Jak ustalić wartość budowli podlegających opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości?

Podstawę opodatkowania tych budowli podatkiem od nieruchomości należy ustalić zgodnie z ich wartością ustaloną w oparciu o przepisy o podatku dochodowym, wg stanu na 1 stycznia roku podatkowego, stanowiącą podstawę naliczania amortyzacji.

Pytanie

W ewidencji środków trwałych spółki, budowle (w postaci drogi, place, chodniki) podlegające opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości nie są odrębnym środkiem trwałym - nakłady na jej wytworzenie są ujęte w wartości środka trwałego stanowiącego budynek.
Czy ustalenie wartości budowli podlegających opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości (drogi, place, chodniki), powinno zostać dokonane na podstawie art. 4 ust. 1 pkt 3 u.p.o.l., który wskazuje, że podstawą opodatkowania budowli stanowi ich wartość ustalona na dzień 1 stycznia roku podatkowego, stanowiąca podstawę obliczania amortyzacji w tym roku, niepomniejszona o odpisy amortyzacyjne (...), czy na podstawie art. 4 ust. 5 u.p.o.l, zgodnie z którym jeżeli od budowli lub ich części nie dokonuje się odpisów amortyzacyjnych - podstawę opodatkowania stanowi ich wartość rynkowa, określona przez podatnika na dzień powstania obowiązku podatkowego?

Odpowiedź

Podstawę opodatkowania tych budowli podatkiem od nieruchomości należy ustalić zgodnie z ich wartością ustaloną w oparciu o przepisy o podatku dochodowym, wg stanu na dzień 1 stycznia roku podatkowego, stanowiącą podstawę naliczania amortyzacji.

Uzasadnienie

Zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 4 ust. 1 pkt 3 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 95, poz. 613 z późn. zm.) – dalej u.p.o.l., dla budowli lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, podstawę opodatkowania podatkiem od nieruchomości stanowi ich wartość, o której mowa wprzepisach o podatkach dochodowych, ustalona na dzień 1 stycznia roku podatkowego, stanowiąca podstawę obliczania amortyzacji w tym roku, niepomniejszona o odpisy amortyzacyjne, a w przypadku budowli całkowicie zamortyzowanych – ich wartość z 1 stycznia roku, w którym dokonano ostatniego odpisu amortyzacyjnego.

W art. 4 ust. 5 u.p.o.l. ustawodawca przewiduje wyjątek od ww. zasady. W myśl tego przepisu, jeżeli od budowli lub ich części nie dokonuje się odpisów amortyzacyjnych – podstawę opodatkowania stanowi ich wartość rynkowa, określona przez podatnika na dzień powstania obowiązku podatkowego.
Uwzględniając przytoczone regulacje należy w analizowanym przypadku w pierwszej kolejności odpowiedzieć na pytanie czy od opisanych w pytaniu budowli dokonuje się odpisów amortyzacyjnych czy też takich odpisów się nie dokonuje?

Treść pytania wskazuje, że nakłady na wytworzenie budowli w postaci dróg, placów, chodników zostały zagregowane do wartości początkowej środka trwałego stanowiącego budynek. Należy z tego wnioskować, że są one amortyzowane w ramach amortyzacji budynku. Nie można tu zatem powiedzieć, że od tych budowli nie dokonuje się odpisów amortyzacyjnych.

Należy tu ponadto zwrócić uwagę na nieprawidłowości w zakresie ustalenia kosztów wytworzenia danego środka trwałego dla celów podatku dochodowego. Jak wynika z art. 22a ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361z późn. zm.) – dalej u.p.d.o.f., amortyzacji podlegają m.in. budowle, budynki. Każdy z elementów majątku podatnika takich jak: droga, plac chodnik, budynek, to odrębny środek trwały, dla którego podatnik powinien odrębnie ustalić wartość początkową i odrębnie amortyzować. Fakt, że podatnik nie dokonał takiej wyceny zgodnie z regułami wynikającymi z przepisów prawa, nie upoważnia go do stosowania szczególnych reguł ustalania podstawy opodatkowania podatkiem od nieruchomości – wartość opisanych w pytaniu budowli podatnik powinien ustalić zgodnie z art. 4 ust. 1 pkt 3 u.p.o.l., tj. wg ich wartości ustalonej wg przepisów o podatku dochodowym na dzień 1 stycznia roku podatkowego.

Domyślać się należy, że problematyczna może być na tym etapie kwestia związana z rozgraniczeniem jaka część nakładów została poniesiona na poczet wytworzenia danego środka trwałego. Nie oznacza to jednak, że podatnik w takiej sytuacji powinien ustalać podstawę opodatkowania podatkiem od nieruchomości w oparciu o art. 4 ust. 5 u.p.o.l. Niezależnie od ww. okoliczności powinien on dążyć do ustalenia wartości początkowej środków trwałych w oparciu o reguły określone w odpowiedniej ustawie o podatku dochodowym – stosownie bowiem do art. 4 u.p.o.l. ma on w tej sytuacji obowiązek przyjęcia wyceny środków trwałych, ustalonej wg tych przepisów. Reguły określone w art. 4 ust. 5 u.p.o.l. miałyby tu zastosowanie jedynie w przypadku gdyby podatnik nie miał obowiązku amortyzowania budowli. Fakt, że podatnik nie amortyzuje budowli przez swoje zaniedbania (bo tak to należy w tej sytuacji nazwać) nie stanowi podstaw do stosowania tego przepisu.