Najem krótkoterminowy - po zmianie przepisów rośnie ryzyko sporów z fiskusem
Najem mieszkań na czas krótszy niż 30 dni będzie usługą hotelarską – zakłada ustawa przekazana do podpisu prezydenta. Mimo iż nowe przepisy nie odnoszą się do opodatkowania najmu krótkoterminowego, to powstaje pytanie, czy nie wpłyną na praktykę organów podatkowych. Dotychczas najem krótkoterminowy, jako najem prywatny, rozlicza się ryczałtem. Istnieje jednak ryzyko, że organy podatkowe zmienią zdanie i uznają go za działalność gospodarczą, co będzie prowadzić do sporów.
Chodzi o nowelizację ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych oraz niektórych innych ustaw z 8 października 2026 r., która 12 października została przekazana do podpisu prezydenta. Ustawa ma wejść w życie zasadniczo 14 od ogłoszenia.
Co się zmienia w najmie krótkoterminowym
Nowelizacja doprecyzowuje m.in. definicję usług hotelarskich, która będzie dotyczyć też najmu mieszkań. Usługi hotelarskie będą definiowane jako „krótkoterminowe, trwające krócej niż 30 dni jednorazowo w stosunku do jednego klienta, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych, miejsc na ustawienie namiotów lub przyczep samochodowych oraz świadczenie, w obrębie obiektu, usług z tym związanych”.
- Projekt doprecyzuje obowiązujące obecnie przepisy regulujące świadczenie usług hotelarskich i sprawi, iż ustawowo zdefiniowane pojęcie usług hotelarskich będzie uwzględniało zjawisko najmu krótkoterminowego. Dzięki temu rozwiązaniu będzie można skuteczniej przeciwstawić się zjawisku tzw. szarej strefy w zakresie świadczenia usług hotelarskich, w tym najmu krótkoterminowego – czytamy w uzasadnieniu nowelizacji.
Powstaje pytanie, co to znaczy w praktyce? Czy krótkoterminowy najem mieszkań, jako usługa hotelarska, będzie uznawany za działalność gospodarczą? A w konsekwencji, czy wynajmujący będzie musiał zarejestrować działalność gospodarczą i rozliczać się jak przedsiębiorca?
Według Rafała Styczyńskiego, doradcy podatkowego, taki wniosek byłby zbyt daleko idący.
- Moim zdaniem nowelizacja ustawy o usługach hotelarskich nie oznacza automatycznie, że wszystkie osoby wynajmujące mieszkania na doby będą musiały zarejestrować działalność gospodarczą i zrezygnować z najmu prywatnego. Nowe przepisy doprecyzowują definicję usług hotelarskich, ale nie zmieniają bezpośrednio zasad opodatkowania podatkiem dochodowym. Nadal decydujące znaczenie powinien mieć rzeczywisty charakter prowadzonego najmu, a nie wyłącznie długość pobytu gości. W konsekwencji osoby udostępniające prywatne mieszkania bez dodatkowych usług charakterystycznych dla działalności hotelarskiej powinny zachować możliwość rozliczania przychodów ryczałtem według stawek 8,5 proc. i 12,5 proc. – mówi Rafał Styczyński.
- Nowelizacja nie powoduje również automatycznego obowiązku rejestracji jako podatnik VAT czynny. Usługi krótkotrwałego zakwaterowania zasadniczo podlegają opodatkowaniu stawką 8 proc. VAT, jednak wynajmujący mogą korzystać ze zwolnienia podmiotowego, jeżeli spełniają ustawowe warunki – dodaje.
Pytanie, czy nowa definicja zmieni podejście fiskusa
Przypomnijmy, że dotychczas zarówno Ministerstwo Finansów, jak i organy podatkowe potwierdzają, że najem krótkoterminowy, także świadczony za pośrednictwem platform internetowych, rozlicza się jak najem prywatny.
- Przychody z najmu mieszkania, które jest oferowane na wynajem za pośrednictwem serwisu internetowego, mogą być zaliczane do przychodów z tzw. najmu prywatnego - przepisy nie wyłączają takiej możliwości – poinformował wiceminister finansów, zastępca szefa KAS, Zbigniew Stawicki w odpowiedzi na interpelację poselską nr 4750 z października 2024 r.
Powołał się na uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 maja 2021 r. (sygn. II FPS 1/21), zgodnie z którą przychody z najmu są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT (najem prywatny) chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.
Takie stanowisko zajmuje również dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, m.in. w najnowszej interpretacji z 2 października (nr 0115-KDST2-1.4011.497.2026.1.MR). Interpretacja dotyczyła informatyka prowadzącego jednoosobową działalność gospodarczą, który wynajmuje mieszkanie osobom fizycznym i firmom na krótkie okresy. Najem odbywa się m.in. za pośrednictwem serwisów rezerwacyjnych, a obsługa rezerwacji i zameldowania jest zautomatyzowana (system zamków elektronicznych). Dyrektor KIS potwierdził, że mężczyzna uzyskuje przychody z najmu prywatnego i może rozliczać się ryczałtem według stawek 8,5 i 12,5 proc.
Nie ma jednak pewności, że nowa definicja nie doprowadzi do zmian w tym zakresie.
Nie można wykluczyć, że nowe przepisy spowodują zmianę podejścia organów podatkowych do kwalifikowania najmu krótkoterminowego jako działalności gospodarczej. W praktyce może to zwiększyć ryzyko sporów z fiskusem, zwłaszcza w przypadku osób wynajmujących kilka mieszkań w sposób zorganizowany i ciągły. Dlatego dopiero praktyka stosowania nowych regulacji pokaże, czy dotychczasowe korzystne dla podatników podejście zostanie utrzymane – mówi Rafał Styczyński.
Pułapka na wynajmujących
Jak wyjaśnia Adam Allen, doradca podatkowy, wspólnik w Thedy&Partners, teoretycznie zasady opodatkowania najmu nie powinny się zmienić, ponieważ przepisy podatkowe w tym zakresie pozostają bez zmian. W szczególności nie zmieniają się odrębne definicje prowadzenia działalności oraz uzyskiwania dochodów z najmu.
- Obecnie przeważa podejście, iż najem majątku prywatnego jest poza działalnością gospodarczą, a najem majątku związanego z działalnością gospodarczą powinien być już opodatkowany w ramach takiej działalności. Powstaje jednak pytanie, co w sytuacji, gdy sam najem krótkoterminowy zaczyna być traktowany jak działalność gospodarcza, przy czym zmiana ta dotyczy tylko przepisów ustawy o usługach hotelarskich. Dla samego opodatkowania PIT ta zmiana nie powinna mieć dużego znaczenia, ponieważ wysokość ryczałtu przy najmie prywatnym może odpowiadać wysokości opodatkowania działalności gospodarczej. Należy jednak pamiętać, że w przypadku działalności gospodarczej trzeba zapłacić dodatkowo składki ubezpieczeniowe, VAT oraz wyższe stawki podatku od nieruchomości. Zmiana może więc mieć daleko idące konsekwencje - mówi Adama Allen.
- Tak naprawdę jest to nic innego, jak pułapka na osoby, które zajmują się najmem, ale nie uznają tego za prowadzenie działalności gospodarczej. W tej chwili w polskich przepisach jest już 10 różnych definicji przedsiębiorcy lub działalności gospodarczej, w tym 4 różne definicje w przepisach podatkowych. Wspomniana zmiana ustawy o usługach hotelarskich wprowadza kolejną definicję przedsiębiorcy (już jedenastą!). W tej sytuacji bardzo przydałyby się objaśnienia Ministra Finansów, kiedy najem krótkoterminowy można nadal opodatkować jak najem prywatny, mimo że zgodnie z nowelizowaną ustawą można być uznanym za przedsiębiorcę. Powstaje jednak pytanie, czy przy tylu różnych definicjach przedsiębiorcy, ktoś nad tym jeszcze panuje - ostrzega Adam Allen.
Nie będzie rewolucji, ale ryzyko sporów rośnie
Przypomnijmy, że od 2023 r. właściciele nieruchomości zarabiający na najmie prywatnym (czyli poza działalnością gospodarczą) muszą rozliczać się ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Tak wynika z art. 9a ust. 6 ustawy o PIT. Do końca 2022 r. mogli jeszcze płacić podatek według skali.
Z kolei osoby rozliczające najem w ramach działalności gospodarczej mają trzy możliwości rozliczenia: skala podatkowa (12 i 32 proc.), podatek liniowy 19 proc. i ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (8,5 i 12,5 proc.).
Jednak podstawową formą opodatkowania jest skala podatkowa. Ten, kto chce rozliczać się inaczej, musi złożyć oświadczenie do urzędu skarbowego do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskał pierwszy przychód z działalności gospodarczej. Jeśli przedsiębiorca nie wybierze innej formy opodatkowania, albo zrobi to po terminie, będzie musiał płacić podatek według skali (art. 9a ust. 1 ustawy o PIT).
- Nie spodziewałbym się, aby nowe przepisy wywołały rewolucję w zakresie obowiązku rejestrowania działalności gospodarczej przez osoby zajmujące się najmem krótkoterminowym. Samo uznanie takiego najmu za usługę hotelarską nie oznacza jeszcze automatycznie, że każdy właściciel mieszkania musi zarejestrować firmę. Obowiązek ten należy oceniać przede wszystkim przez pryzmat rzeczywistego charakteru wykonywanych czynności, w tym ich zorganizowania i ciągłości. Już obecnie najem krótkoterminowy może stanowić działalność gospodarczą, dlatego nowelizacja nie tworzy zupełnie nowego problemu prawnego. Nie wykluczałbym jednak sporów. Nowa definicja może być wykorzystywana przez organy jako dodatkowy argument przemawiający za gospodarczym charakterem świadczonych usług. Potencjalne konsekwencje wykraczają przy tym poza sam obowiązek wpisu do CEIDG. Mogą dotyczyć sposobu opodatkowania przychodów, VAT, składek ZUS, a nawet podatku od nieruchomości – mówi Grzegorz Grochowina, szef zespołu zarządzania wiedzą w departamencie podatkowym w KPMG w Polsce.
-Moim zdaniem większe znaczenie praktyczne od samej zmiany definicji może mieć zwiększenie transparentności rynku i możliwości kontrolowania wynajmujących. Nie oznacza to jednak, że dotychczas prawidłowo rozliczany najem prywatny automatycznie stanie się działalnością gospodarczą. Dlatego nie widzę podstaw do straszenia wszystkich wynajmujących obowiązkiem zakładania firmy. Istnieje natomiast potrzeba oceny poszczególnych modeli najmu, zwłaszcza tam, gdzie usługi zakwaterowania są świadczone regularnie i w sposób profesjonalnie zorganizowany - dodaje Grzegorz Grochowina.
