów ulepszających powstaje z chwilą dokonania przez wynajmującego wyboru między zatrzymaniem ulepszeń a żądaniem przewrócenia stanu poprzedniego. Z kolei dokonanie tego wyboru jest możliwe dopiero w momencie zwrotu przedmiotu najmu.
Artykuł ukazał się w "Przeglądzie Podatkowym" nr 3/2010.
Autor:
