W jakim zakresie nabywca nieruchomości odpowiada za zobowiązania podatkowe oraz inne zobowiązania zbywcy nieruchomości?
Nieruchomość zostanie sprzedana w 2010 r.
Odpowiedź na pytanie zależy od tego, czy nabywana nieruchomość wchodzi w skład przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części albo (w stosunku do odpowiedzialności za zaległości podatkowe zbywającego powstałe przed dniem 1 stycznia 2009 r.) jest związana z prowadzoną działalnością gospodarczą zbywającego. Szczegóły znajdują się w uzasadnieniu.
W przypadkach określonych w rozdziale 15 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) - dalej o.p., za zaległości podatkowe podatników odpowiadają całym swoim majątkiem solidarnie z podatnikiem również osoby trzecie (zob. art. 107 § 1 o.p.).
Przepisy te uległy z dniem 1 stycznia 2009 r. istotnym zmianom, zaś art. 8 ustawy z dnia 7 listopada 2008 r. o zmianie ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1318) – dalej ustawy nowelizującej o.p. stanowi, że do odpowiedzialności podatkowej osób trzecich za zaległości podatkowe powstałe przed dniem 1 stycznia 2009 r. stosuje się przepisy o.p. w brzmieniu obowiązującym do końca 2008 r.
Powoduje to, że nabywcy nieruchomości o wartości co najmniej 15.000 zł (a więc ogromnej większości nieruchomości) związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą zbywającego, jak również nabywcy nieruchomości wchodzących w skład nabywanego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części odpowiadają całym swoim majątkiem solidarnie ze sprzedawcą za zaległości podatkowe powstałe do końca 2008 r. (na podstawie art. 8 ustawy nowelizującej o.p. w zw. z art. 112 o.p. w brzmieniu obowiązującym do końca 2008 r.). Natomiast za zaległości podatkowe powstałe od dnia 1 stycznia 2009 r. odpowiadają (również całym swoim majątkiem solidarnie ze sprzedawcą) tylko nabywcy nieruchomości wchodzących w skład przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, chyba że przy zachowaniu należytej staranności nie mogli wiedzieć o tych zaległościach (na podstawie art. 112 o.p. w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.).
Dodać warto, że w obu przypadkach (a więc zarówno w stosunku do zaległości podatkowych powstałych przed dniem 1 stycznia 2009 r., jak i w stosunku do zaległości podatkowych powstałych od dnia 1 stycznia 2009 r.) nabywcy nie odpowiadają za zaległości podatkowe, które nie zostały wykazane w zaświadczeniu, o którym mowa w art. 306g o.p., czyli o wystawianym na wniosek nabywcy zaświadczeniu o wysokości zaległości podatkowych zbywającego.
Jednocześnie pragnę wyjaśnić, że wskazane przepisy nie znajdują w żadnym zakresie zastosowania w przypadku nabywania nieruchomości niewchodzących w skład nabywanego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części ani niezwiązanych z prowadzoną działalnością gospodarczą w żaden inny sposób. Nabywcy takich nieruchomości nie odpowiadają za zaległości podatkowe nabywcy na podstawie przepisów o odpowiedzialności podatkowej osób trzecich.
Na zakończenie pragnę wyjaśnić, że odpowiedzialność podatkowa osób trzecich funkcjonuje niezależnie od odpowiedzialności za zobowiązania (w tym zaległości podatkowe) zabezpieczone hipoteką na nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn.: Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 z późn. zm.), w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka). A zatem - w pewnym uproszczeniu - za zobowiązania (w tym zaległości podatkowe) zbywcy zabezpieczone hipoteką nabywca odpowiada do wysokości hipoteki (jeśli jest ona niższa od wartości nieruchomości) lub do wartości nieruchomości (jeśli jest ona niższa od wysokości hipoteki).