Jak powinna rozliczać na gruncie VAT najem prywatnego mieszkania osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą opodatkowaną VAT?

Pytanie

Osoba fizyczna prowadzi działalność gospodarczą, jest czynnym podatnikiem VAT. Dokonuje sprzedaży usług opodatkowanych stawką 23% VAT i jednocześnie wynajmuje studentom prywatne mieszkanie. Z tytułu wynajmu pobiera od studentów czynsz oraz dodatkowo wynajmujący płacą jej bezpośrednio kwoty będące równowartością opłat za media i inne opłaty. Reguluje je bezpośrednio wynajmujący. W zakresie PIT wynajem jest opodatkowany ryczałtowo 8,5%, a podstawą opodatkowania jest sam czynsz. Zgodnie z umową czynsz za dany miesiąc ma być płacony do 10 dnia danego miesiąca. Najem prywatny należy wykazywać w deklaracji VAT-7 jako sprzedaż zwolnioną.

Jaka kwota będzie wartością sprzedaży wykazywaną w deklaracji?

Czy powinien być to sam czynsz, czy też czynsz plus opłaty pobierane na poczet mediów?

Czy wykazywanie sprzedaży zwolnionej z tytułu prywatnego najmu będzie miało wpływ na odliczenie VAT z faktur dotyczących zakupów związanych tylko ze sprzedażą opodatkowaną w ramach działalności gospodarczej?

Czy będzie można odliczać 100% VAT z tych faktur?

W jakim okresie powstanie obowiązek podatkowy z tytułu tej sprzedaży?

Odpowiedź

odpowiedzi udzielono: 30 stycznia 2012 r.

Wartością sprzedaży wykazywaną w deklaracji jest zarówno czynsz, jak i opłaty pobierane na poczet mediów. Wykazywanie sprzedaży zwolnionej z tytułu prywatnego najmu nie ma wpływu na odliczenie VAT z faktur dotyczących zakupów związanych tylko ze sprzedażą opodatkowaną w ramach działalności gospodarczej, jednak przy założeniu, że najem mieszkania nie wchodzi w zakres tej działalności (nie wynika to z treści pytania). Nie ma związku między najmem mieszkania a możliwością odliczania z faktur VAT związanych ze sprzedażą opodatkowaną w ramach działalności gospodarczej. Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż z upływem terminu płatności określonego w umowie lub fakturze – z tytułu świadczenia na terytorium kraju usług najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze (art. 19 ust. 13 pkt 4 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm. – dalej u.p.t.u.).

Uzasadnienie

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania podlegają wszelkie transakcje realizowane przez podatników (podmioty, o których mowa w art. 15 ust. 1 u.p.t.u.), wykonywane w ramach działalności gospodarczej (zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 u.p.t.u.) chyba, że ze względu na specyfikę danej czynności nie można jej określić jako dostawy towarów, lub też świadczenia usług.

Świadczone przez wnioskodawcę usługi najmu lokalu będą usługami odpłatnymi w rozumieniu art. 8 ust. 1 u.p.t.u. Jeśli chodzi o koszty mediów, to można tu także mówić o możliwości refakturowania przez pytającego – będąc wynajmującym ponosi on te koszty, kupując usługę od świadczącego (np. energię elektryczną), a następnie dokonuje jej odprzedaży najemcy i obciąża go kosztem przez siebie poniesionym.

Zgodnie z art. 106 ust. 1 u.p.t.u. podatnicy, o których mowa w art. 15 są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16. Obowiązek ten dotyczy także pytającego, bowiem w sytuacji, gdy przedsiębiorca jest czynnym podatnikiem VAT, będzie nim także w zakresie prywatnego najmu lokali. Ustawa o VAT nie przewiduje bowiem opodatkowania VAT z prowadzonej działalności i korzystania ze zwolnienia przedmiotowego w zakresie najmu. Ustawodawca przewidział tylko jedną możliwość, kiedy podatnik może być zarówno czynnym jak i zwolnionym podatnikiem VAT – dotyczy ona rolników ryczałtowych prowadzących jednocześnie inną działalność gospodarczą.

Radosław Rycielski