Pytanie
Osoba fizyczna prowadzi działalność gospodarczą, jest czynnym podatnikiem VAT. Dokonuje sprzedaży usług opodatkowanych stawką 23% VAT i jednocześnie wynajmuje studentom prywatne mieszkanie. Z tytułu wynajmu pobiera od studentów czynsz oraz dodatkowo wynajmujący płacą jej bezpośrednio kwoty będące równowartością opłat za media i inne opłaty. Reguluje je bezpośrednio wynajmujący. W zakresie PIT wynajem jest opodatkowany ryczałtowo 8,5%, a podstawą opodatkowania jest sam czynsz. Zgodnie z umową czynsz za dany miesiąc ma być płacony do 10 dnia danego miesiąca. Najem prywatny należy wykazywać w deklaracji VAT-7 jako sprzedaż zwolnioną.
Jaka kwota będzie wartością sprzedaży wykazywaną w deklaracji?
Czy powinien być to sam czynsz, czy też czynsz plus opłaty pobierane na poczet mediów?
Czy wykazywanie sprzedaży zwolnionej z tytułu prywatnego najmu będzie miało wpływ na odliczenie VAT z faktur dotyczących zakupów związanych tylko ze sprzedażą opodatkowaną w ramach działalności gospodarczej?
Czy będzie można odliczać 100% VAT z tych faktur?
W jakim okresie powstanie obowiązek podatkowy z tytułu tej sprzedaży?
Odpowiedź
odpowiedzi udzielono: 30 stycznia 2012 r.
Wartością sprzedaży wykazywaną w deklaracji jest zarówno czynsz, jak i opłaty pobierane na poczet mediów. Wykazywanie sprzedaży zwolnionej z tytułu prywatnego najmu nie ma wpływu na odliczenie VAT z faktur dotyczących zakupów związanych tylko ze sprzedażą opodatkowaną w ramach działalności gospodarczej, jednak przy założeniu, że najem mieszkania nie wchodzi w zakres tej działalności (nie wynika to z treści pytania). Nie ma związku między najmem mieszkania a możliwością odliczania z faktur VAT związanych ze sprzedażą opodatkowaną w ramach działalności gospodarczej. Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż z upływem terminu płatności określonego w umowie lub fakturze – z tytułu świadczenia na terytorium kraju usług najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze (art. 19 ust. 13 pkt 4 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm. – dalej u.p.t.u.).
Uzasadnienie
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania podlegają wszelkie transakcje realizowane przez podatników (podmioty, o których mowa w art. 15 ust. 1 u.p.t.u.), wykonywane w ramach działalności gospodarczej (zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 u.p.t.u.) chyba, że ze względu na specyfikę danej czynności nie można jej określić jako dostawy towarów, lub też świadczenia usług.
Świadczone przez wnioskodawcę usługi najmu lokalu będą usługami odpłatnymi w rozumieniu art. 8 ust. 1 u.p.t.u. Jeśli chodzi o koszty mediów, to można tu także mówić o możliwości refakturowania przez pytającego – będąc wynajmującym ponosi on te koszty, kupując usługę od świadczącego (np. energię elektryczną), a następnie dokonuje jej odprzedaży najemcy i obciąża go kosztem przez siebie poniesionym.
Zgodnie z art. 106 ust. 1 u.p.t.u. podatnicy, o których mowa w art. 15 są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16. Obowiązek ten dotyczy także pytającego, bowiem w sytuacji, gdy przedsiębiorca jest czynnym podatnikiem VAT, będzie nim także w zakresie prywatnego najmu lokali. Ustawa o VAT nie przewiduje bowiem opodatkowania VAT z prowadzonej działalności i korzystania ze zwolnienia przedmiotowego w zakresie najmu. Ustawodawca przewidział tylko jedną możliwość, kiedy podatnik może być zarówno czynnym jak i zwolnionym podatnikiem VAT – dotyczy ona rolników ryczałtowych prowadzących jednocześnie inną działalność gospodarczą.
Radosław Rycielski