Dnia 27 marca 2007 r. zakupiłam pół domu na wsi za kwotę 150.000 zł, z czego 80.000 zł zapłaciłam gotówką, a na 70.000 zł wzięłam kredyt hipoteczny. Chciałabym sprzedać nieruchomość przed upływem 5 lat. Dom zamierzam sprzedać za kwotę 230.000 zł. Chcę spłacić kredyt, a za pozostałą kwotę kupić mieszkanie.
Czy będę musiała zapłacić 19% podatek w związku z wcześniejszą sprzedażą domu?
Czy w przypadku podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży z której będzie wynikało, iż kupujący dokona zapłaty do kwietnia 2012 r., będę mogła skorzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego?
1) W sytuacji opisanej w pytaniu (z uwagi na czas nabycia nieruchomości), podatnik ma prawo tylko do tzw. ulgi meldunkowej. Jeśli będzie ona miała zastosowanie – to wówczas w ogóle nie zapłaci podatku. Jeśli nie – to zapłaci podatek od dochodu ze zbycia nieruchomości.
Kwestie związane ze spłatą kredytu nie mają w tym przypadku znaczenia.
2) Biorąc pod uwagę, że nabycie nastąpiło w marcu 2007 r., to przychód będzie powstawał do końca 2012 r. (pięć lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie domu). Sprzedaż na pewno nie powodująca powstania przychodu musiałaby zatem nastąpić w 2013 r. albo później.
Ad. 1)
W sytuacji opisanej w pytaniu znaczenie ma przede wszystkim moment nabycia domu, gdyż to ma istotne znaczenie dla określenia sposobu opodatkowania dochodów (przychodów) ze sprzedaży.
W obecnym stanie prawnym mamy bowiem wciąż jeszcze trzy reżimy opodatkowania dochodów (przychodów) ze sprzedaży nieruchomości w zależności od tego, kiedy zostały one nabyte.
W odniesieniu do przychodów ze sprzedaży nieruchomości nabytych po 31 grudnia 2006 r., lecz przed 1 stycznia 2008 r., stosuje się przepisy obowiązujące na dzień 31 grudnia 2007 r. Nie ma tu znaczenia moment uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości. Liczy się wyłącznie data nabycia nieruchomości.
Jak stanowi bowiem art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.). do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w u.p.d.o.f. w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.
Dla przychodu z nieruchomości nabytych w 2007 r. znajduje zastosowanie tzw. ulga meldunkowa. Jeśli zatem podatnik sprzedający dom był w nim zameldowany w okresie co najmniej 12 miesięcy przed datą zbycia domu, to wówczas zastosowanie znajdzie tzw. ulga meldunkowa. Dochód ze sprzedaży domu będzie zwolniony z podatku dochodowego.
Jeśli podatnik nie był zameldowany w powyższym domu co najmniej przez 12.miesięcy przed datą jego sprzedaży, to wówczas fakty związane ze spłatą kredytu nie mają znaczenia.
Uwaga! Dla skorzystania z ulgi meldunkowej bezwzględnie trzeba złożyć oświadczenie o tym, że podatnik spełnia warunki uprawniające do tej ulgi (zwolnienia) w terminie do 30 kwietnia 2012 r. (jeśli nieruchomość będzie sprzedana w 2011 r.).
Otóż nowe zwolnienia dla dochodów ze sprzedaży nieruchomości, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.) - dalej u.p.d.o.f., a które to zwolnienia są m.in. związane z przeznaczeniem przychodów ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu, mają zastosowanie wyłącznie do przychodów ze sprzedaży nieruchomości, które zostały przez podatnika nabyte (względnie wybudowane) po dniu 31 grudnia 2008 r. Taki wniosek wynika z cytowanego już art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r.
Jeśli zatem do podatnika nie będzie miała zastosowania ulga meldunkowa, to wówczas będzie musiał się rozliczyć z podatku dochodowego od dochodu ze sprzedaży tej nieruchomości.
Przychodem jest kwota uzyskana ze sprzedaży, czyli 230.000 zł. Kosztem uzyskania przychodów będzie kwota 150.000 zł (którą będzie można zwaloryzować o wskaźnik inflacji za lata 2008, 2009 i 2010). Kosztem będą ewentualnie także poniesione nakłady na remonty powyższego domu (udokumentowane fakturami VAT).
Dochodem będzie więc kwota około 80.000 zł (może mniejsza, jeśli uwzględnić waloryzację i ewentualne nakłady remontowe). Od kwoty dochodu trzeba będzie zapłacić 19% podatek dochodowy. Podatek będzie płatny do 30 kwietnia 2012 r. (jeśli dom zostanie sprzedany w 2011 r.); w tym samym terminie trzeba będzie złożyć deklarację PIT-39.
Ad. 2)
Zgodnie z przepisami art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a u.p.d.o.f. źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Biorąc pod uwagę, że nabycie nastąpiło w marcu 2007 r., to przychód będzie powstawał do końca 2012 r. (pięć lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie domu).
Sprzedaż na pewno nie powodująca powstania przychodu musiałaby zatem nastąpić w 2013 r. albo później.
Należy przy tym podkreślić, że istotne jest to, kiedy nastąpi zbycie (przeniesienie własności), a nie to, kiedy otrzymane zostaną pieniądze.
Można by zatem podpisać umowę przedwstępną, pobrać jakąś część pieniędzy, zaś samą sprzedaż (przeniesienie własności) sfinalizować w 2013 r.
Uwagi
Ulga meldunkowa była specjalnym zwolnieniem z podatku dla dochodów ze sprzedaży nieruchomości. Obowiązywała ona na mocy przepisów wprowadzonych w życie z dniem 1 stycznia 2007 r. Dnia 1 stycznia 2009 r. te przepisy uchylono, jednakże na mocy przepisów przejściowych zawartych w ustawie z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zasady opodatkowania obowiązujące na dzień 31 grudnia 2008 r. (a w tym m.in. ulgę meldunkową) stosuje się do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r.
Z przepisu art. 21 ust. 1 pkt 126 u.p.d.o.f. w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. wynika, że wolne od podatku są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:
a) budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
b) lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
c) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
d) prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie
- jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit. a)-d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia,
W sytuacji przedstawionej w pytaniu od maja 2007 r. do listopada 2010 r. podatnik (żona) był zameldowany wyłącznie w budynku, który sprzedaje. Jest to okres co najmniej 12.miesięcy przed datą zbycia. Przysługuje mu zatem ulga meldunkowa.
Mąż nie był nigdy zameldowany w przedmiotowym budynku. Zgodnie z art. 21 ust. 22 u.p.d.o.f. w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2010 r. zwolnienie, o którym mowa (ulga meldunkowa) ma zastosowanie łącznie do obojga małżonków.
W orzecznictwie sądowym przyjmuje się, że ulga meldunkowa ma zastosowanie do przychodów obojga małżonków ze sprzedaży nieruchomości nabytej w latach 2007-2008, jeżeli chociażby jeden z tych małżonków był w niej zameldowany na okres co najmniej 12 miesięcy przed datą zbycia (tak WSA w Bydgoszczy w wyroku z dnia 24 lutego 2009 r., I SA/Bd 12/09). Podobnie także WSA w Lublinie w wyroku z dnia 21 stycznia 2009 r., I SA/Lu 622/08: "brzmienie przepisów art. 21 ust. 1 pkt 126 i art. 22 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że spełnienie warunku niezbędnego do skorzystania z ulgi meldunkowej przez jednego z małżonków (przesłanki zameldowania przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy w zbywanym lokalu) powoduje, że z przedmiotowej ulgi mogą skorzystać łącznie oboje małżonkowie. Dzielenie dochodu ze sprzedaży mieszkania w celu jego opodatkowania z powodu nie spełnienia przez jednego z nich ww. przesłanki nie ma uzasadnienia w przepisach ww. ustawy, ani w żadnych innych".
Zgodnie zatem z poglądem przyjmowanym przez sądy administracyjne w sytuacji opisanej w pytaniu bylibyście Państwo oboje zwolnieni z podatku dochodowego.
Jak już wskazywałem, dla skorzystania z ulgi meldunkowej bezwzględnie trzeba złożyć oświadczenie o tym, że podatnik spełnia warunki uprawniające do tej ulgi (zwolnienia) w terminie do 30 kwietnia 2012 r. (jeśli nieruchomość będzie sprzedana w 2011 r.).
Czy będę musiała zapłacić 19% podatek w związku z wcześniejszą sprzedażą domu?
Czy w przypadku podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży z której będzie wynikało, iż kupujący dokona zapłaty do kwietnia 2012 r., będę mogła skorzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego?
1) W sytuacji opisanej w pytaniu (z uwagi na czas nabycia nieruchomości), podatnik ma prawo tylko do tzw. ulgi meldunkowej. Jeśli będzie ona miała zastosowanie – to wówczas w ogóle nie zapłaci podatku. Jeśli nie – to zapłaci podatek od dochodu ze zbycia nieruchomości.
Kwestie związane ze spłatą kredytu nie mają w tym przypadku znaczenia.
2) Biorąc pod uwagę, że nabycie nastąpiło w marcu 2007 r., to przychód będzie powstawał do końca 2012 r. (pięć lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie domu). Sprzedaż na pewno nie powodująca powstania przychodu musiałaby zatem nastąpić w 2013 r. albo później.
Ad. 1)
W sytuacji opisanej w pytaniu znaczenie ma przede wszystkim moment nabycia domu, gdyż to ma istotne znaczenie dla określenia sposobu opodatkowania dochodów (przychodów) ze sprzedaży.
W obecnym stanie prawnym mamy bowiem wciąż jeszcze trzy reżimy opodatkowania dochodów (przychodów) ze sprzedaży nieruchomości w zależności od tego, kiedy zostały one nabyte.
W odniesieniu do przychodów ze sprzedaży nieruchomości nabytych po 31 grudnia 2006 r., lecz przed 1 stycznia 2008 r., stosuje się przepisy obowiązujące na dzień 31 grudnia 2007 r. Nie ma tu znaczenia moment uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości. Liczy się wyłącznie data nabycia nieruchomości.
Jak stanowi bowiem art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.). do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w u.p.d.o.f. w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.
Dla przychodu z nieruchomości nabytych w 2007 r. znajduje zastosowanie tzw. ulga meldunkowa. Jeśli zatem podatnik sprzedający dom był w nim zameldowany w okresie co najmniej 12 miesięcy przed datą zbycia domu, to wówczas zastosowanie znajdzie tzw. ulga meldunkowa. Dochód ze sprzedaży domu będzie zwolniony z podatku dochodowego.
Jeśli podatnik nie był zameldowany w powyższym domu co najmniej przez 12.miesięcy przed datą jego sprzedaży, to wówczas fakty związane ze spłatą kredytu nie mają znaczenia.
Uwaga! Dla skorzystania z ulgi meldunkowej bezwzględnie trzeba złożyć oświadczenie o tym, że podatnik spełnia warunki uprawniające do tej ulgi (zwolnienia) w terminie do 30 kwietnia 2012 r. (jeśli nieruchomość będzie sprzedana w 2011 r.).
Otóż nowe zwolnienia dla dochodów ze sprzedaży nieruchomości, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.) - dalej u.p.d.o.f., a które to zwolnienia są m.in. związane z przeznaczeniem przychodów ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu, mają zastosowanie wyłącznie do przychodów ze sprzedaży nieruchomości, które zostały przez podatnika nabyte (względnie wybudowane) po dniu 31 grudnia 2008 r. Taki wniosek wynika z cytowanego już art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r.
Jeśli zatem do podatnika nie będzie miała zastosowania ulga meldunkowa, to wówczas będzie musiał się rozliczyć z podatku dochodowego od dochodu ze sprzedaży tej nieruchomości.
Przychodem jest kwota uzyskana ze sprzedaży, czyli 230.000 zł. Kosztem uzyskania przychodów będzie kwota 150.000 zł (którą będzie można zwaloryzować o wskaźnik inflacji za lata 2008, 2009 i 2010). Kosztem będą ewentualnie także poniesione nakłady na remonty powyższego domu (udokumentowane fakturami VAT).
Dochodem będzie więc kwota około 80.000 zł (może mniejsza, jeśli uwzględnić waloryzację i ewentualne nakłady remontowe). Od kwoty dochodu trzeba będzie zapłacić 19% podatek dochodowy. Podatek będzie płatny do 30 kwietnia 2012 r. (jeśli dom zostanie sprzedany w 2011 r.); w tym samym terminie trzeba będzie złożyć deklarację PIT-39.
Ad. 2)
Zgodnie z przepisami art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a u.p.d.o.f. źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Biorąc pod uwagę, że nabycie nastąpiło w marcu 2007 r., to przychód będzie powstawał do końca 2012 r. (pięć lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie domu).
Sprzedaż na pewno nie powodująca powstania przychodu musiałaby zatem nastąpić w 2013 r. albo później.
Należy przy tym podkreślić, że istotne jest to, kiedy nastąpi zbycie (przeniesienie własności), a nie to, kiedy otrzymane zostaną pieniądze.
Można by zatem podpisać umowę przedwstępną, pobrać jakąś część pieniędzy, zaś samą sprzedaż (przeniesienie własności) sfinalizować w 2013 r.
Uwagi
Ulga meldunkowa była specjalnym zwolnieniem z podatku dla dochodów ze sprzedaży nieruchomości. Obowiązywała ona na mocy przepisów wprowadzonych w życie z dniem 1 stycznia 2007 r. Dnia 1 stycznia 2009 r. te przepisy uchylono, jednakże na mocy przepisów przejściowych zawartych w ustawie z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zasady opodatkowania obowiązujące na dzień 31 grudnia 2008 r. (a w tym m.in. ulgę meldunkową) stosuje się do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r.
Z przepisu art. 21 ust. 1 pkt 126 u.p.d.o.f. w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. wynika, że wolne od podatku są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:
a) budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
b) lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
c) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
d) prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie
- jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit. a)-d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia,
W sytuacji przedstawionej w pytaniu od maja 2007 r. do listopada 2010 r. podatnik (żona) był zameldowany wyłącznie w budynku, który sprzedaje. Jest to okres co najmniej 12.miesięcy przed datą zbycia. Przysługuje mu zatem ulga meldunkowa.
Mąż nie był nigdy zameldowany w przedmiotowym budynku. Zgodnie z art. 21 ust. 22 u.p.d.o.f. w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2010 r. zwolnienie, o którym mowa (ulga meldunkowa) ma zastosowanie łącznie do obojga małżonków.
W orzecznictwie sądowym przyjmuje się, że ulga meldunkowa ma zastosowanie do przychodów obojga małżonków ze sprzedaży nieruchomości nabytej w latach 2007-2008, jeżeli chociażby jeden z tych małżonków był w niej zameldowany na okres co najmniej 12 miesięcy przed datą zbycia (tak WSA w Bydgoszczy w wyroku z dnia 24 lutego 2009 r., I SA/Bd 12/09). Podobnie także WSA w Lublinie w wyroku z dnia 21 stycznia 2009 r., I SA/Lu 622/08: "brzmienie przepisów art. 21 ust. 1 pkt 126 i art. 22 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że spełnienie warunku niezbędnego do skorzystania z ulgi meldunkowej przez jednego z małżonków (przesłanki zameldowania przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy w zbywanym lokalu) powoduje, że z przedmiotowej ulgi mogą skorzystać łącznie oboje małżonkowie. Dzielenie dochodu ze sprzedaży mieszkania w celu jego opodatkowania z powodu nie spełnienia przez jednego z nich ww. przesłanki nie ma uzasadnienia w przepisach ww. ustawy, ani w żadnych innych".
Zgodnie zatem z poglądem przyjmowanym przez sądy administracyjne w sytuacji opisanej w pytaniu bylibyście Państwo oboje zwolnieni z podatku dochodowego.
Jak już wskazywałem, dla skorzystania z ulgi meldunkowej bezwzględnie trzeba złożyć oświadczenie o tym, że podatnik spełnia warunki uprawniające do tej ulgi (zwolnienia) w terminie do 30 kwietnia 2012 r. (jeśli nieruchomość będzie sprzedana w 2011 r.).